华夏北京保障房中心租赁住房封闭式 基础设施证券投资基金招募说明书（更新）     基金管理人：华夏基金管理有限公司     基金托管人：中国建设银行股份有限公司                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                              重要提示    （一）华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中 国证监会 2022 年 8 月 5 日证监许可[2022] 1729 号文注册募集。    （二）基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会注册， 但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和 收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。中国证监会不对基金的投资价值及 市场前景等作出实质性判断或者保证。    （三）本基金主要投资于最终投资标的为租赁住房类型基础设施项目的基础设施资产支持证 券。基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上 基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有 基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或 经营权利。基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例 不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说 明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。    （四）本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。使用场外基金账 户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与 相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。    （五）基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成对本 基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表基金存续期间基础设 施项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金 基础设施资产评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础设施项 目能够按照评估结果进行转让。    （六）基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但不保证 基金一定盈利，也不保证最低收益。    （七）基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，基金运 营状况导致的投资风险，由投资者自行负担。    （八）基金交易价格会因为基础设施资产运营情况、证券市场波动等因素产生波动。投资有风 险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、基金产品资料概要， 应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担基金投资中出现的各类风险。    （九）本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收 益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金， 低于股票型基金。     （十）支付给运营管理机构的成本、费用情况     本基金的运营管理费包括基本服务费和激励服务费，具体详见招募说明书“第十八部分 基础设 施项目运营管理安排”之“二、运营管理服务协议的主要内容”之“（六）费用收取”部分。     本次招募说明书更新为本基金年度更新，主要人员情况截止日为 2024 年 8 月 16 日，有关投资 组合报告财务数据截止日为 2024 年 6 月 30 日（本招募说明书中的财务资料未经审计）。主要更新 内容如下：     更新章节              更新内容 重要风险提示            更新风险提示有关内容 五、基金管理人           更新基金管理人信息 六、基金托管人           更新基金托管人信息 七、相关参与机构          更新相关参与机构信息 八、风险揭示            更新风险揭示有关内容                   更新主要财务指标和基础设施项目公司运营财务数据、投资组合 十二、基金的投资                   报告等内容，数据截止日为2024年6月30日（财务数据未经审计） 十四、基础设施项目基本情                   更新基础设施项目基本情况和运营数据、项目投保情况相关信息 况                   更新了原始权益人基本概况、业务情况、回收资金用途等相关信 十七、原始权益人                   息 十八、基础设施项目运营管                   更新了运营管理机构相关信息 理安排 十九、利益冲突与关联交易      更新了利益冲突的情形、利益冲突的防范与披露安排等相关内容 三十、其他应披露的信息       更新其他应披露的信息              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     重要风险提示   一、与基础设施基金相关的风险   （一）基金价格波动风险   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理、 会计政策及不可抗力等因素影响，基础设施项目市场价值、基金净值可能发生波动，从而引起基金 价格出现波动。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为市场供求关系等因素而面临交易 价格大幅波动的风险。   （二）流动性风险   本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基础设施基金指引》 要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定 时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额。而且，基础设施基金尚 在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不 活跃，从而存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。   （三）暂停上市或终止上市的风险   在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。上市期 间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份 额。如本基金因各种原因暂停或终止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、 基金财产因终止上市而受到损失的风险等。   （四）管理风险   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于基金及专项 计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构对基础设施项目的运营及管 理，相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术手段等限制，影响其对信息的处理以及对经 济形势的判断，未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响到基金的收益水平。   （五）关联交易及利益冲突风险   本基金主要投资于租赁住房类基础设施项目。本基金原始权益人及运营管理机构为北京保障房 中心，北京保障房中心从前期融资、投资建设到后期出租及运营管理等业务均专注于保障性住房项 目。北京保障房中心及其关联方持有或运营与基础设施项目同类型的资产，本基金可能与北京保障 房中心及其关联公司存在竞争，从而有一定的利益冲突风险；本基金通过扩募方式收购其他租赁住                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 房类基础设施项目时，可能收购北京保障房中心及其关联公司持有的基础设施项目，从而存在发生 关联交易的风险。   （六）集中投资风险   其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金收益 的影响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，并持 有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，本基金 将具有较高的集中投资风险。   （七）新种类基金收益不达预期风险   基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此暂无可用以判断其中长期表现的 历史业绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料或其他类型基金管理业绩 不能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证投资人将能成功地从基础设施项 目经营中获得足够收益。   （八）基金净值波动的风险   本基金 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，所持项目区域经济发 展水平、人口流动、新增竞争性租赁住房等因素都将对基础设施项目的收益产生影响，进而带来基 金净值的波动。   （九）基金提前终止的风险   本基金存续期限为 62 年，而根据相关法律及基础设施项目证照，本基金成立时拟投资的基础 设施项目的土地使用权将分别于 2080 年（文龙家园项目）和 2083 年（熙悦尚郡项目）到期。基金 管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权 人将有可能需要满足其他条件并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批 准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在基金提前终止 的风险。   （十）计划管理人、托管人尽职履约风险   基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、托管人等参与主体的尽责服务，存在计划管理人 和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或 失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金份额持有人的利益。   （十一）相关参与机构的操作及技术风险   本基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、 交易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。在本基金的各种交易行为或者后台 运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影 响。这种技术风险可能来自基金管理人、计划管理人、托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、 证券交易所等。   （十二）市场风险   本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、货币 市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将使本基金资产面 临潜在的风险。市场风险主要为债券投资风险，主要包括：   基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本息， 或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债券回购交易到期时交易对手方不能履行 付款或结算义务等，造成基金资产损失的风险。   市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，本基金持有债券将 面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券利息的再投资收益将面临下降的风险。   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债券的相对价格发生 变化时，基金资产的收益可能低于基准。   债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格变化的风险。   如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发生变化，债券 市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相应的变化，最终影响债券市 场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。   基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本基金资产实际购买力 下降。   二、与基础设施项目相关的风险   （一）基础设施项目的行业风险   具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、人口状况及当地经济发展水平影响。行业政策方 面，公租房的租金定价、配租安排、税收优惠等受政府政策影响较大；人口方面，公租房的需求受               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 地区人口数量及结构影响；经济发展方面，受疫情等因素影响，宏观经济面临挑战加大。如果未来 出现行业政策变化、城市人口增速下降或流出、经济增速持续放缓，将影响基础设施项目收入，进 而影响本基金的收益。   （二）基础设施项目的政策风险   本基金投资的基础设施项目为公共租赁住房（即“公租房”）项目，在基础设施基金成立后，基 础设施项目仍将按照北京市公租房管理规定运营。基础设施项目已经纳入北京市公租房统一管理范 围，其租赁定价标准、租户入住资格受政府相关部门审核、备案或指导，基础设施项目运营方未来 对包括租金定价、租金调整、配租安排等市场化调整的空间较为有限。如未来国家或北京市关于公 租房政策发生变化，包括但不限于租赁价格指导、入住审核条件趋严等，可能存在因此导致基础设 施项目运营收入降低的风险。   （三）基础设施项目市场风险   本基金初始投资的基础设施项目的资产类别为公租房，公租房的行业和区域集中度较高。若行 业前景、经营环境发生变化、基础设施项目的运营中止、终止或受到地方经济变化、人口变化、疾 病（如新冠肺炎疫情等）等外界因素重大影响，可能导致项目公司运营收入不及预期，进而对基金 的分配造成不利影响。   （四）竞争项目风险   本基金投资的基础设施项目为公租房，在其一定距离范围内可能存在新审批或新建设公租房或 其他类型租赁住房的可能性，新建设或新审批的项目可能与基础设施项目产生竞争，从而对租赁客 户带来分流，对出租率产生一定的不利影响，存在市场竞争风险。   （五）租赁市场需求变化的风险   基础设施项目为主要面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。随着社会发展和人口结构的 变化，未来租赁住房的客户需求可能发生改变，如对租赁房型的面积需求增加、对户型结构要求发 生变化，导致基础设施项目租赁需求下降，将影响基础设施项目的收入水平。   （六）基础设施项目运营风险   本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况。如基金管理人或运营管理 机构经营管理能力不足、出租率波动、收缴率波动、运营成本变动，导致实际现金流大幅低于测算 现金流，则存在基金收益率不达预期的风险。   （七）租金定价和调整的风险   基础设施项目租金定价实施动态调整机制，租金标准需要根据周边住房租赁市场水平进行评                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 估，并报住房和城乡建设主管部门批准。如因行业政策等变动，基础设施项目租金调整方案未获相 关主管部门批准，或批复的租金调整幅度低于预期，基础设施项目将不能按计划调整租金，存在基 础设施项目收入无法按预期增长的风险，进而影响本基金的预期收益水平。   （八）租赁安排受政策影响的风险   本基金基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式 （以下统称“公开配租”）进行配租，剩余房源可以面向单位趸租。如因行业政策变动导致住房保障 部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少，本基金基础设施项目招租工作将受到影 响，在住房保障部门组织公开配租或者安排趸租之前，基础设施项目空置房源可能无法及时进行出 租，空置率可能将阶段性高于预期，进而影响本基金的收益。   （九）承租人履约风险   截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目已出租房间 1,326 间，熙悦尚郡项目已出租房间 727 间， 租户数量较多。同时，基础设施项目主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业 无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员，财务实力有限。如果承租人未能按照租赁合同约定的时 间和金额向项目公司支付租金，将对基础设施项目现金流水平造成不利影响，进而影响本基金收益。   （十）基础设施项目运营管理机构的履职风险 相关。如运营管理机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能给基 础设施项目造成损失。 运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后管理与本基金投资的基础设施项目存在竞争关系的 项目，对基础设施项目的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不利影响。 工、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对本基金造成不利影响。   （十一）租赁合同换签风险   截至 2022 年 3 月 31 日，本基金基础设施项目个人租户和企业租户的承租房间数占比分别为 础设施项目对应的房屋所有权及其对应的土地使用权的转移登记手续全部办理完毕之日）起，项目 公司享有和承担与基础设施项目相关的全部收益（包括但不限于基础设施项目的租金收益和物业运 营收益）、成本和风险。   北京保障房中心与项目公司确认，租赁合同项下出租人在资产交割日前（不含该日）的所有权 益、义务和责任均归北京保障房中心享有和承担；自资产交割日（含该日）起，项目公司取代北京                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 保障房中心成为租赁合同项下出租人，享有和承担出租人在资产交割日（含该日）后的所有权益、 义务和责任。   北京保障房中心应不晚于自资产交割日起（含该日）的第 5 个工作日起，以可以让基础设施项 目的所有承租人平等地、及时地获取信息的方式通知基础设施项目的产权变更、承租人应将其应付 租金及其他款项支付至项目公司指定银行账户。   对于承租人根据银行账户自动扣款、APP 支付、扫码支付、现金支付等方式支付的租金及其他 款项，北京保障房中心应配合调整相应支付路径使该等资金直接支付至项目公司指定银行账户。如 北京保障房中心收到承租人支付的属于资产交割日后（含该日）的相关租金收入，则北京保障房中 心应于收到该等款项之日的次月之内将该等款项转付至项目公司指定的银行账户。   自资产交割日（含）起，新签署的租赁合同统一由项目公司签署，并在租赁合同续期或重新招 租的过程中完成换签。   （十二）配租效率风险   基础设施项目一般由所在区住房保障部门组织配租，通常每年组织两次配租，如因行业政策变 动或其他原因导致区住房保障部门推迟或减少组织配租，本基金基础设施项目配租工作将受到影 响。此外，在配租后的租户选房过程中，最终通知选房的租户中可能会有少部分放弃实际签约，因 此每次配租后可能会存在一定空置房源进入下一次配租。同时，因配租工作涉及环节较多，流程较 长，从各区住房保障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人经过意向登记、资格复核、签 订租赁合同，到最终承租家庭入住，一般用时 2-6 个月，故在此配租过程期间，可出租房源仍然空 置，造成配租效率偏低的风险。   （十三）基础设施项目投保额无法覆盖评估价值的风险   北京保障房中心已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了财产一切险及公众责任险，最新的 保险期限为 2024 年 4 月 29 日至 2025 年 4 月 28 日。同时，由于投保的保额可能低于其评估价值， 若发生极端情况需要理赔的，可能出现投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值的情形，进而对基 金产生不利影响。   （十四）运营支出及相关税费增长的风险   基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项目运营 开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增长的情况，从而导致项目 净现金流的减少，包括但不限于：                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   评估机构对基础设施项目未来的资本性支出进行了预测。但是随着基础设施项目运营期限的增 长，不可预期的大额资本性支出将可能增加，或对基础设施项目运营现金流情况产生不利影响。   本基金存在多层架构，在运作过程中涉及多种税负，如果国家税收政策发生调整，项目公司所 适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关税收征管法律法 规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收任何增加的税负，基金收益可能因相关 税收政策调整而受到影响。   （十五）基础设施项目维修和改造的相关风险   随着使用年限增长，基础设施项目在未来可能需要主动或被动通过维修、重大改造升级或更换 室内家电等，以适应新的租赁需求。基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷、施工事 故、物资设备供应短缺、承包商未能履约、相关技能的劳工短缺、自然灾害、环保要求提高等事项 的影响，导致成本大幅增加，工程无法按时完成的情况，工期延误将减少基础设施项目的租金收入。 基础设施项目的维修和改造可能需要投入大量资金，但实际完成以后的招租情况可能无法达到预期 水平，使改造投资的收益目标无法达成，对项目经营业绩产生不利影响。   基础设施项目的评估报告及可供分配金额测算报告已对未来可能因基础设施项目维修和改造 而发生的资本性支出进行了适当的考虑。尽管如此，仍可能出现未来基础设施项目维修和改造资本 支出超出预期的情况，导致必要的基础设施项目维修和改造计划推迟，使基础设施项目无法在理想 状态下运营，或者降低当期的可供分配金额水平。   上述事项的发生可能导致基础设施项目维修和改造无法按计划实施，基础设施项目租金损失或 租金增长不达预期，对基础设施项目的现金流，以及基础设施项目的估值和可供分配金额均造成不 利影响。   （十六）土地使用权续期安排不确定性风险   本基金成立时拟投资的基础设施项目的土地用途为住宅，相应国有建设用地使用权的期限为 70 年。虽然《中华人民共和国民法典》（自 2021 年 1 月 1 日起施行）明确规定住宅建设用地使用权期 间届满可自动续期，基础设施项目的土地使用权亦据此规定可以续期；但目前基础设施项目所在地 的土地主管部门尚未明确住宅建设用地使用权续期事宜所需缴纳的费用和缴纳方式、续期具体的审 批标准及操作指南，基础设施项目所占用的地土地使用权续期安排具有一定不确定性。若发生土地 使用权到期后被要求承担额外条件，或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回，且 获得的补偿金额较低而造成本基金收益降低甚至损失投资本金的情况，本基金将受到重大不利影 响。   （十七）基础设施项目处置风险                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   在项目公司运营出现较大困难时，本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施项目的 权益来获得处置收入。受限于相关处置变现程序和届时市场环境的影响，资产的处置变现时间和变 现金额具有一定的不确定性，从而影响基金份额持有人预期收益的实现。此外，根据北京市相关规 定及基础设施项目规划证照中记载的限制条件，基础设施项目对外转让事项可能需取得相关政府部 门的同意或确认，进一步增加了基础设施项目转让的不确定性。在极端情况下，本基金最终实现的 变现资产可能将无法弥补投资本金，进而可能导致投资者亏损。   （十八）基础设施基金现金流预测偏差风险   本基金对基础设施项目未来现金流进行合理预测，正常情况下影响基础设施项目未来现金流的 因素主要包括租赁住房行业发展和运营管理机构运营能力等。现金流预测基于对房屋租金收入等现 金收入及运营管理费及维修维护成本等支出的假设，由于影响收入和支出的因素具有一定的不确定 性，因此基础设施项目未来现金流的预测可能会出现一定程度的偏差，基金份额持有人可能面临现 金流预测偏差导致的最终获得分配金额偏差的风险。   （十九）股东借款风险   本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司发放股东借款，SPV 公司收购项 目公司后，由项目公司反向吸收合并 SPV 公司并继承此项债务。其中部分股东借款利息可以在税前 扣除，有利于优化项目公司资本结构。但该结构存在以下风险： 税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分 配金额不达预期，导致现金流波动风险。 议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，带 来现金流波动风险。   （二十）基础设施项目直接或间接对外融资的风险   根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、 基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借 款金额不得超过基金净资产的 20%。在本基金运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，本基 金及基础设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及基础设施项目 收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成 本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金 额上限形成制约。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经营现金流入不达预期，或基础 设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；   （2）本基金无法直接或间接获得或进一步获得外部借款；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；   （4）本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此可能 行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行基础设施项目等措施；   上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金额、二级市场交易价 格等均可能造成重大不利影响。   （二十一）基础设施项目评估风险   本基金投资的基础设施项目采用收益法进行评估，收益法估值对项目现金流和收入增长的预 测、折现率的选择、运营管理成本等参数进行了大量的假设。由于预测期限长，部分假设较小幅度 的偏差会很大程度上影响基础设施项目的评估值，可能导致评估值不能完全反映基础设施项目的公 允价值。同时，基础设施项目的评估结果并未考虑因设立本基金而发生的基金管理费、基金托管费 等费用，而该等费用需要由基金财产承担。此外，由于收入预测普遍不考虑突发因素或不可抗力带 来的收入下降，在未来持续运作过程中，可能会出现长期收益不及预期的风险。   根据北京市公租房配租实施政策，本基金基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号 配租、快速配租及实时配租方式进行配租，剩余房源可以面向单位趸租，因此不可抗力等特殊事件 等可能对配租工作产生阶段性影响，进而可能阶段性影响项目收益，从而可能对项目估值带来不利 影响。   （二十二）不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险   项目公司可通过运营管理机构为基础设施项目提供维修及保养服务，维修及保养服务涉及电 梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可能会发生意外事件；运营生产过程中，可能会发生安全 生产事故等；租赁住房运营过程中，项目公司可能面临基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死 亡以及承担相应法律责任的风险。此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、瘟疫、政策、法 律变更及其他不可抗力事件，基础设施项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益分配造成 不利影响。   （二十三）税收政策调整风险   本基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、本基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负。 鉴于基础设施基金是创新产品，如国家税收等政策发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 益。   其中针对公租房资产，根据财政部、税务总局于 2010 年 9 月 27 日发布的《关于支持公共租赁 住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88 号），公租房项目在公租房建设期间 用地及建成后占地，免征城镇土地使用税，对公租房经营管理单位免征营业税、印花税、房产税等， 税收优惠执行期限暂定三年。2014 年 8 月 11 日，财政部、税务总局发布《关于促进公共租赁住房 发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52 号），继续延长相应税收优惠政策至 2015 年 12 月 31 日。2015 年 12 月 30 日，《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 （财税〔2015〕139 号）延长公租房的相应税收优惠至 2018 年 12 月 31 日。2019 年 4 月 15 日，《财 政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019 年第 61 号公告）延长公租房相应税 收优惠政策至 2020 年 12 月 31 日，并进一步明确了公租房租金收入免征增值税。2021 年 3 月 15 日，财政部、税务总局发布《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021 年第 6 号公告）， 将上述税收优惠执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。上述公租房税收优惠政策存在调整或无法继 续延长的可能。   如税务部门因税收政策调整向各纳税主体征收任何额外的税负，投资者收益可能因相关税收政 策调整而受到影响。极端情况下，公租房税收优惠政策存在调整或无法继续延长的可能。如因上述 税收政策调整而导致项目公司需要缴纳当前减免的税费，则本基金的可供分配金额将受到影响。   本基金发行和运营中的其他风险详见“第八部分 风险揭示”。                                            华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     第一部分 绪言   本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募 集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构 监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以 下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工 作的通知》（以下简称“《基础设施基金通知》”）、《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958 号文”）、《公开募集基础设施 证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）《公开募集基础设施证券投资 基金网下投资者管理细则》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《公开 募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资 基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规 则适用指引第 1 号—审核关注事项（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金 （REITs）规则适用指引第 2 号—发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资 基金（REITs）业务指引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》等法律法规以及《华夏北京保障房 中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。   基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、 准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理 人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释 或者说明。   本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基金合同当 事人之间权利、义务的法律文件，其他与本基金相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任 何文件或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基金法》、基金 合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份 额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受。基 金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面签章为必要条件。基金投资者欲了解基 金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。   本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的法律法规 的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                       第二部分 释义     在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：     一、与本基金有关的基础定义 施证券投资基金 情况除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投资基金 告 证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证监会书面确认的日期 果报中国证监会备案并予以公告的日期 息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约 基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债 能力和经营现金流等因素，具体法律法规另有规定的，从其规定 基金应收款项及其他资产的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产 层面计量的净资产 的过程              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 然年度的半年度和年度最后一日   二、与本基金涉及的主体有关的定义 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人 的继任机构 金托管人的继任机构 而言，原始权益人是指北京保障房中心有限公司（简称“北京保障房中心”） 服务的机构。就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，运营管理机构是指北京保障房 中心或其继任机构 法律咨询服务的律师事务所。本基金首次申报时，指北京市中伦律师事务所及上海源泰律师事务所 估服务的专业评估机构。就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，评估机构为深圳市 戴德梁行土地房地产评估有限公司或其继任机构 会计/审计服务的会计师事务所。本基金首次申报时，会计师事务所为普华永道中天会计师事务所（特 殊普通合伙） 务的证券公司。本基金首次申报时，指中国国际金融股份有限公司   三、与本基金涉及的主要文件有关的定义 基金合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订、补充或更新 管理机构签订之《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金之运营管理服务协 议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新 及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更新 额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新 品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新 公告书》及对该文件的任何有效修订、补充或更新 额询价公告》及对该文件的任何有效修订、补充或更新     四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义 为 托管等业务 清算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确 认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等 的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管 点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之间进行指定关系变更的 行为                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 之间进行转托管的行为 有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织 公司、合格境外投资者、商业银行及商业银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理 人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障 基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价 合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人 并签署战略投资配售协议的投资者 式 期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以使用来自境外的资金投资于在中国境内依法募集的证 券投资基金的中国境外的机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者 会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称 取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及 可通过上海证券交易所办理基金销售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销 售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公 司认可的上海证券交易所会员单位 责任公司              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购 交易所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场内 认购 记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位 场外基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下 资人通过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下 公司注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况 的账户 管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户 易所人民币普通股票账户或封闭式基金账户   五、与专项计划有关的定义 载体。本基金拟以初始募集资金投资的专项计划为中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支 持专项计划 金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来 源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有 价证券。本基金以初始募集资金投资的基础设施资产支持证券为中信证券-北京保障房中心租赁住房 管理人，需与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。就本基金拟以初始募集资金投资                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的专项计划而言，计划管理人是指中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”），或根据专项计 划文件任命的作为计划管理人的继任机构 就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，计划托管人是指中国建设银行股份有限公司北京 市分行，或根据专项计划文件任命的作为计划托管人的继任机构 投资者。基础设施资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项计划资产风险。专项计划全部 基础设施资产支持证券由基金管理人（代表基础设施基金）持有 根据该协议任命的作为监管银行的继任机构 间接投资的基础设施项目公司而言，指北京燕保宜居住房租赁有限公司（简称“燕保宜居”） 中心设立的一家名称为北京燕保宜业住房租赁有限公司的全资子公司，专项计划拟受让 SPV 公司 间接通过 SPV 公司取得项目公司股权 司，或根据该协议任命的运营账户开户行继任机构 公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露 指引》及其他有关规定制订的专项计划标准条款。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言， 《标准条款》是指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证券-北京保障房中心租 赁住房 1 号资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充，根据《计划说明书》和《认购 协议》的约定，《标准条款》将视为《认购协议》的一部分 认购协议。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《认购协议》是指《中信证券-北京保 障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，以及对该协议的任何有效修改、 补充或更新               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 险揭示书。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《专项计划风险揭示书》是指《中信 证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划风险揭示书》 理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》《资产支持专项计划说 明书内容与格式指引（试行）》及其他有关规定制订的专项计划说明书。就本基金拟以初始募集资 金投资的专项计划而言，《计划说明书》是指《中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专 项计划说明书》，以及对该文件的任何有效修改、补充或更新 购人之间的资产管理合同 就专项计划财产托管事宜签订的托管协议。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《专 项计划托管协议》是指《中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划托管协议》及对 该协议的任何修改或补充 人（代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计划）与项目公司、监管银行就基本户签署的《北 京燕保宜居住房租赁有限公司资金监管协议》及对该协议的任何有效修改、补充或更新 （代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计划）、监管银行、项目公司与运营账户开户行就 运营账户签署的《运营账户管理协议》及对该协议的任何修改、补充或更新 （代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计划）与 SPV 公司、监管银行签署的《北京燕保宜 业住房租赁有限公司资金监管协议》及对该协议的任何修改、补充或更新 议》《运营账户管理协议》和《SPV 公司监管协议》的单称或统称，视上下文义而定 与项目公司就吸收合并后债务承继事项签订的《中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持 专项计划债权债务确认协议》及其任何有效修改或补充 住房租赁有限公司与北京燕保宜居住房租赁有限公司之增资协议》及其任何有效修改或补充                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 《认购协议》《专项计划托管协议》《运营管理服务协议》《监管协议》《债权债务确认协议》《项 目公司增资协议》及基础资产交易文件等 项计划）与 SPV 公司就专项计划向 SPV 公司出借资金事宜签署的《借款协议》及其任何有效修改 或补充。