▍三季度市场尚待反转，万科销售金额领先
2024年1-9月，东莞商品住宅市场整体供应偏少，房企取证仍然谨慎，成交维持低迷，购房者静待市场形势反转，观望心态仍占据主流。1-9月（截至9月22日），新增商品住宅供应6128套，共79.2万㎡，成交商品住宅10830套、128.2万㎡。
▍房地产市场解读
图：2022年9月-2024年9月东莞商品住宅供求价走势
注：9月数据截至9月22日
数据来源：
1-9月供应：1-9月东莞供应偏少，房企取证维持谨慎，仍以消化存量库存为主。1-9月（截至9月22日）东莞市新增商品住宅供应6128套，共79.2万㎡，新增供应商品住宅套数、面积约为去年同期的39%、36%。从供应板块来看，东城街道新增供应21.7万㎡，占全市比重最高，约27.4%；麻涌镇次之，新增供应7.0万㎡，全市共有5个板块供应超6万㎡，集中在中心区域及临深、临广区域。
1-9月成交：成交仍相对低迷，三季度新房市场延续上半年的偏弱走势，静待市场形势反转，观望心态仍占据主流，部分深圳外溢需求回流深圳本地二手房市场，需求进一步走弱。1-9月（截至9月22日）东莞市共成交商品住宅10830套、128.2万㎡，成交面积约为去年同期的59%；从板块上来看，松山湖成交面积领先，共成交11.1万㎡，占全市比重8.7%；凤岗镇以9.9万㎡排名第二，占全市比重7.7%。另外南城街道、东城街道分列3、4位，全市仅上述4个板块上半年成交面积高于9万㎡，成交相对集中。
1-9月价格：今年前3季度新建商品住宅价格为29680元/㎡，三季度成交价格较此前回落，以价换量是当前市场主流。
▍土地市场解读
图：2023年3月-2024年9月东莞涉宅用地供求走势
数据来源：
2024年1-9月，东莞无新增宅地供应及成交，土地市场平淡，仅1宗宅地于5月挂牌，但后续已中止交易，当前市场环境下，以销定投是房企主要策略，拿地仍然相对谨慎。
2024年1-9月东莞房地产企业销售业绩top20
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-9月22日期间销售的商品住宅为统计口径，9月23日-9月30日数据为预估值，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据在东莞市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任
中指点评
销售金额整体情况：2024年1-9月，东莞房地产销售金额TOP20企业合计销售441亿元，入榜门槛值为5.1亿元。
头部房企：万科以76.9亿元位居榜首，其在莞布局项目数量较多，年内多个续销项目成交良好，如万科瑧湾汇、万科中天·世纪水岸等，整体业绩保持领先，但优势较1-6月有所收窄。华润置地以73.5亿元位居第二，其项目主要集中在中心城区、松山湖等板块。保利发展（600048）以53.9亿元位居第三，热销项目分布在寮步、厚街、虎门等区域。
三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（70亿元以上）共2家，合计销售金额150.5亿元；占TOP20销售额34.1%；第二阵营（20-70亿元）6家，合计销售金额204.6亿元；占TOP20销售额46.4%；第三阵营（20亿元以下）共12家，合计销售金额85.9亿元；占TOP20销售额19.5%。
名次变动：与2024年1-6月销售金额排行榜相比，1-9月排行榜中4家排名上升，10家下降，4家新上榜，2家维持不变。上升幅度较大企业是武汉城建，较1-6月排行榜上升5位，珑远集团下降7位，下降幅度较大。
销售面积：2024年1-9月东莞房地产销售面积TOP20企业合计销售137.7万㎡，入榜门槛值为2.1万㎡。保利发展、万科和华润置地分别位列全市前三位，销售面积分别为21.9万㎡、21.3万㎡、18万㎡。共有5家房企销售面积超过10万㎡。与1-6月销售面积排行榜相比，6家房企排名上升，6家下降，3家持平，5家新上榜。金众地产上升幅度较大，较1-6月排名上升5位。
2024年1-9月东莞商品住宅项目销售业绩top10
数据来源：、企业填报
特别声明：房地产项目销售数据统计是以2024年1月1日-9月22日期间销售的商品住宅为统计口径，9月23日-9月30日数据为预估值，主要依据在东莞市域范围的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
中指点评
2024年1-9月东莞房地产项目销售金额前10门槛值为7.7亿元。金地集团（600383）开发的金地青云境以23.6亿元的销售额位居榜首，位于滨海湾片区，由华润置地开发的滨海润府以20.7亿元位居榜单第二。位于中心城区南城街道的万科·瑧湾汇项目以18.4亿元的销售金额位居榜单第三。从上榜项目的开发企业来看，华润置地最多，共有4个项目上榜，万科次之，有3个项目上榜。
从销售面积来看，1-9月东莞房地产项目销售面积前10门槛值为2.7万㎡。其中滨海湾板块的滨海润府项目以5.2万㎡的销售面积继续位处榜首，松山湖高新区的金地青云境以4.7万㎡位居榜单第二，松山湖另一热销项目松湖润府以3.6万㎡的成交面积位居第三。
图：2024年1-9月东莞房地产项目top10项目分布
数据来源：
板块分布：TOP10项目销售额榜单中，东城街道有3个项目上榜、松山湖高新区、南城街道各有2个项目上榜，其余项目分布在滨海湾、万江、凤岗。上榜项目多分布在中心城区、产业发展片区及临深片区。
趋势展望
政策方面：东莞楼市限购政策在去年年底已全面放松，517后贷款利率、首付比例均下调，926政治局会议后预计将有更多相关政策落地，为市场带来一定信心。
土地方面：1-9月均无宅地成交，预计年内成交宗数或维持个位数，四季度或有少量地块供应，房企在市场回暖的情况下或部分恢复拿地信心。优质地块房企竞争或相对激烈。
新房供应：房企取证积极性相对不足，前期库存量仍在持续消化中，当市场有明显转暖趋势后新房供应或有望上行。
市场需求：政策力度加大扬帆配资，在高能级城市市场回暖带动下，或将促进东莞本地新房需求的回暖。但需注意广深若放开限购，将虹吸部分东莞需求，未来整体市场成交回暖仍需时间。