《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后，SPV 公司在《借款协议》项下的权利义务由项 目公司承接 目公司就项目公司吸收合并 SPV 公司之相关事宜而签订的《北京燕保宜居住房租赁有限公司与北 京燕保宜业住房租赁有限公司之吸收合并协议》以及对该协议的任何有效修改或补充 障房中心与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让事宜签署的《关于北京燕保宜业住房 租赁有限公司之股权转让协议》及其任何有效修改或补充 障房中心与 SPV 公司就项目公司股权转让事宜签署的《关于北京燕保宜居住房租赁有限公司之股 权转让协议》及其任何有效修改或补充 议》《项目公司股权转让协议》《借款协议》《吸收合并协议》 和项目公司等载体取得的项目，就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，指文龙家园 公租房项目和熙悦尚郡公租房项目；其中（1）文龙家园公租房项目（简称“文龙家园项目”）位于北 京市海淀区文龙家园一里，包括北京市海淀区文龙家园一里 1 号楼、2 号楼、3 号楼、6 号楼、8 号 楼及该等住宅楼占有范围内的土地使用权；（2）熙悦尚郡公租房项目（简称“熙悦尚郡项目”）位于 北京市朝阳区朝阳北路 82 号院，包括北京市朝阳区朝阳北路 82 号院 1 号楼、2 号楼及该等住宅楼 占有范围内的土地使用权 项计划）持有的 SPV 公司 100%股权；（ii）计划管理人（代表专项计划）通过 SPV 公司间接持有 的项目公司 100%股权；及（iii）《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后计划管理人（代表专项计                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 划）直接持有的项目公司 100%股权的统称 下的计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司享有的债权；（ii）《吸收合并协议》项下的吸收合 并完成后计划管理人（代表专项计划）基于《借款协议》对项目公司享有的债权；（iii）SPV 公司 （作为债权人）对项目公司享有的债权（如有）；以及（iv）计划管理人（代表专项计划）直接或间 接对项目公司享有的其他债权（如有）的统称 的全部收入，包括但不限于（i）项目公司取得的相关租赁合同项下的租金收入；（ii）因租户欠租 或有其他违约行为产生的滞纳金、违约金、押金罚没等收入；（iii）项目公司取得的其他因基础设 施项目的运营、管理而产生的收入（如有） 税收和费用，包括但不限于职工薪酬、装修改造费用（含大中修费用和资本性支出）、耗用品费、 保安保洁费、物业管理费、法律诉讼费、法律服务费、评估费、审计费、咨询顾问费、保险费、税 金及附加、划付手续费、行政罚款、水电气及其他公用事业费用、运营服务费、电子签章、电子印 鉴及短信服务等外采信息使用费，以及按照项目公司支出审批流程批准的其他合理的费用 专门用于接收项目公司运营收入及其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有）， 并根据《运营账户管理协议》的约定对外支付的人民币资金账户，具体以《运营账户管理协议》的 约定为准 用于接收运营账户所划转的项目公司运营收入、其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款 项（如有），并根据《基本户资金监管协议》的约定对外支付的人民币资金账户，具体以《基本户 资金监管协议》的约定为准 专门用于收取计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司的股本投入款项和发放的股东借款、项目公 司向 SPV 进行股东分红等款项，并对外进行支付的人民币资金账户，并应当接受基金管理人、计划 管理人和监管银行的监管，具体以《SPV 公司监管协议》的约定为准 市分行及其继任机构）开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 专项计划募集资金、支付 SPV 公司股权转让价款、支付 SPV 公司增资款、向 SPV 公司出借资金、 进行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用、接收回收款等，均必须通过该账户进行   六、其他定义 章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等 出的修订 出的修订 其不时做出的修订 行）》及颁布机关对其不时做出的修订 相关登记机构、销售机构发布的适用于基础设施证券投资基金的业务规则、细则、规定及其不时修 订的版本 办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 等媒介               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                第三部分 基础设施基金整体架构   一、基础设施基金的整体架构   本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权 利后、项目公司吸收合并 SPV 公司前，本基金的整体架构如下图所示：          图 3-1 项目公司吸收合并 SPV 公司前本基金整体架构图   根据本基金交易安排，项目公司吸收合并 SPV 公司完成后，SPV 公司注销，项目公司继续存 续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计划），本基金的整体架构如下图所示：                   图 3-2 本基金整体架构图   本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有限公 司，基金托管人为中国建设银行股份有限公司。基金管理人聘请北京保障房中心作为运营管理机构， 提供运营管理服务。上述基础设施基金的整体架构符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 行）》的规定。   二、基础设施基金的交易安排   （一）基金合同生效与基金投资   （1）本基金基金合同的生效   经向中国证监会办理基金备案手续，本基金于 2022 年 8 月 22 日获中国证监会书面确认，本基 金《基金合同》自 2022 年 8 月 22 日起生效。自基金合同生效之日起，基金管理人根据法律法规和 基金合同独立运用并管理基金财产。   （2）本基金的初始投资   根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，基金合同生效后，本基 金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，全部用于认购由中信证券设立的中信证券-北京保 障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。本基金已取得资产支持专项计 划的全部资产支持证券份额，成为资产支持证券唯一持有人。   （二）资产支持专项计划设立与投资，包括投资项目公司股权与债权的相关安排   专项计划认购期间内，基金管理人（代表本基金）认购资金总额（不含专项计划认购期间认购 资金产生的利息）达到基础设施资产支持证券目标募集规模，专项计划认购期间终止，经会计师事 务所进行验资并出具验资报告后，计划管理人将认购资金（不包括利息）全部划转至已开立的专项 计划账户，认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日，计划管理人于该日宣布专项计划设 立。                   图 3-3 资产支持专项计划设立   （1）预留计划费用   专项计划募集的认购资金划至专项计划账户后，计划管理人在专项计划设立时预留专项计划费 用。   （2）专项计划基础资产投资安排                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   北京保障房中心已设立 SPV 公司（即“北京燕保宜业住房租赁有限公司”），北京保障房中心持 有 SPV 公司 100%的股权。资产支持专项计划设立后，根据北京保障房中心与中信证券（代表资产 支持专项计划）签署的《SPV 公司股权转让协议》，由资产支持专项计划向原始权益人支付 SPV 公 司股权转让对价，并取得北京保障房中心持有的 SPV 公司 100%股权。           图 3-4 专项计划向原始权益人收购 SPV 公司 100%股权   资产支持专项计划取得 SPV 公司 100%股权后，计划管理人应根据《SPV 公司股权转让协议》 的约定向专项计划托管人发出划款指令，向 SPV 公司进行增资，并根据计划管理人（代表资产支持 专项计划）与 SPV 公司签署的《借款协议》向 SPV 公司发放股东借款。             图 3-5 专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款   资产支持专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款后，SPV 公司取得增资款以及股东借款。根 据 SPV 公司与北京保障房中心签署的《项目公司股权转让协议》，由 SPV 公司向原始权益人支付 项目公司股权转让价款并取得项目公司 100%股权。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            图 3-6 SPV 公司向原始权益人收购项目公司 100%股权   SPV 公司取得项目公司 100%股权后，搭建了基础设施基金持有资产支持专项计划全部资产支 持证券、资产支持专项计划持有 SPV 公司 100%股权、SPV 公司持有项目公司 100%股权的架构。 根据 SPV 公司与项目公司签署的《吸收合并协议》，项目公司吸收合并 SPV 公司，完成吸收合并 后，SPV 公司注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计划）。 SPV 公司原有的对资产支持专项计划的债务下沉到项目公司，资产支持专项计划直接持有项目公司 的股权和债权。                 图 3-7 项目公司吸收合并 SPV 公司   （3）交易完成后项目公司资本结构   上述交易完成后，项目公司资本结构如下图：                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）               图 3-8 相关交易完成后项目公司股债结构   （三）项目公司股权转让对价支付安排、股权交割、工商变更登记安排等   （1）股权转让价款   计划管理人代表专项计划的利益作为 SPV 公司股权的受让方，以专项计划资产而非自有资产向 原始权益人支付 SPV 公司股权转让价款。   《SPV 公司股权转让协议》项下的股权转让款为人民币 1 万元。在《SPV 公司股权转让协议》 约定的支付条件均满足后，计划管理人应在条件满足后向原始权益人指定的账户一次性支付完毕 SPV 公司股权的全部转让价款。   （2）SPV 公司工商变更登记安排   在专项计划设立日起（含该日）10 个工作日内，原始权益人应确保 SPV 公司向市场监督管理 机关提交 SPV 公司股权变更登记手续所需的全部文件、材料，计划管理人应积极予以配合。   （1）股权转让价款   根据《项目公司股权转让协议》约定，标的股权的股权转让价款=基础设施基金实际募集规模- 需预留的相关税费（包括公募基金层面预留的费用、专项计划层面预留的费用，交割审计费用及初 期系统费用，SPV 层面预留的交易税费等基金设立后的初始费用）。   （2）股权转让价款的支付   在《项目公司股权转让协议》约定的转让价款支付条件全部成就且持续满足的前提下，在完成 本次股权转让变更登记日起（含该日）的 5 个工作日内向原始权益人支付全部目标股权的股权转让 价款。   （3）工商变更登记安排   在专项计划设立日起（含该日）5 个工作日内，原始权益人应确保项目公司向市场监督管理机 关提交项目公司股权变更登记所需的全部文件、材料，SPV 公司应积极予以配合，并于 30 个工作 日内完成本次股权转让变更登记。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）交割审计安排 割审计基准日的资产负债等财务情况聘请具有相应专业资质的审计机构进行专项交割审计，出具股 权交割审计报告。其中，股权交割审计基准日为专项计划设立日的前一日。   在 A 值为负数的情况下，原始权益人负有向 SPV 公司支付等值于 A 值的绝对值的义务；   在 A 值为正数的情况下，项目公司于股权交割审计基准日的经交割审计的未分配利润应归属于 原始权益人。   其中，A 值=项目公司于股权交割审计基准日的经交割审计的未分配利润。 股权交割审计报告出具之日后（不含该日）的 10 个工作日内向 SPV 公司支付等值于 A 值的绝对值 的资金，在前述资金支付完毕后原始权益人在《项目公司股权转让协议》约定项下的资金支付义务 履行完毕。 SPV 公司应指示项目公司以分红方式于交割审计报告出具之日后（不含该日）的 10 个工作日内向 原始权益人支付等值于 A 值的资金。   （5）协议的提前终止或解除   除非以下任何一种情形发生，否则，《项目公司股权转让协议》不得提前终止或解除： 解除《项目公司股权转让协议》； 的无法实现的，守约方有权提前终止《项目公司股权转让协议》； 备案的标的股权评估价值，则双方均有权解除《项目公司股权转让协议》。   如《项目公司股权转让协议》提前终止或解除，则按照以下情形予以处理：   如果 SPV 公司已向原始权益人支付了部分或全部转让价款，则原始权益人应在提前终止或解除 之日起 20 个工作日内将已收取的部分或全部转让价款退还至 SPV 公司指定的银行账户，并且支付 该等资金自支付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息（按中国人民银行规定的活期 存款利率计算利息，但如果因原始权益人违约导致《项目公司股权转让协议》提前终止或解除则原 始权益人应向 SPV 公司赔偿相应的损失）；   如果已经办理标的股权转让的工商变更登记，则 SPV 公司有义务配合原始权益人及项目公司在                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 提前终止或解除之日起 20 个工作日内将标的股权重新转让至原始权益人名下并办理相应工商变更 登记。   （四）运营管理安排   华夏基金（代表基础设施基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，聘任北京保障房 中心担任基础设施项目运营管理机构并签署《运营管理服务协议》，运营管理机构为基础设施项目 提供运营管理服务。   （五）本基金成立后安排   本基金基金合同自 2022 年 8 月 22 日起生效。根据法律法规及本基金基金合同、招募说明书的 约定，本基金已认购“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划”（以下简称“专项 计划”）全部资产支持证券份额，中信证券股份有限公司（以下简称“专项计划管理人”）代表专项计 划已取得北京燕保宜业住房租赁有限公司（即 SPV 公司）的股权，SPV 公司已取得北京燕保宜居住 房租赁有限公司（即“项目公司”）的股权，SPV 公司和项目公司的股东变更工商登记已完成。截至 并注销证明，项目公司与 SPV 的反向吸收合并相关事项完成。   三、资产支持证券相关情况   （一）资产支持证券基本情况   中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划资产支持证券。   中信证券股份有限公司。   基础设施资产支持证券的目标募集规模根据基础设施基金的询价发行结果，由计划管理人和基 金管理人届时共同签署的《认购协议》确定，具体以计划管理人和基金管理人届时共同签署的《认 购协议》中确认的金额为准。   面值发行。   每份资产支持证券的面值为 100 元。资产支持证券在专项计划设立日的总面值为：资产支持证                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 券的单位面值×资产支持证券的发行份数。   自专项计划设立日（含该日）起至法定到期日止（含该日）。专项计划法定到期日不一定是资 产支持证券的实际到期日，专项计划资金将可能于专项计划法定到期日前支付完毕。   资产支持证券的预期到期日为 2083 年 11 月 15 日，资产支持证券的预期到期日可经资产支持 证券持有人大会决议延长。但资产支持证券可根据《标准条款》的约定提前终止。   在每个兑付日按照《标准条款》的约定偿付资产支持证券的投资收益。   未评级。   权益登记日为每个兑付日前第 1 个工作日。权益登记日日终在登记托管机构登记在册的资产支 持证券持有人有权于该兑付日取得资产支持证券在当期的本金（如有）和收益。   （二）专项计划现金流归集、投资及分配   （1）标的资产投资的基本安排   计划管理人应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定，在《SPV 公司股权转让协议》约定的股 权转让价款支付日，向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将《SPV 公司股权 转让协议》约定的转让价款划拨至原始权益人指定账户，用于购买 SPV 公司 100%股权。专项计划 托管银行应根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误 后应予以付款。   计划管理人受让 SPV 股权后，即成为 SPV 公司的股东，应根据《SPV 公司股权转让协议》的 约定，向 SPV 公司增资。计划管理人应向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行 将专项计划资金根据《SPV 公司股权转让协议》约定的 SPV 增资金额划拨至 SPV 账户。专项计划 托管银行应根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 后应予以付款。   计划管理人应根据《借款协议》的约定，向 SPV 公司发放《借款协议》约定的借款资金。计划 管理人应向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将专项计划资金根据《借款协 议》约定的 SPV 公司的借款金额划拨至 SPV 账户。专项计划托管银行应根据《专项计划托管协议》 的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应予以付款。   SPV 公司收到计划管理人实缴的增资款项和发放的借款后，应按《项目公司股权转让协议》的 约定，向北京保障房中心支付《项目公司股权转让协议》约定的股权转让款用于购买项目公司 100% 股权。   项目公司股东变更为 SPV 公司后，SPV 公司与项目公司应按照《吸收合并协议》的约定实现项 目公司吸收合并 SPV 公司、注销 SPV 公司，计划管理人（代表专项计划）成为持有项目公司 100% 股权的股东，SPV 公司在《借款协议》项下的权利义务由项目公司承接。   （2）合格投资   在《标准条款》允许的范围内，计划管理人可以将专项计划账户中的资金进行合格投资，即将 该等资金投资于银行存款、大额存单、货币市场基金、本金保障型收益凭证。计划管理人应保存所 有按照《标准条款》约定进行合格投资的记录。计划管理人有权要求并指示专项计划托管银行进行 合格投资。专项计划托管银行根据计划管理人的划款指令调拨资金。   合格投资中相当于当期分配所需的部分应于专项计划账户中的资金根据专项计划文件的约定 进行现金流分配之前到期变现或可以提前提取。专项计划托管银行不对合格投资的期限和到期时间 进行监督。专项计划资金进行合格投资的全部投资收益构成基础资产收入的一部分，如果专项计划 账户收到该投资收益的退税款项，专项计划托管银行应根据计划管理人的通知将该款项作为基础资 产收入。   只要计划管理人按照专项计划文件的约定，指示专项计划托管银行将专项计划账户中的资金进 行合格投资，专项计划托管银行按照《计划说明书》和《专项计划托管协议》的约定将专项计划账 户中的资金用于合格投资，则计划管理人和专项计划托管银行对于因价值贬值或该等合格投资造成 的任何损失不承担责任，对于该等投资的回报少于采用其他方式投资所得的回报也不承担责任。   专项计划募集账户：系指资产支持证券管理人开立的专用于专项计划认购期间接收、存放投资 者交付的认购资金的人民币资金账户。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   项目公司基本户：系指项目公司在监管银行处开立的专项用于接收运营账户所划转的项目公司 运营收入、其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《基本户资金监 管协议》的约定对外支付的人民币资金账户。   SPV 账户：系指在项目公司与 SPV 吸收合并前，SPV 公司在监管银行处开立的、专门用于收 取计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司的股本投入款项和发放的股东借款、项目公司向 SPV 进 行股东分红等款项，并对外进行支付的人民币资金账户，并应当接受基金管理人、计划管理人和监 管银行的监管。   专项计划账户：系指计划管理人以专项计划的名义在专项计划托管银行开立的人民币资金账 户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付 SPV 公司股权转让 价款、支付 SPV 公司增资款、向 SPV 公司出借资金、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计 划费用、接收回收款等，均必须通过该账户进行。   运营账户：系指项目公司在运营账户开户行开立的专门用于接收项目公司运营收入及其他合法 收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《运营账户管理协议》的约定对外支 付的人民币资金账户。   专项计划收到任何回收款后，留足支付专项计划费用所需资金后，应根据基础设施资产支持证 券持有人的指示及时向基础设施资产支持证券持有人分配。   （1）专项计划的普通分配实施流程 告》。 并于计划管理人报告日向基础设施资产支持证券持有人披露，同时传真给专项计划托管银行。 送分配当期应分配的资产支持证券投资收益的划款指令。 管银行划款日当日 17:00 前，按划款指令将专项计划当期应分配的基础设施资产支持证券所有收益 划入登记托管机构指定账户。 公司根据登记托管机构结算数据中的预期支付额的明细数据将相应款项划付至基础设施资产支持 证券持有人资金账户。   （2）专项计划的处置分配实施流程                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金额，制作《收益分配报告》，并于计划管理人报告日向基础设施资产支持证券持有人披露，同时 传真给专项计划托管银行。 送分配当期应分配的资产支持证券投资收益的划款指令。 管银行划款日当日 17：00 前，按划款指令将专项计划当期应分配的基础设施资产支持证券所有收 益划入登记托管机构指定账户。 公司根据登记托管机构结算数据中的预期支付额的明细数据将相应款项划付至基础设施资产支持 证券持有人资金账户。   （3）专项计划的分配顺序   计划管理人应按照下列顺序对专项计划账户内的资金进行相应的分配或运用（若同一顺序的多 笔款项不能足额分配时，按各项应受偿金额的比例支付，且不足部分在下一期（如有）支付）：   （三）专项计划资产的构成及其管理、运用和处分   专项计划资产包括但不限于以下资产：   （1）在专项计划设立时，认购人根据《认购协议》及《标准条款》第 3 条交付的认购资金；   （2）专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全部资产及 其任何权利、权益或收益（包括但不限于基础资产、标的资产、回收款、专项计划资产合格投资而 产生的投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入及其他根据专项计划文件属于专项计划 的资产）；   （3）其他根据中国法律的规定或专项计划文件的约定因专项计划资产的管理、运用、处分或其 他情形而取得财产。   专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，基础设施资产支持证券持有人不得要 求分割专项计划资产，不得要求专项计划回购基础设施资产支持证券。   专项计划资产的运用请参见上述“专项计划的投资”。专项计划资产的处分限制如下：                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）专项计划资金由专项计划托管银行托管，并独立于原始权益人、基金管理人、计划管理人、 专项计划托管银行及其他业务参与人的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。   （2）原始权益人、基金管理人、计划管理人、专项计划托管银行及其他业务参与人因依法解 散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。   （3）计划管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始权益人、基金管理 人、计划管理人、专项计划托管银行、基础设施资产支持证券持有人及其他业务参与人的固有财产 产生的债务相互抵销。计划管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，不得相 互抵销。   （4）除依《管理规定》及其他有关规定和《标准条款》约定处分外，专项计划资产不得被处分。   （5）专项计划资产独立于原始权益人的其他资产，原始权益人以其自有资产承担其他与专项计 划无关的债务及法律责任。   （四）专项计划的设立和终止   （1）专项计划认购期间内，认购人的认购资金总额（不含专项计划认购期间认购资金产生的利 息）达到基础设施资产支持证券目标募集规模，专项计划认购期间终止，经会计师事务所进行验资 并出具验资报告后，计划管理人将认购资金（不包括利息）全部划转至已开立的专项计划账户，认 购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日，计划管理人于该日宣布专项计划设立。计划管理 人应于专项计划设立日当日或其后第一个工作日将予以确定的基础设施资产支持证券规模书面通 知基础设施资产支持证券认购人和专项计划托管银行，并在专项计划设立日起 5 个工作日内向专项 计划托管银行提交验资报告。在专项计划设立之前，认购人应与计划管理人签署《认购协议》并在 该协议约定相应的缴款截止时间。   （2）专项计划设立后，认购资金在认购人交付日（含该日）至专项计划设立日前一日（含该日） 期间不计息。   （3）计划管理人应当自专项计划设立日起 5 个工作日内将设立情况报中国证券投资基金业协 会备案，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。   专项计划不因计划管理人的解任或辞任而终止，继任计划管理人承担并享有《标准条款》的相 应权利义务。   专项计划于以下任一事件发生之日终止：   （1）法定到期日届至；   （2）专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）基础设施基金的基金合同生效之日起 6 个月内，基础设施基金未能通过 SPV 公司和项目 公司成功购入基础设施项目；   （4）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配之日；   （5）专项计划利益分配完毕；   （6）专项计划目的无法实现；   （7）资产支持证券持有人大会决定终止；   （8）《计划说明书》约定的不可抗力事件导致专项计划不能存续；   （9）由于法律的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会决 议终止专项计划；   （10）法律、行政法规或者中国证监会规定的其他情形。   （五）信息披露安排   专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计划文件的 约定以及《管理规定》等相关法律的规定向资产支持证券持有人进行信息披露。   管理人应当自专项计划成立日起 5 个工作日内将设立情况报中国证券投资基金业协会备案，同 时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。专项计划信息披露 事项将按照上交所的相关披露规则在上交所指定网站或其他场所向合格投资者披露。特别地，若基 金管理人根据届时适用于公募基金的有关法律规定，要求计划管理人进行信息披露，计划管理人应 配合并协调专项计划托管银行、外部管理机构等主体进行配合。   （1）定期公告   计划管理人应根据相关规则要求向资产支持证券持有人提供专项计划的《年度资产管理报告》 （或称《资产管理报告》），并于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协会备案（如监管机构要 求）。专项计划设立距报告期末不足 2 个月或者每年 4 月 30 日之前专项计划在上交所所有挂牌资 产支持证券全部摘牌的，计划管理人可以不编制《年度资产管理报告》。基金管理人对《资产管理 报告》的出具时间有其他要求的，计划管理人应予配合。   年度资产管理报告应当包括但不限于下列内容：专项计划基本情况；资产支持证券的参与与退 出情况；计划管理人、专项计划托管银行、外部管理机构、SPV 公司、项目公司、监管银行等参与                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 人的变化及履约情况；基础资产情况；基础设施项目运营情况；专项计划账户资金收支与投资管理 情况；会计师对专项计划运行情况的审计意见（适用于《年度资产管理报告》）；根据届时所适用 的中国法律规定及有权监管机构要求需要对资产支持证券持有人报告的其他事项。   上述报告由计划管理人负责编制，经专项计划托管银行复核后于指定网站上公告。   专项计划托管银行应于每个专项计划托管银行报告日向计划管理人提供一份专项计划的《当期 专项计划托管报告》，并应在专项计划存续期间内根据相关规则要求向资产支持证券持有人披露《年 度专项计划托管报告》，并于披露日后的 5 个工作日内由计划管理人报中国基金业协会备案，同时 抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。专项计划设立距报告 期末不足 2 个月或者每年 4 月 30 日之前专项计划在上交所所有挂牌资产支持证券全部摘牌的，专 项计划托管银行可以不编制和披露当年度的《年度专项计划托管报告》。基金管理人对《专项计划 托管报告》的出具时间有其他要求的，计划管理人应协调专项计划托管银行予以配合。   《当期专项计划托管报告》和《年度专项计划托管报告》内容包括但不限于：专项计划托管银 行履行职责和义务的情况；专项计划资产隔离情况；监督计划管理人对专项计划资产运作情况，计 划管理人的管理指令遵守《计划说明书》及《专项计划托管协议》约定的情况以及对《资产管理报 告》有关数据的真实性、准确性、完整性的复核情况等；专项计划资金运用、处分情况（包括但不 限于：专项计划账户资金收支情况、专项计划账户闲置资金投资情况、专项计划账户资金运用、处 分的其他情况等）；根据届时所适用的中国法律规定及有权监管机构要求需要对资产支持证券持有 人报告的其他事项。   审计师应自专项计划设立日起每年 4 月 30 日后的 5 个工作日内向计划管理人提供一份专项计 划的审计报告，并由计划管理人进行公告，同时于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协会备案。   《审计报告》内容主要包括报告期内计划管理人对专项计划资产管理业务运营情况进行的年度 审计结果和会计师事务所对专项计划出具的单项审计意见。基金管理人对《审计报告》的出具时间 有其他要求的，计划管理人应协调审计师予以配合。   计划管理人应于专项计划每个计划管理人报告日按照中国基金业协会规定的方式披露《收益分 配报告》，披露该次资产支持证券的分配信息，并于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协会备 案。披露内容包括但不限于权益登记日、兑付日、兑付办法以及每份资产支持证券的兑付数额。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   外部管理机构根据《运营管理服务协议》的约定向基金管理人、计划管理人和项目公司出具《基 础设施项目运营报告》（包括月度报告、季度报告、半年度报告和年度报告），《基础设施项目运 营报告》的出具日期及内容应以《运营管理服务协议》约定为准。   专项计划清算完成之日起 10 个工作日内，计划管理人应向专项计划托管银行、资产支持证券 持有人出具《清算报告》，并将清算结果报中国基金业协会备案。《清算报告》的内容应当包括专 项计划终止时间、终止原因、专项计划剩余资产分配情况以及登记注销日等信息，及会计师事务所 对清算报告的审计意见。   （2）临时公告   专项计划存续期间，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的临时重大事 件，计划管理人应当于知悉或应当知悉重大事件发生后以及取得相关进展后 2 个交易日内，按照中 国基金业协会和上交所等有权主管机构的要求披露临时报告，并及时向上交所、中国基金业协会报 告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）： 化； 资产涉及法律纠纷，可能影响资产支持证券按时分配收益； 以上（含）； 构违反专项计划文件和基础文件的约定，对资产支持证券持有人利益产生重大不利影响； 构的资信状况或经营情况发生重大变化，或被列为失信被执行人，或发生公开市场债务违约，或者 作出减资、合并、分立、解散、申请破产等决定，或受到重大刑事或行政处罚等，可能影响资产支 持证券持有人利益（《标准条款》约定的反向吸收合并除外）；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 流出现被滞留、截留、挪用等情况； 场传闻，可能影响资产支持证券持有人利益； 构解任事件； 证券化业务参与人主体长期信用等级发生调整，可能影响资产支持证券持有人利益；   重大事件临时报告的信息披露内容应当至少包括以下事项：   已披露的重大事件出现可能对资产支持证券收益分配、转让价格等产生较大影响的进展或者变 化的，计划管理人应当及时披露后续进展或者变化情况及其影响。   在任何公共传播媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对资产支持证券持有人的收益预 期产生误导性影响或引起较大恐慌时，相关的信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行澄清或 说明，并将有关情况立即报告中国基金业协会。   《计划说明书》、资产管理报告、托管报告、收益分配报告及清算报告等文本文件在编制完成 后，将在指定媒体披露，并存放于计划管理人所在地，以供资产支持证券持有人查阅。资产支持证 券持有人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复制件或复印件。   计划管理人和专项计划托管银行保证文本的内容与所公告的内容完全一致。资产支持证券持有 人按上述方式所获得的文件或其复印件，计划管理人和专项计划托管银行应保证其与所公告的内容 完全一致。   （六）主要交易文件摘要              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   《标准条款》指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证券-北京保障房中心 租赁住房 1 号资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充，由计划管理人订立，明确专 项计划的计划管理人与资产支持证券持有人之间的权利与义务关系。   《认购协议》指由计划管理人与资产支持证券认购人签署的《中信证券-北京保障房中心租赁住 房 1 号资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修改或补充，就发行和认 购资产支持证券事宜做出约定，按照《标准条款》约定的原则，确定资产支持证券具体的认购类别、 认购份数、认购价格以及认购资金数额等事项。   《专项计划托管协议》指计划管理人（代表专项计划）与专项计划托管银行签署的《中信证券 -北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划托管协议》及对该协议的任何修改或补充。计划管 理人委托中国建设银行股份有限公司北京市分行担任专项计划托管银行，就为专项计划资产提供托 管服务，中国建设银行股份有限公司北京市分行亦愿意接受此委托，基于此确定计划管理人与专项 计划托管银行的权利与义务关系。《专项计划托管协议》约定了专项计划托管银行的委任及托管事 项、双方的陈述和保证、双方的权利和义务、专项计划相关的账户开立和管理、划款指令的发送、 确认和执行、资金的保管和运用、专项计划的会计核算和估值、信息披露及相关报告、计划管理人 和专项计划托管银行之间业务监督、专项计划托管银行的解任、专项计划的费用和税收、协议终止、 违约责任、不可抗力、保密义务等事项。   指项目公司与基金管理人、计划管理人及外部管理机构就委托外部管理机构对基础设施项目进 行运营管理事宜签订的《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金之运营管理服 务协议》以及对该协议的任何有效修改或补充。约定了公募基金管理人作为委托人聘任运营管理机 构为项目公司、标的资产及项目公司其他相关事项提供行政、管理及经营方面的服务。《运营管理 服务协议》明确约定了定义和释义、协议订立的依据目的和原则、陈述与保证、运营管理机构的聘 任和服务要求、运营管理的委托事项、运营管理的协助事项、预算及支出管理、账户管理、移交事 项、监督、检查及督促、一般性权利与义务、转委托限制和辅助性服务、信息披露、运营服务费、 运营管理机构的考核、运营管理机构的解聘情形和程序、违约责任、终止、保密、一般规定等事项。   股权转让协议指北京保障房中心与 SPV 公司就项目公司股权转让事宜签署的《项目公司股权转 让协议》及其任何有效修改或补充。根据股权转让协议，转让方将其持有的项目公司 100%的标的 股权转让给受让方，约定了股权转让与交易步骤、目标股权的股权转让价款及支付、交割审计安排、               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 目标股权的股权转让价款支付条件、陈述保证与承诺、违约及提前终止等事项。   监管协议指公募基金管理人、计划管理人、监管银行与项目公司或 SPV 公司等相关方签署的相 关《监管协议》及其任何有效修改或补充。项目公司或 SPV 公司在监管银行开立的用于接收所有项 目公司或 SPV 公司现金流入，并根据相应监管协议的约定对外支付。《监管协议》约定了监管银行 的资质、监管银行的委任、基金管理人、计划管理人和被监管人的陈述和保证、监管银行的陈述和 保证、监管账户的设立与管理、监管内容及方式、监管账户资金的运用、监管费、账户核对、业务 监督、监管银行的解任、协议生效及终止、违约责任、不可抗力、保密义务等事项。   《借款协议》指中信证券股份有限公司（代表专项计划）作为股东借款出借人与相应借款人之 间签署的借款协议及其任何有效修改或补充的统称。中信证券股份有限公司同意按照《借款协议》 约定的条款和条件向作为借款人的 SPV 发放借款。《借款协议》约定了借款币种和金额、借款用途、 借款期限、借款利率与利息、借款的发放、借款的偿还、双方的权利和义务、违约责任、适用法律 及争议解决、通知与送达等事项。   SPV 公司股权转让协议指北京保障房中心与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让 事宜签署的《SPV 公司股权转让协议》及其任何有效修改或补充。SPV 公司股权转让协议约定了股 权转让与交易步骤、转让价款支付、转让价款支付条件、陈述、保证与承诺、计划管理人的更换、 专项计划设立失败、违约责任及提前终止、不可抗力、保密义务、法律适用和争议解决等事项。   债权债务确认协议指计划管理人与项目公司就吸收合并后债务承继事项签订的《中信证券-北京 保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划债权债务确认协议》及其任何有效修改或补充。债权债 务确认协议约定了标的债权金额和期限、标的债权的本息偿还、债权人的权利和义务、债务人的权 利和义务、债权人的陈述、保证和承诺、债务人的陈述、保证和承诺、标的债权的变更与处分、债 务的转让或承继、违约责任、不可抗力、保密、通知、法律适用与争议解决等事项。   运营账户管理协议指基金管理人、计划管理人、项目公司、托管银行及运营账户开户行签署的 《运营账户管理协议》。运营账户管理协议约定了运营账户的开立与管理、运营账户内资金的监管、 监管费用、业务监督、运营账户开户行的变更、陈述与保证、监管期限和协议终止、通知和送达、 保密、协议的生效、变更和解除、违约责任、法律适用的争议解决方式、不可抗力、其他事项等条 款与事项。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   四、对外借款安排   本基金《基金合同》生效并完成相关交易安排后，基金通过资产支持证券和项目公司等载体取 得基础设施项目完全所有权或经营权利，本基金在运作初始阶段不安排对外借款。   本基金在后续运作中如直接或间接对外借入款项，将遵循基金份额持有人利益优先原则，不依 赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超 过基金净资产的 140%。   五、SPV 公司相关情况   （一）SPV 公司基本情况   北京保障房中心于 2022 年 4 月 7 日设立了全资子公司北京燕保宜业住房租赁有限公司                                               （即 SPV 公司），其基本情况如下：   统一社会信用代码：91110112MA7N1RD29B   公司类型：有限责任公司（法人独资）   公司住所：北京市通州区宋庄镇小堡村南街甲 1 号 1148 室   法定代表人：林楠   注册资本：人民币 1 万元   成立日期：2022 年 4 月 7 日   营业期限：2022 年 4 月 7 日至长期   经营范围：一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；技术服务、技术开发、技术 咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）   （二）SPV 公司人员安排   SPV 公司设执行董事兼总经理 1 名、监事 1 名，无其他人员。   （三）SPV 公司注销及项目公司反向吸收情况   截至 2022 年 10 月 20 日，项目公司已取得北京市通州区市场监督管理局出具的证明文件，SPV 已取得合并注销证明，项目公司与 SPV 的反向吸收合并相关事项完成。   六、项目公司相关情况   （一）项目公司基本情况（设立时）   名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司   统一社会信用代码：91110112MA7L1DK079   公司类型：有限责任公司（法人独资）                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   公司住所：北京市通州区宋庄镇小堡村南街甲 1 号 1149 室   法定代表人：林楠   注册资本：人民币 100 万元   成立日期：2022 年 4 月 7 日   营业期限：2022 年 4 月 7 日至长期   经营范围：一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；技术服务、技术开发、技术 咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）   （二）项目公司基本情况（股权交割完成后/基金成立后）   名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司   统一社会信用代码：91110112MA7L1DK079   公司类型：有限责任公司（法人独资）   公司住所：北京市通州区宋庄镇小堡村南街甲 1 号 1149 室   法定代表人：岳洋   注册资本：人民币 41,817 万元   成立日期：2022 年 4 月 7 日   营业期限：2022 年 4 月 7 日至长期   经营范围：一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；技术服务、技术开发、技术 咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）   （三）设立情况   项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司成立于 2022 年 4 月 7 日，注册资本金为 100 万元， 由北京保障房中心发起设立，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为林楠，项目公 司设立时经营范围为：一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；技术服务、技术开发、 技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开 展经营活动）。许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁 止和限制类项目的经营活动。） 应修改公司章程，根据北京市通州区市场监督管理局换发的《营业执照》，项目公司经营范围变更 为：一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；技术服务、技术开发、技术咨询、技术 交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 让协议》，转让方北京保障房中心有限公司同意将其在北京燕保宜居住房租赁有限公司的合计 100% 股权转让给受让方北京燕保宜业住房租赁有限公司，受让方北京燕保宜业住房租赁有限公司同意受 让上述北京燕保宜居住房租赁有限公司 100%股权。本次股权转让于 2022 年 6 月 27 日完成，自本 次股权转让完成之日起，转让方北京保障房中心有限公司不再享受北京燕保宜居住房租赁有限公司 股东权利、承担股东义务，受让方北京燕保宜业住房租赁有限公司以其出资额在北京燕保宜居住房 租赁有限公司内享有股东权利并承担股东义务。   上述股权变更事项完成后，北京燕保宜业住房租赁有限公司取得北京燕保宜居住房租赁有限公 司 100%的股权，注册资本 100 万元人民币。 保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划”）签署《股权转让协议》，转让方北京保障房中心有 限公司同意将其在北京燕保宜业住房租赁有限公司的合计 100%股权转让给受让方中信证券股份有 限公司（代表“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划”），受让方中信证券股份 有限公司（代表“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划”）同意受让上述北京燕 保宜业住房租赁有限公司 100%股权。本次股权转让于 2022 年 6 月 27 日完成，自本次股权转让完 成之日起，转让方北京保障房中心有限公司不再享受北京燕保宜业住房租赁有限公司股东权利、承 担股东义务，受让方中信证券股份有限公司（代表“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支 持专项计划”）以其出资额在北京燕保宜业住房租赁有限公司内享有股东权利并承担股东义务。   上述股权变更事项完成后，中信证券股份有限公司（代表“中信证券-北京保障房中心租赁住房 币。   截至 2022 年 10 月 20 日，北京燕保宜居住房租赁有限公司（项目公司）已取得北京市通州区 市场监督管理局出具的证明文件，北京燕保宜业住房租赁有限公司（SPV）已取得合并注销证明， 项目公司与 SPV 的反向吸收合并相关事项完成。   （四）股东出资情况   （1）设立时出资情况   北京保障房中心为项目公司的唯一出资股东，具体出资情况如下：                       表 3-1 股东及出资情况                                                      单位：万元、%  序号            股东名称              认缴出资额      出资比例      出资方式                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  合计                                  100      100.00    项目公司设立时股权结构图如下：                     图 3-9 项目公司设立时的股权结构图    （2）截至目前的出资情况    项目公司股东已变更为中信证券股份有限公司（代表中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号 资产支持专项计划），中信证券股份有限公司代表“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支 持专项计划”持有项目公司 100%股权。2022 年 10 月 19 日，项目公司注册资本由 100 万元变更为    目前项目公司股权结构图如下：                     图 3-10 项目公司现股权结构图    （五）重大重组情况    截至本招募说明书出具日，项目公司除以下重大重组情况外，无其他重大重组情况。    根据北京保障房中心于 2022 年 3 月 30 日和 2022 年 4 月 11 日出具的《北京保障房中心有限公 司执行董事决定》《北京保障房中心有限公司关于北京保障房中心租赁住房基础设施公募 REITs 试                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 点项目资产划转的执行董事决定》、项目公司于 2022 年 4 月 12 日出具《北京燕保宜居住房租赁有 限公司关于北京保障房中心租赁住房基础设施公募 REITs 试点项目资产划转的股东决定》以及北京 保障房中心与项目公司于 2022 年 5 月 13 日签署的《集团内企业资产、债务及员工之整体划转实施 协议》（以下简称“《划转协议》”），北京保障房中心拟将目标基础设施资产（文龙家园公租房项 目、熙悦尚郡公租房项目）以及与其相关联的债权、债务（包括与资产相关的预收租金和租赁押金 等经营性负债）、与经营性负债等额的营运现金及人员一并无偿划转给项目公司。   根据本项目交易安排，北京保障房中心根据《划转协议》的约定将文龙家园项目、熙悦尚郡项 目对应的房屋所有权及占用范围内的土地使用权划转至项目公司，并办理不动产转移登记手续。根 据项目公司于 2022 年 7 月 19 日、2022 年 7 月 20 日就文龙家园项目取得的《不动产权证书》及于 郡项目合法的房屋所有权人及相应的土地使用权人。截至本招募说明书出具日，目标基础设施资产 已完成权属转移登记。   （六）治理结构   根据燕保宜居公司章程，截至本招募说明书出具日，项目公司治理架构如下：   （1）决定公司的经营方针和投资计划；   （2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；   （3）审议批准执行董事的报告；   （4）审议批准监事的报告；   （5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；   （6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；   （7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；   （8）对发行公司债券作出决议；   （9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；   （10）修改公司章程；   （11）法律法规规定的其他职权。   股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签章后置备于公司。 选连任。   执行董事行使下列职权：   （1）负责向股东报告工作；   （2）执行股东的决定；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （3）审定公司的经营计划和投资方案；  （4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；  （5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；  （6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；  （7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；  （8）决定公司内部管理机构的设置；  （9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或解聘公司副经 理、财务负责人及其报酬事项；  （10）制定公司的基本管理制度；  （11）法律法规规定或股东授予的其他职权。  （1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事决定；  （2）制订并组织实施公司年度经营计划和投资方案；  （3）拟订公司内部管理机构设置方案；  （4）拟订公司的基本管理制度；  （5）制定公司的具体规章；  （6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；  （7）决定聘任或者解聘除应由股东、执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；  （8）法律法规或股东、执行董事授予的其他职权。 选连任。  监事行使下列职权：  （1）检查公司财务；  （2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司 章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；  （3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予以 纠正；  （4）向股东提出议案；  （5）依照《公司法》的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼；  （6）法律法规及章程规定的其他职权。  项目公司于 2022 年 4 月 7 日设立，根据公司法及公司章程规定设置执行董事 1 名，监事 1 名，              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 总经理 1 名。项目公司股权转让至由本基金控制的专项计划后，拟不设内部机构，相关工作通过基 金管理人派出的执行董事、财务负责人根据相应的授权完成，授权之外事项根据运营管理服务协议 委托给运营管理机构，或由基金管理人根据内部的管理规定审批执行。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   第四部分 基础设施基金治理   一、基金份额持有人大会   基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金份 额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。   本基金份额持有人大会不设日常机构。   若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。   （一）召开事由   当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中国证监会 另有规定的除外： 设施项目或基础设施资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 构的； 响的其他事项，包括但不限于国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、 倡导基础设施项目减免租金等情形，以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。   以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大会：               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改； 后增加相应功能； 内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的，从而终止《基金 合同》； 内，未成功购入项目公司全部股权，从而终止《基金合同》； 从而终止《基金合同》； 而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形以外的事项需解聘运营管理机构的，应提 交基金份额持有人大会表决； 及相关文件进行修改； 兑付日； 目减免租金而减少基础设施项目收入，但原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补 贴的形式实施减免，或者原始权益人自身或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等 缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分配 金额下降的；               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （二）议事规则及表决程序   基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人以及基金合同 约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。   （1）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。   （2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。   （3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。基 金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金管理人 决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为 有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管 理人，基金管理人应当配合。   （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基金份额 持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决 定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的， 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10% 以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托 管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代 表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管 理人，基金管理人应当配合。   （5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基 金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。   （6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。   （1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。基金份 额持有人大会通知应至少载明以下内容：               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 时间和地点；   （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次基金份 额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意见寄交的截 止时间和收取方式。   （3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行 监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的计票进行监 督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意 见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表 决意见的计票效力。   （4）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息披露义务 人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包 括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、 交易各方声明与承诺等。   基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金合同允 许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。   （1）现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开 会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人 不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人大会 议程： 委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并且持有基金份 额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日代表的有效的 基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人 大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召 集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记 日基金总份额的三分之一（含三分之一）。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载 明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址或系统。通讯开会应以书面方式或大会公 告载明的其他方式进行表决。   在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： 告，监管机构另有要求的除外； 定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基 金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意见；基金托 管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力； 不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具书面意见或授权他人 代表出具书面意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召 集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重 新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之 一）基金份额的持有人直接出具书面意见或授权他人代表出具书面意见； 人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具书面意见的代理人出具的委托人持有基金份额的凭 证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并与基金登 记机构记录相符。   （3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方式召开， 基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确 定并在会议通知中列明。   （4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方 式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。   （1）议事内容及提案权   议事内容为本部分“（一）召开事由”中所述应由基金份额持有人大会审议决定的事项。   基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份额持有 人大会召开前及时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变更注 册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。   基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。   （2）议事程序   在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第 7 条规定程序确定和公布监票人，然后由 大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理人授权出席会 议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表主 持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持 有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基 金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影 响基金份额持有人大会作出的决议的效力。   会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名称）、 身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和联系方式等事 项。   在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提前 30 日 公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表 决，在公证机关监督下形成决议。   基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项存在关 联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。   与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表 决，中国证监会认可的特殊情形除外。   基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以 上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（2）项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项 均以一般决议的方式通过；   （2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二 以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及 如下事项须特别决议通过方为有效：                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 是指连续 12 个月内累计发生金额）； 计发生金额）。   基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。   采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中规 定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视为有 效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有 人所代表的基金份额总数。   基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表决。   （1）现场开会 布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人授权的一 名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金托管 人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开 始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或 基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。 果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。重新清 点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。 效力。   （2）通讯开会   在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代表（若 由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关对其计票过程予 以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。   基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。   基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要求在规 定媒介上公告。   基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。生效 的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束力。基金管 理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承担。   本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，凡是直接 引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消或变更的， 基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接对本部 分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。   二、基金份额持有人大会日常机构   本基金不设置基金份额持有人大会日常机构。   三、基金管理人、基金托管人的权利及义务   （一）基金管理人的权利与义务 括但不限于：   （1）依法募集资金；   （2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金财产；   （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；   （4）发售基金份额；   （5）按照规定召集基金份额持有人大会；   （6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了《基金合同》 及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人的利益；   （7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；   （8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；   （9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得《基金合同》 规定的费用；   （11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；   （12）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券所产生的权利，包括但不限于：决定 专项计划扩募、决定延长专项计划期限、决定修改专项计划法律文件重要内容及其他资产支持证券 持有人权利，通过特殊目的载体间接行使对基础设施项目公司所享有的权利、派员负责基础设施项 目公司财务管理；前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在 基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；   （13）为基金的利益通过专项计划行使对基础设施项目公司所享有的权利，包括但不限于：决 定项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项目公 司执行董事的报告、审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；前述事项如果间接涉及 应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份额持有人大会决议范围内行使相关 权利；   （14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；   （15）依照法律法规和相关协议选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估机 构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除外）；   （16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务规则；   （17）遴选符合本基金投资范围和投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进行投资可行 性分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事由的， 应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施基金扩募或 出售其他基金资产等方式并购买相关标的；   （18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于《基金合同》第八部分基 金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通过后 根据大会决议实施资产出售；   （19）决定金额占本基金净资产 20%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的基础 设施项目购入或出售事项；   （20）决定金额占本基金净资产 5%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的关联交 易；   （21）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的对外 借款方案；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （22）在依据法律法规履行相关程序后变更基金可供分配金额的相关计算调整项，并依据法律 法规及基金合同进行信息披露；   （23）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售和登 记事宜；   （2）办理基金备案和基金上市所需手续；   （3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；   （4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管理和运 作基金财产；   （5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、监察与 稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管 理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；   （6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第三 人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；   （7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；   （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；   （9）进行基金会计核算并照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认 计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金 流量表、所有者权益变动表及报表附注；   （10）编制基金定期与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务报表；   （11）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；   （12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基金合同》及 其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露， 但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务而向其提供的情 况除外；   （13）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益；   （14）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金托管 人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；   （15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料不低于法律                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定的最 低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售 过程；法律法规或监管规则另有规定的从其规定；   （16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人能够按 照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成本的条件 下得到有关资料的复印件；   （17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；   （18）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律 法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；   （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金托管人；   （20）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承担 赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；   （21）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人违反《基 金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；   （22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行为承担 责任；   （23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；   （24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不能生效，基金管理人 承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金 认购人；   （25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；   （26）建立并保存基金份额持有人名册；   （27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管 理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括： 流流失、挪用等；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 营管理义务，保障公共利益； 突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；   （28）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托运营管 理机构负责上述第（27）条第 4）至 9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免除。   基金管理人委托运营管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司 财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利 义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等 事项。   （29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质（如 有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。   基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估， 确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事基础设 施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。   委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。   （30）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：   （31）发生《运营管理服务协议》约定的除上述第（30）条情形以外的运营管理机构解聘情形 时，基金管理人应按《基金合同》的约定召集基金份额持有人大会，并提请基金份额持有人大会就 解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体方案进行表决；经召开基金份额持有人大会作出 有效表决后，基金管理人应解聘或更换运营管理机构。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。 出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：   （33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。   （二）基金托管人的权利与义务 括但不限于：   （1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财产、权属 证书及相关文件；   （2）依《基金合同》约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；   （3）监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确 保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；   （4）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及国家法律 法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证监会，并采取必要 措施保护基金投资人的利益；   （5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；   （6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易资金清 算；   （7）提议召开或召集基金份额持有人大会；   （8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；   （9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、权属证书及相关文件；   （2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基金托管 业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产的安全， 保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所托管的不同的基 金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方 面相互独立；   （4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第三 人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；   （5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；   （6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》的约定， 根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；   （7）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；   （8）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构另有规定 或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机关提供或因 审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；   （9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；   （10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理人在各 重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行《基金合同》规 定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；   （11）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、信 息披露等；   （12）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限不少于法律法规 规定的最低期限；   （13）保存基金份额持有人名册；   （14）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；   （15）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；   （16）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基金管 理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；   （17）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；   （18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按照法律 法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；   （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监管机构， 并通知基金管理人；   （20）因违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 免除；   （21）按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行投资运作、收益分配、信息 披露等义务，基金管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基 金管理人追偿；   （22）执行生效的基金份额持有人大会的决议；   （23）监管本基金资金账户、基础设施项目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确保符合 法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；   （24）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；   （25）复核本基金信息披露文件；复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值；   （26）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。   四、资产支持证券管理人与托管人职责、资产支持证券持有人职权及行权安排   （一）计划管理人的职责 等对相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，可聘请相关中介机构出具专业意见。 设施资产支持证券持有人提供服务。 开管理，为专项计划单独记账、独立核算，并将其受托管理的不同资产支持专项计划项下的资产分 别记账。 资产投资。 约定，接受专项计划托管银行对专项计划资金拨付的监督。 行信息披露义务，保证基础设施资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计划资产与收益等信 息。 协议、推广文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期不少于专项计划终止后二十年。 的约定，妥善处理有关清算事宜。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 券持有人承担赔偿责任。 券持有人向专项计划托管银行追偿。 义务，如前述机构发生违约情形，则计划管理人应代基础设施资产支持证券持有人根据有关专项计 划文件的约定追究其违约责任。 执行并有权向中国基金业协会报告，同时有权抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机 构（如监管机构要求）。 引（试行）》的规定以及专项计划文件的约定履行专项计划存续期间信用风险管理职责。   （二）计划托管人的职责 保管专项计划账户内的资金。 善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有 人的财产权益。如专项计划账户被任何第三方向司法机关申请采取查封、冻结、扣划等类似强制措 施，专项计划托管银行按相关法律法规规定执行并及时告知管理人，但法律法规、有权机关等明确 要求专项计划托管银行不得告知的除外。 户，表面形式审核并执行计划管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。 明，及时配合计划管理人了解账户资金变动情况。在项目公司划款日/SPV 公司划款日，计划管理人 可以通过网上银行查询专项计划账户的资金变动情况，计划管理人也可以通过电话或邮件向专项计 划托管银行发送查询通知，由专项计划托管银行向计划管理人提供专项计划账户的资金变动情况。 如果计划管理人发现项目公司/SPV 公司未能于项目公司划款日/SPV 公司划款日，将相应的应支付 金额划付到至相应账户，经计划管理人通知，专项计划托管银行应及时通过电子邮件或其他双方认 可的方式向计划管理人发送专项计划账户银行流水等，以便计划管理人采取相应积极措施。 金余额，计划管理人可通过电话或邮件方式向专项计划托管银行发出专项计划账户余额查询通知，              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 专项计划托管银行应在收到该等查询通知的当日向计划管理人报告专项计划账户人民币账户资金 余额。 人提供托管报告。 项，专项计划托管银行应在知道该临时事项发生之日起 5 个工作日内以邮件或传真方式通知计划管 理人：（1）发生专项计划托管银行解任事件；（2）专项计划托管银行的法定名称、住所等重大影 响资产支持证券托管的工商登记事项发生变更；（3）专项计划托管银行涉及重大法律纠纷，可能影 响资产支持证券按时分配收益；（4）专项计划托管银行违反专项计划文件约定，对资产支持证券投 资者利益产生不利影响；（5）专项计划托管银行经营情况发生重大不利变化，或者作出减资、合并、 分立、解散、申请破产等决定；（6）专项计划托管银行的信用等级发生调整，包括信用评级或评级 展望发生变化、被列入信用观察名单等，可能影响资产支持证券投资者利益；（7）专项计划账户因 涉及法律纠纷被查封、冻结或限制使用，或基础资产现金流出现被滞留、截留、挪用等情况；（8） 专项计划托管银行的系统发生故障或遭遇黑客入侵，影响专项计划托管资产的安全或专项计划账户 资金划付；（9）专项计划托管银行发生丧失清偿能力事件。 户的银行结算凭证（根据具体情形，包括但不限于收款凭证、划款凭证、网上银行支付回单）通过 托管网银的方式发送给计划管理人。专项计划托管银行应妥善保存专项计划托管业务有关的记录专 项计划业务活动的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、交易记录和重要合同等文件、资料，保管 期限至自专项计划终止日起二十年。 妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核计划管理人编制的清算报告，以及依据计划管理人出具 的划款指令办理专项计划资金的分配。 按照计划管理人相关划款指令执行，不限于将分配资金总额划付至登记托管机构指定账户。 内容与格式指引》的规定及时、公平履行定期报告信息披露义务，所披露的信息应当真实、准确、 完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 行）》的规定，在资产支持证券存续期严格履行信用风险管理中应当履行的职责，并积极配合计划 管理人及其他参与机构和投资者开展专项计划的风险管理工作。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 定积极配合信息披露义务人编制和披露临时报告，及时向信息披露义务人提供相关信息，并保证所 提供的信息真实、准确、完整。 项计划托管银行应接受计划管理人线下兑付的划款指令，将资金划转至计划管理人指定的投资人账 户。 项计划资产产生任何损失的，专项计划托管银行发现后应及时采取措施予以弥补，并对由此造成的 直接经济损失负赔偿责任。 令，其法律效力视同原件。 件、扫描件、传真件等形式的相关文件，其法律效力视同原件。   （三）资产支持证券持有人职权及行权安排   除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外，专项计划的资产支持证券持 有人还应享有以下权利，并承担以下义务：   （1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定，取得专项计划利 益。   （2）基础设施资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资运作 的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的管理、运用、 处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明，有权获得资产管理报告等专项计划信息披露文 件，查阅或者复制专项计划相关信息材料。   （3）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定，知悉有关专项计 划利益的分配信息。   （4）专项计划基础设施资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人和专项计划托管银行过 错而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的约定取得赔偿。   （5）在转让条件具备后，资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持证券在上海证券交易 所的固定收益证券综合电子平台进行转让。   （6）资产支持证券持有人享有按照《标准条款》第十五条的约定召集或出席资产支持证券持有 人大会，并行使表决等权利。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （7）基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专项计划剩 余资产。   （8）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他权利。   （1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的约定，按 期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。   （2）基础设施资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。   （3）基础设施资产支持证券持有人应按法律法规规定承担纳税义务。   （4）专项计划存续期间，基础设施资产支持证券持有人不得主张分割专项计划资产，不得要求 计划管理人赎回其取得或受让的基础设施资产支持证券。   （5）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。   资产支持证券持有人大会由基金管理人（代表基础设施基金）组成。在专项计划存续期间，出 现以下情形之一的，计划管理人应召开资产支持证券持有人大会：   （1）提前终止或延长专项计划，但《标准条款》约定的专项计划终止情形除外；   （2）专项计划文件的终止或重大修改，但该等修改属于微小的技术性改动或是根据适用中国 法律的强制性要求而做出的除外；   （3）拟对全部或部分标的资产进行处置，需要资产支持证券持有人决定出售、转让全部或部分 标的资产以及相关的处置方案（包括但不限于处置的具体资产内容、处置价格等）；   （4）决定 SPV 公司、项目公司对外提供担保；   （5）决定 SPV 公司、项目公司的对外融资及投资（《标准条款》约定的 SPV 公司股东借款、 项目公司股权转让、《监管协议》约定的合格投资除外）；   （6）决定中国法律规定的和 SPV 公司的公司章程约定的由计划管理人（代表专项计划）作为 SPV 公司的股东享有的所有权利、职权的行使（《标准条款》约定的 SPV 公司股权转让、SPV 公司 增资除外）；   （7）决定中国法律规定的和项目公司的公司章程约定的由计划管理人（代表专项计划）作为项 目公司的股东享有的所有权利、职权的行使（《标准条款》约定的项目公司股权转让除外）；   （8）决定需由标的债权的债权人审议的全部事项（《标准条款》约定的 SPV 公司股东借款除 外）；   （9）增加计划管理人的管理费或专项计划托管银行的托管费；   （10）发生计划管理人解任事件、专项计划托管银行解任事件、外部管理机构解任事件、监管 银行解任事件、运营账户开户行解任事件或计划管理人根据相关协议的约定提出辞任，需要更换前                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 述机构的；   （11）专项计划终止，需要基础设施资产支持证券持有人大会对本专项计划的清算方案进行审 核；   （12）解除或免除计划管理人根据任何专项计划文件本应承担的任何责任和义务；选任代表（无 论其是否为基础设施资产支持证券持有人），授权该代表执行基础设施资产支持证券持有人大会所 形成的决议；   （13）授权计划管理人签署并做出全部必要文件、行动或事项，以便执行资产支持证券持有人 大会所形成的决议；   （14）决定专项计划扩募事宜，以新增募集认购资金用于购买新的基础资产；   （15）计划管理人或基础设施资产支持证券持有人认为需提议资产支持证券持有人大会审议的 其他事项。为免疑义，基础设施资产支持证券持有人自行提议审议的事项不应包括对计划管理人根 据任何专项计划文件原应承担的任何责任和义务的增加或加重。   五、项目公司组织架构及治理安排   （一）SPV 公司治理安排   本基金成立后，将通过专项计划持有 SPV 公司 100%股权。在项目公司吸收合并 SPV 公司完成 之前，根据拟定的 SPV 公司章程，SPV 公司不设股东会，由股东根据更新的公司章程行使股东权 利；SPV 公司不设董事会，设执行董事一名，由基金管理人通过专项计划管理人（作为 SPV 公司股 东）委派，执行董事任期三年，届满后经基金管理人继续委派可以连任；SPV 公司不设监事会，设 监事一名，由基金管理人通过专项计划管理人（作为 SPV 公司股东）委派，监事任期每届三年，届 满后经基金管理人继续委派可以连任；SPV 公司设总经理一名，由执行董事兼任，总经理每届任期 三年，任期届满后可以连任。SPV 公司财务负责人由基金管理人委派，财务负责人的委任、解任通 过执行董事决定的方式完成。   在项目公司完成吸收合并 SPV 公司后，SPV 公司注销，专项计划直接持有项目公司 100%股权。   （二）项目公司人员及治理安排 吸收合并 SPV 公司后，作为项目公司股东）或 SPV 公司（项目公司完成吸收合并 SPV 公司前，作 为项目公司股东）委派，任期三年，届满后可以连任。执行董事担任项目公司的法定代表人。根据 拟定的项目公司公司章程，执行董事行使下列职权：   （1）向股东报告工作；   （2）执行股东的决定；   （3）审定公司的经营计划和投资方案；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；   （5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；   （6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；   （7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；   （8）决定公司内部管理机构的设置；   （9）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或解聘公司 副经理、财务负责人及其报酬事项；   （10）制定公司的基本管理制度；   （11）法律法规规定或股东授予的其他职权。 合并 SPV 公司后，作为项目公司股东）或 SPV 公司（项目公司完成吸收合并 SPV 公司前，作为项 目公司股东）委派，任期三年，届满后可以连任。根据拟定的项目公司公司章程，监事行使下列职 权：   （1）检查公司财务；   （2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司 章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；   （3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予以 纠正；   （4）向股东提出提案；   （5）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼；   （6）法律法规公司章程规定的其他职权。   （三）基金经理的主要职权   （1）入池资产筛选；   （2）交易结构设计；   （3）行业研究；   （4）对基础设施项目及相关参与方进行尽职调查；   （5）基础设施项目评估值合理性分析与收益测算；   （6）与交易相关的条款谈判；   （7）基金的扩募与资产收购；   （8）根据法律法规及基金合同约定，进行除基础设施资产支持证券以外的其他投资；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （四）项目公司的高级管理人员包括总经理、财务负责人，总经理和财务负责人应由基金管理 人委派的人员任职。   六、基础设施项目运营管理安排   本基金拟聘请北京保障房中心作为运营管理机构，运营管理机构接受委托，根据各方签署的运 营管理服务协议，针对运营管理的委托事项、运营管理的协助事项、预算及支出管理、账户管理、 移交事项、监督、检查及督促、一般性权利与义务、转委托限制和辅助性服务、信息披露、运营服 务费、运营管理机构的考核、运营管理机构的解聘情形和程序等事项进行了约定，具体以各方签署 的运营管理服务协议的约定为准。详细情况请参见本招募说明书“第十八部分基础设施项目运营管 理安排”。                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                              第五部分 基金管理人   一、基金管理人基本情况   名称：华夏基金管理有限公司   住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院   办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层   设立日期：1998 年 4 月 9 日   法定代表人：张佑君   联系人：邱曦   客户服务电话：400-818-6666   传真：010-63136700   华夏基金管理有限公司注册资本为 23,800 万元，公司股权结构如下：                            表 5-1 华夏基金股权结构                       持股单位                  持股占总股本比例           中信证券股份有限公司                          62.2%           MACKENZIE FINANCIAL CORPORATION     27.8%           天津海鹏科技咨询有限公司                         10%                         合计                    100%   二、为管理基础设施基金专门设置的主要部门情况   华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产投资部。目前已配备 不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名 具备5年以上基础设施项目运营经验，在人员数量和经验上满足要求。   三、主要人员情况   （一）基金管理人董事、监事、总经理及其他高级管理人员基本情况   张佑君先生：董事长、党委书记，硕士。现任中信证券股份有限公司党委书记、执行董事、董 事长；兼任中信集团、中信股份及中信有限总经理助理，中信金控副董事长。曾任中信证券交易部 总经理、襄理、副总经理，中信证券董事，长盛基金管理有限公司总经理，中信证券总经理，中信 建投总经理、董事长，中信集团董事会办公室主任，中证国际有限公司董事，中信证券国际、中信 里昂（即 CLSA B.V. 及其子公司）董事长，中信里昂证券、赛领资本管理有限公司董事，金石投资                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 董事长，中信证券投资董事长等。    J Luke Gregoire Gould先生：董事，学士。现任迈凯希金融公司（Mackenzie Financial Corporation） 总裁兼首席执行官。曾任IGM Financial Inc. 的执行副总裁兼首席财务官、Mackenzie Investments的 首席财务官、Investors Group的高级副总裁兼首席财务官等。    李星先生：董事，硕士。现任春华资本集团执行董事，负责春华在金融服务行业的投资。曾任 职于高盛集团北京投资银行部、春华资本集团分析师、投资经理等。    史本良先生：董事，硕士，注册会计师。现任中信证券股份有限公司党委委员、执行委员、财 富管理委员会主任、财富管理党委书记。曾任中信证券股份有限公司计划财务部B角、总监、联席负 责人、行政负责人、公司副财务总监、公司财务总监等。    薛继锐先生：董事，博士。现任中信证券股份有限公司执行委员。曾任中信证券股份有限公司 金融产品开发小组经理、研究部研究员、交易与衍生产品业务线产品开发组负责人、股权衍生品业 务线行政负责人、证券金融业务线行政负责人、权益投资部行政负责人等。    李一梅女士：董事、总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委副书记。兼任华夏基金（香 港）有限公司董事长，华夏股权投资基金管理（北京）有限公司执行董事、总经理。曾任华夏基金 管理有限公司副总经理、营销总监、市场总监、基金营销部总经理、数据中心行政负责人（兼）， 上海华夏财富投资管理有限公司执行董事、总经理，证通股份有限公司董事等。    刘霞辉先生：独立董事，硕士。现任中国社会科学院经济研究所国务院特殊津贴专家，二级研 究员，博士生导师。兼任中国战略研究会经济战略专业委员会主任、山东大学经济社会研究院特聘 兼职教授及广西南宁政府咨询专家。曾任职于国家人社部政策法规司综合处。    殷少平先生：独立董事，博士。现任中国人民大学法学院副教授、硕士生导师。曾任最高人民 法院民事审判第三庭审判员、高级法官，湖南省株洲市中级人民法院副院长、审判委员会委员,北京 同仁堂股份有限公司、河北太行水泥股份有限公司独立董事，广西壮族自治区南宁市西乡塘区政府 副区长，北京市地石律师事务所兼职律师等。    伊志宏女士：独立董事，博士。教授，博士生导师，主要研究方向为财务管理、资本市场、消 费经济，曾任中国人民大学副校长，中国人民大学商学院院长，中国人民大学中法学院院长，享受 国务院政府特殊津贴。兼任国务院学位委员会第七届工商管理学科评议组召集人、国务院学位委员 会第八届工商管理学科评议组成员、第五届全国MBA教育指导委员会副主任委员、教育部工商管理 专业教学指导委员会副主任委员、中国金融会计学会副会长、欧洲管理发展基金会（EFMD）理事 会理事、国际高等商学院协会（AACSB）首次认证委员会委员。    侯薇薇女士：监事长，学士。现任鲍尔太平有限公司（Power Pacific Corporation Ltd）总裁兼首 席执行官，兼任加拿大鲍尔集团旗下Power Pacific Investment Management董事、投资管理委员会成 员，加中贸易理事会国际董事会成员。曾任嘉实国际资产管理公司(HGI)的全球管理委员会成员、首              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 席业务发展官和中国战略负责人等。   西志颖女士：监事，硕士，注册会计师。现任中信证券股份有限公司计划财务部行政负责人。 曾任中信证券股份有限公司计划财务部统计主管、总账核算跨级主管、B角、B角（主持工作）等。   唐士超先生：监事，博士。现任中信证券股份有限公司风险管理部B角。曾在中信证券股份有限 公司风险管理部从事风险分析、风险计量、市场风险和流动性风险管理等工作。   宁晨新先生：监事，博士，高级编辑。现任华夏基金管理有限公司办公室执行总经理、行政负 责人，董事会秘书。兼任证通股份有限公司董事。曾任中国证券报社记者、编辑、办公室主任、副 总编辑，中国政法大学讲师等。   陈倩女士：监事，硕士。现任华夏基金管理有限公司市场部执行总经理、行政负责人。曾任中 国投资银行业务经理，北京证券有限责任公司高级业务经理，华夏基金管理有限公司北京分公司副 总经理、市场推广部副总经理等。   朱威先生：监事，硕士。现任华夏基金管理有限公司基金运作部执行总经理、行政负责人。曾 任华夏基金管理有限公司基金运作部B角等。   刘义先生：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员。曾任中国人民银行总行计 划资金司副主任科员、主任科员，中国农业发展银行总行信息电脑部信息综合处副处长（主持工作）， 华夏基金管理有限公司监事、党办主任、养老金业务总监，华夏资本管理有限公司执行董事、总经 理等。   阳琨先生：副总经理、投资总监，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员。曾任中国对外 经济贸易信托投资有限公司财务部部门经理，宝盈基金管理有限公司基金经理助理，益民基金管理 有限公司投资部部门经理，华夏基金管理有限公司股票投资部副总经理等。   郑煜女士：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委副书记、基金经理等。曾任华夏 证券高级分析师，大成基金高级分析师、投资经理，原中信基金股权投资部总监，华夏基金管理有 限公司总经理助理、纪委书记等。   孙彬先生：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员、投资经理等。曾任华夏基 金管理有限公司行业研究员、基金经理助理、基金经理、公司总经理助理等。   张德根先生：副总经理，硕士。曾任职于北京新财经杂志社、长城证券，曾任华夏基金管理有 限公司深圳分公司总经理助理、副总经理、总经理，广州分公司总经理，上海华夏财富投资管理有 限公司副总经理，华夏基金管理有限公司总经理助理、研究发展部行政负责人（兼）等。   李彬女士：督察长，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员、纪委书记、法律部行政负责 人。曾任职于中信证券股份有限公司、原中信基金管理有限责任公司。曾任华夏基金管理有限公司 监察稽核部总经理助理，法律监察部副总经理、联席负责人，合规部行政负责人等。   孙立强先生：财务负责人，硕士。现任华夏基金管理有限公司财务部行政负责人、华夏资本管                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 理有限公司监事、上海华夏财富投资管理有限公司监事、华夏基金（香港）有限公司董事。曾任职 于深圳航空有限责任公司计划财务部，曾任华夏基金管理有限公司基金运作部B角、财务部B角等。   桂勇先生：首席信息官，学士。兼任华夏基金管理有限公司金融科技部行政负责人。曾任职于 深圳市长城光纤网络有限公司、深圳市中大投资管理有限公司，曾任中信基金管理有限责任公司信 息技术部负责人，华夏基金管理有限公司信息技术部总经理助理、副总经理、行政负责人等。   （二）基金经理   王欣悦女士，硕士，具有5年以上基础设施投资管理经验。曾就职于光控安石（北京）投资管 理有限公司。2022年12月加入华夏基金管理有限公司，现任华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金基金经理（2024年7月30日起任职）。   岳洋先生，博士，具有5年以上基础设施运营管理经验。曾就职于中国神华海外开发投资有限 公司、保创投资发展有限公司、中国海外基础设施开发投资有限公司、深创投红土资产管理（深圳） 有限公司。2022年3月加入华夏基金管理有限公司，现任华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设 施证券投资基金基金经理（2022年8月22日起任职）。   何中值先生，学士，具有5年以上基础设施运营管理经验。曾就职于中国通号西安铁路信号有 限责任公司、通号（西安）轨道交通工业集团有限公司，从事基础设施财务工作。2021年9月加入华 夏基金管理有限公司，现任华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金经理 （2022年8月22日起任职）。   历任基金经理：2022年8月22日至2024年7月30日期间，袁中圆先生任基金经理。   （三）基础设施与不动产投委会   为加强华夏基金基础设施基金业务的投资研究工作，更好地规范投资流程、控制投资风险，力 争为投资者贡献更好的回报，华夏基金特成立基础设施与不动产投委会，以负责公司公募 REITs 的 投资决策工作，主要负责审议和批准与公司 REITs 投资相关的各项规章制度和投资流程；审核公司 REITs 投资项目；评估公司 REITs 投资项目运营；REITs 基金经理的聘任和解任；确定公司 REITs 投资业绩考核标准等工作。基础设施与不动产投委会决策机制如下： 委员主持。固定会议须以现场会议的形式召开。临时会议可采取非现场会议的形式。 要，均有权利、有义务向主任委员提出书面提案，由主任委员决定是否列入会议议程。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 间内签字确认。委员会决议以书面形式经全体参加表决的委员签字确认后归档。   （1）委员提案的具体内容；   （2）各委员的主要观点；   （3）各委员的表决意见。   会议记录以书面形式经各委员签字确认后归档，作为对各委员的考核依据。   基础设施与不动产投委会成员如下：   主任：莫一帆先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部联席行政负责人、基金经 理。   成员：李一梅女士，华夏基金管理有限公司董事、总经理。   张德根先生，华夏基金管理有限公司副总经理。   周欣先生，华夏基金管理有限公司机构债券投资部投资经理、非标投资部行政负责人。   张雪松女士，华夏基金管理有限公司风险管理部行政负责人。   张志毅先生，华夏基金管理有限公司机构债券投资部投资经理。   林伟鑫先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部基金经理、高级副总裁。   李曾先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部高级副总裁。 （四）3 名以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员情况   本基金基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员为岳洋先生、何中值先 生和王欣悦女士，具体简历详见本节“（二）基金经理”。 （五）主要不动产专业研究人员的情况   邓诗萌，硕士。2018 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为地 产、金融、交运领域，长期跟踪房地产行业研究，以及海外债、ABS、国内信用债房地产相关主体 的研究。   卞方兴，硕士。2017 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任金融和公用事业行业研究员、非 标组研究员，长期跟踪公用事业行业研究，以及海外债、非标、转债相关研究。   章心玥，硕士。2016 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为交 运、消费行业。   李晨欣，硕士。2023 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为交 运物流、建材行业。   （六）上述人员之间均不存在近亲属关系。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   四、基金管理人承诺   （一）本基金管理人将根据基金合同的规定，按照招募说明书列明的投资目标、策略及限制等 全权处理本基金的投资。   （二）本基金管理人不从事违反《中华人民共和国证券法》的行为，并建立健全内部控制制度， 采取有效措施，防止违反《中华人民共和国证券法》行为的发生。   （三）本基金管理人不从事违反《基金法》的行为，并建立健全内部控制制度，采取有效措施， 保证基金财产不用于下列投资或者活动：   基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有 重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符 合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部 审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并 按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董 事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。基金合同对本基金收购基础设 施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。   法律法规或监管部门取消或变更上述限制的，如适用于本基金，则本基金投资不再受相关限制 或按变更后的规定执行。   （四）本基金管理人将加强人员管理，强化职业操守，督促和约束员工遵守国家有关法律、法 规及行业规范，诚实信用、勤勉尽责，不从事以下行为：                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （五）基金经理承诺 投资计划等信息。  （六）基础设施项目管理部门主要负责人承诺 当利益。 投资计划等信息。   五、基金管理人的内部控制制度   基金管理人根据全面性原则、有效性原则、独立性原则、相互制约原则、防火墙原则和成本收 益原则建立了一套比较完整的内部控制体系。该内部控制体系由一系列业务管理制度及相应的业务 处理、控制程序组成，具体包括控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通、内部监控等要素。公 司已经通过了 ISAE3402（《鉴证业务国际准则第 3402 号》）认证，获得无保留意见的控制设计合 理性及运行有效性的报告。   对于公募 REITs 业务，基金管理人根据《证券法》《基金法》《基础设施基金指引》和其他相 关监管政策要求，本着恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，遵守基金份额持有人利益优先 的原则，有效防范利益冲突，实现专业化管理和托管，建立了公募 REITs 业务投资管理、项目运营 和风险控制制度和流程，形成了一套比较完整的内部控制体系。  （一）控制环境   良好的控制环境包括科学的公司治理、有效的监督管理、合理的组织结构和有力的控制文化。 司管理层设立了投资决策委员会、风险管理委员会等专业委员会，公司还为开展公募 REITs 业务专 门设立了基础设施与不动产投委会。 与公司各部门协同开展公募 REITs 业务。各协作部门之间有明确的授权分工，既互相合作，又互相 复核和制衡，形成了合理的组织结构。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 育。  （二）风险评估   公司各层面和各业务部门在确定各自的目标后，对影响目标实现的风险因素进行分析。对于不 可控风险，风险评估的目的是决定是否承担该风险或减少相关业务；对于可控风险，风险评估的目 的是分析如何通过制度安排来控制风险程度。风险评估还包括各业务部门对日常工作中新出现的风 险进行再评估并完善相应的制度，以及新业务设计过程中评估相关风险并制定风险控制制度。  （三）控制活动   公司对投资、会计、技术系统和人力资源等主要业务制定了严格的控制制度。在现有的主要业 务管理制度基础上，针对公募 REITs 业务进一步制定了严格的投资管理、项目运营和风险控制等控 制制度。在业务管理制度上，做到了业务操作流程的科学、合理和标准化，并要求完整的记录、保 存和严格的检查、复核；在岗位责任制度上，内部岗位分工合理、职责明确，不相容的职务、岗位 分离设置，相互检查、相互制约。   公司建立了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》《华夏基 金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金尽职调查管理制度》和《华夏基金管理有限公司公 开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》等业务相关制度。基础设施与不动产投委会是公 司开展公募 REITs 业务的最高投资决策机构，负责公募 REITs 业务的资产配置和重大投资决策等。   （1）投资管理 进公募 REITs 业务，由法律部、合规部、风险管理部、稽核部、基金运作部等多部门负责对项目的 合法合规性进行审查，在对项目充分尽调的前提下，由基础设施与不动产投委会进行决策，最后由 相应部门执行相关事项，确保投资的风险可控，保障投资人利益。 签署配售协议，在招募说明书等法律文件中披露战略投资者选择标准、向战略投资者配售的基金份 额总量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。   （2）尽职调查管理   公司明确潜在投资标的后，根据相关法律法规、《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证 券投资基金尽职调查管理制度》及其他公司内部投资相关制度，联合资产支持证券管理人及财务顾 问（如有）对潜在投资标的进行全面的尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审 计等专业服务。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）项目运营管理 任，建立日常管理沟通汇报渠道，明确各事项执行和责任所属。 层级权力范围，明确流程节点，由专业部门对相关事项进行内部控制管理。 营管理机构的选聘和解聘机制等进行明确，后续由基金合同对此事项进行进一步细化，避免因委托 运营事项产生风险。 分考虑到项目的监管要求和运营需求设计系统，确保项目运营管理顺畅，保证项目平稳运营。同时， 为保证技术系统的安全稳定运行，公司对硬件设备的安全运行、数据传输与网络安全管理、软硬件 的维护、数据的备份、信息技术人员操作管理、危机处理等方面都制定了完善的制度。   公司建立了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金风险管理制度》对公募 REITs 产品的风险进行控制，配合公司既有管理流程，对公募 REITs 业务的风险进行整体把控。   （1）明确各部门风险控制职责，规范公司公开募集基础设施证券投资基金运作过程中的行为， 维护基金资产安全和基金持有人利益，防范业务风险。   （2）明确风险控制管理要求。基金投资基础设施资产支持证券应严格遵循法律法规和基金合同 约定的投资理念和投资策略要求，对于合同中有明确约定风险收益特征的，必须严格遵守合同约定， 控制基金整体风险。   投资决策委员会是公司的最高投资决策机构，负责资产配置和重大投资决策等；基金经理小组 负责在投资决策委员会资产配置基础上进行组合构建，基金经理领导基金经理小组在基金合同和投 资决策权限范围内进行日常投资运作；交易管理部负责所有交易的集中执行。   （1）投资决策与执行相分离。投资管理决策职能和交易执行职能严格隔离，实行集中交易制 度，建立和完善公平的交易分配制度，确保各投资组合享有公平的交易执行机会。   （2）投资授权控制。建立明确的投资决策授权制度，防止越权决策。投资决策委员会负责制定 投资原则并审定资产配置比例；基金经理小组在投资决策委员会确定的范围内，负责确定与实施投 资策略、建立和调整投资组合并下达投资指令，对于超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序； 交易管理部依据基金经理或基金经理授权的小组成员的指令负责交易执行。   （3）警示性控制。按照法规或公司规定设置各类资产投资比例的预警线，交易系统在投资比例 达到接近限制比例前的某一数值时自动预警。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）禁止性控制。根据法律、法规和公司相关规定，基金禁止投资受限制的证券并禁止从事受 限制的行为。交易系统通过预先的设定，对上述禁止进行自动提示和限制。   （5）多重监控和反馈。交易管理部对投资行为进行一线监控；风险管理部进行事中的监控；监 察稽核部门进行事后的监控。在监控中如发现异常情况将及时反馈并督促调整。   （1）建立了基金会计的工作制度及相应的操作和控制规程，确保会计业务有章可循。   （2）按照相互制约原则，建立了基金会计业务的复核制度以及与托管人相关业务的相互核查监 督制度。   （3）为了防范基金会计在资金头寸管理上出现透支风险，制定了资金头寸管理制度。   （4）制定了完善的档案保管和财务交接制度。   为保证技术系统的安全稳定运行，公司对硬件设备的安全运行、数据传输与网络安全管理、软 硬件的维护、数据的备份、信息技术人员操作管理、危机处理等方面都制定了完善的制度。   公司建立了科学的招聘解聘制度、培训制度、考核制度、薪酬制度等人事管理制度，确保人力 资源的有效管理。   公司设立了监察部门，负责公司的法律事务和监察工作。监察制度包括违规行为的调查程序和 处理制度，以及对员工行为的监察。   公司设立了反洗钱工作小组作为反洗钱工作的专门机构，指定专门人员负责反洗钱和反恐融资 合规管理工作；各相关部门设立了反洗钱岗位，配备反洗钱负责人员。除建立健全反洗钱组织体系 外，公司还制定了《反洗钱工作内部控制制度》及相关业务操作规程，确保依法切实履行金融机构 反洗钱义务。 （四）信息沟通   公司建立了内部办公自动化信息系统与业务汇报体系，通过建立有效的信息交流渠道，公司员 工及各级管理人员可以充分了解与其职责相关的信息，信息及时送交适当的人员进行处理。目前公 司业务均已做到了办公自动化，不同的人员根据其业务性质及层级具有不同的权限。 （五）内部监控   公司设立了独立于各业务部门的稽核部门，通过定期或不定期检查，评价公司内部控制制度合              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 理性、完备性和有效性，监督公司各项内部控制制度的执行情况，确保公司各项经营管理活动的有 效运行。  （六）基金管理人关于内部控制的声明   六、基金管理人不动产研究经验以及业务风险情况   华夏基金拥有多年丰富的基础设施与不动产领域投资研究和投后管理经验，基础资产类型涵盖 交通运输、市政设施等多种基础设施类型。华夏基金行业研究团队和信用分析团队紧密联系，沟通 分享研究成果，把握基础设施与不动产领域各企业资质情况。华夏基金在高速公路、物流基础设施 领域均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队主要成员具有 3-10 年以上的信用研究经验。   七、基金管理人基金份额发售的准备情况   基金管理人已配备专业人员负责基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关 业务活动，基金营销部、市场部与基金管理人各分公司相关人员根据法律法规的规定开展销售工作。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           第六部分 基金托管人   一、基金托管人情况   （一）基本情况   名称：中国建设银行股份有限公司(简称：中国建设银行)   住所：北京市西城区金融大街 25 号   办公地址：北京市西城区闹市口大街 1 号院 1 号楼   法定代表人：张金良   成立时间：2004 年 09 月 17 日   组织形式：股份有限公司   注册资本：贰仟伍佰亿壹仟零玖拾柒万柒仟肆佰捌拾陆元整   存续期间：持续经营   基金托管资格批文及文号：中国证监会证监基字[1998]12 号   联系人：王小飞   联系电话：(021)6063 7103   二、基础设施基金托管业务主要人员情况   基础设施基金托管业务由中国建设银行总行资产托管业务部、基础设施属地分行分别负责 基础设施基金托管运营、基础设施资产支持证券托管运营和基础设施项目运营收支账户监督， 总分行均配备充足的专业人员。中国建设银行总行设资产托管业务部，下设综合处、基金业务 处、证券保险业务处、理财信托业务处、全球业务处、养老金业务处、新兴业务处、客户服务 与业务协同处、运营管理处、跨境与外包管理处、托管应用系统支持处、内控合规处等 12 个职 能处室，在北京、上海、合肥设有托管运营中心，共有员工 300 余人。自 2007 年起，托管部连 续聘请外部会计师事务所对托管业务进行内部控制审计，并已经成为常规化的内控工作手段。 基础设施项目属地分行由总行资产托管业务部统一管理，配备专业人员，并在总行授权范围内 提供基础设施资产支持证券托管等服务。   三、基金托管业务经营情况   作为国内首批开办证券投资基金托管业务的商业银行，中国建设银行一直秉持“以客户为 中心”的经营理念，不断加强风险管理和内部控制，严格履行托管人的各项职责，切实维护资 产持有人的合法权益，为资产委托人提供高质量的托管服务。经过多年稳步发展，中国建设银 行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断增加，已形成包括证券投资基金、社保基金、保 险资金、基本养老个人账户、(R)QFII、(R)QDII、企业年金、存托业务等产品在内的托管业务体 系，是目前国内托管业务品种最齐全的商业银行之一。截至 2023 年年末，中国建设银行已托管                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                                    赢得了业内的高度认 同。中国建设银行多次被《全球托管人》、《财资》、《环球金融》杂志及《中国基金报》评选为 “最佳托管银行”、连续多年荣获中央国债登记结算有限责任公司（中债）                                 “优秀资产托管机构”、 银行间市场清算所股份有限公司（上清所）                   “优秀托管银行”奖项、并先后荣获《亚洲银行家》颁 发的 2017 年度“最佳托管系统实施奖”、2019 年度“中国年度托管业务科技实施奖”、2021 年度 “中国最佳数字化资产托管银行”、以及 2020 及 2022 年度“中国年度托管银行（大型银行）”奖 项。2022 年度，荣获《环球金融》 “中国最佳次托管银行”，并作为唯一中资银行获得《财资》 “中国最佳 QFI 托管银行”               奖项。2023 年度，     “公募基金 25 年最佳基金托管银行”                         荣获中国基金报 奖项。   中国建设银行是最早参与我国资产证券化业务的托管机构之一，                              具有丰富的基础设施领域资产 管理产品托管经验，         为开展基础设施基金托管业务配备了充足的专业人员。                                中国建设银行在市政交 通、水电气热、                        累计托管规模 300 多亿。        保障房等基础设施领域先后托管了多只资产证券化项目，   四、基金托管人的内部控制制度   （一）内部控制目标   中国建设银行托管业务确保贯彻落实国家有关法律法规及监管规定，                                勤勉尽责，                                    恪尽职守，                                        保 证托管资产的安全、         完整，           保障所托管基金的稳健运行，                       维护基金份额持有人利益；                                  规范业务操作， 严格按规程进行业务处理和操作，有效管控托管业务风险；                          确保所披露信息的完整、                                    及时，                                      保证客 户信息不泄露。   （二）内部控制组织结构   中国建设银行设有风险管理与内控管理委员会，                       负责全行风险管理与内部控制的研究、                                       议事和 协调工作。     内部控制管理部门是牵头内部控制管理的职能部门，                           牵头内部控制体系的统筹规划、                                        组 织落实和检查评价。         资产托管业务部设置专门负责内部控制工作的处室，                               配备了专职内控合规人员 负责托管业务的内控合规工作。   （三）内部控制原则   中国建设银行托管业务内部控制遵循全面性、重要性、制衡性、适应性和独立性原则。    全面性原则。         内部控制贯穿和渗透于托管业务各项流程和各个环节，                                覆盖所有的机构、                                       岗位， 约束所有托管业务人员。    重要性原则。         内部控制在全面控制的基础上，                      关注重要的托管业务事项和高风险托管业务领 域。    制衡性原则。         内部控制坚持风险为本、                   审慎经营的理念，                          设立托管机构和开办托管业务均坚 持内控优先，在组织机构、权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的机制。    适应性原则。         内部控制与托管业务管理模式、                      业务规模、                          产品复杂程度、                                风险状况等相匹配，                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 并根据情况变化及时调整。 同客户的资产分别设置账户、独立核算、分账管理。  （四）内部控制措施 管资产的职责，所托管资产与托管人自有资产、托管的其他资产严格分开，保证托管资产的安 全、独立和完整。 围经营。明确业务处理岗位权限，各级人员在授权范围内行使职权和承担责任。明确不相容岗 位，实施相应的分离措施，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。 持托管业务规章制度的适应性和有效性，严格保障托管业务规范运营。 和及时处置。组织开展应急演练，保障托管业务持续运营。 门禁持续有效。系统实现独立与隔离，建立安全的数据传输通道和数据备份机制，保障数据传 输和存储安全。 教育，培育忠于所托、勤勉尽责的合规文化。  五、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序  （一）监督方法  依照《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》及其配 套法规和基金合同、托管协议的约定，监督所托管基金的投资运作，对基金管理人运作基金情 况进行监督。  根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基金托管人应当监督基础设施基 金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定 和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；监督、复核基金管理人按照法律法规 规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、信息披露等；监督基金管理人为基础设施项目 购买足够的保险；监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途。  （二）监督流程              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律法规及基金托管协议的规定，                                    应当拒绝执行， 及时提示基金管理人，          并依照法律法规的规定及时向中国证监会报告。                              基金托管人发现基金管理人 依据交易程序已经生效的指令违反法律法规、                    基金托管协议规定的，                             应当及时提示基金管理人在规 定期限内改正，并依照法律法规的规定及时向中国证监会报告。   每个工作日对基金投资运作比例等情况进行监督，                        如发现异常情况，                               向基金管理人进行风险提 示，与基金管理人进行情况核实，督促其改正，并依照法律法规的规定及时向中国证监会报告。   基金管理人有义务配合和协助基金托管人的监督和核查，                           对基金托管人发出的提示，                                      应在规定 时间内答复并改正；         对基金托管人的合理疑义，                    应及时解释或举证；                            对基金托管人按照法律法规和 托管协议的要求需向中国证监会报告的事项，应积极配合提供相关数据资料和制度等。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                        第七部分 相关参与机构   一、基金销售机构  住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院  办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层  法定代表人：张佑君  客户服务电话：400-818-6666  传真：010-63136700  联系人：张德根  网址：www.ChinaAMC.com  基金管理人可根据有关法律、法规的要求，选择符合要求的机构代理销售本基金，具体代销机 构情况请参见基金管理人网站公示。  本基金办理场内认购、交易业务的销售机构为具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和 中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。 可以根据情况增加或者减少其销售城市、网点。   二、资产支持证券管理人/计划管理人  名称：中信证券股份有限公司  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座  办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层  法定代表人：张佑君  联系人：姜琪、王翔驹、王婧玉、张函毓  电话：010-60833220  传真：010-60833504   三、登记机构  名称：中国证券登记结算有限责任公司  住所：北京市西城区太平桥大街 17 号  办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 法定代表人：于文强 联系人：陈文祥 电话：021-68419095 传真：021-68870311 四、运营管理机构 名称：北京保障房中心有限公司 住所：北京市宋庄镇小堡村南街甲 1 号 1116 室 办公地址：北京市石景山区玉泉路 59 号燕保大厦 法定代表人：金焱 联系人：王诗语 电话：010-57981700 传真：010-68173099 五、律师事务所 名称：北京市中伦律师事务所 住所：北京市朝阳区金和东路 20 号院正大中心南塔 22-31 层 办公地址：北京市朝阳区金和东路 20 号院正大中心南塔 22-31 层 负责人：张学兵 联系人：黄伟凤 电话：010-59572193 传真：010-65681022 经办律师：魏轶东、刘洪蛟、黄伟凤 六、律师事务所（基金） 名称：上海源泰律师事务所 住所：上海市浦东南路 256 号华夏银行大厦 1405 室 办公地址：上海市浦东南路 256 号华夏银行大厦 1405 室 负责人：廖海 联系人：刘佳 电话：021-51150298 传真：021-51150398 经办律师：廖海、刘佳                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 七、审计基础设施项目的会计师事务所 名称：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507 单元 01 室 办公地址：中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 执行事务合伙人：李丹 联系人：刘磊 电话：010-65332115 经办注册会计师：刘磊、任丽君 八、会计师事务所（验资机构） 基金管理人聘请的法定验资机构为安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）。 名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室 办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 法定代表人：毛鞍宁 联系电话：010-58153000 传真：010-85188298 联系人：蒋燕华 九、评估机构 名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 住所：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、502B1 办公地址：北京市朝阳区光华路 1 号北京嘉里中心北楼 14 层 法定代表人：程家龙 联系人：杨枝 电话：010-85198155 传真：010-85198100 十、出具可供分配金额测算审核报告的会计师事务所 名称：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507 单元 01 室 办公地址：中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 执行事务合伙人：李丹 联系人：刘磊 电话：010-65332115 经办注册会计师：刘磊、任丽君 十一、财务顾问 名称：中国国际金融股份有限公司 住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 法定代表人：陈亮 联系人：董航、刘展睿、庄园、王露 电话：010-65051166 传真：010-65051156              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     第八部分 风险揭示   本基金为基础设施证券投资基金，主要投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划全部份 额，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，在以获取基础设施项目的运营收益同时承担基 础设施项目资产价格波动的风险。本基金主要风险包括但不限于：   一、与基础设施基金相关的风险   （一）基金价格波动风险   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理、 会计政策及不可抗力等因素影响，基础设施项目市场价值、基金净值可能发生波动，从而引起基金 价格出现波动。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为市场供求关系等因素而面临交易 价格大幅波动的风险。   （二）流动性风险   本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基础设施基金指引》 要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定 时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额。而且，基础设施基金尚 在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不 活跃，从而存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。   （三）暂停上市或终止上市的风险   在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。上市期 间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份 额。如本基金因各种原因暂停或终止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、 基金财产因终止上市而受到损失的风险等。   （四）管理风险   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于基金及专项 计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构对基础设施项目的运营及管 理，相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术手段等限制，影响其对信息的处理以及对经 济形势的判断，未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响到基金的收益水平。   （五）关联交易及利益冲突风险   本基金主要投资于租赁住房类基础设施项目。本基金原始权益人及运营管理机构为北京保障房                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 中心，北京保障房中心从前期融资、投资建设到后期出租及运营管理等业务均专注于保障性住房项 目。北京保障房中心及其关联方持有或运营与基础设施项目同类型的资产，本基金可能与北京保障 房中心及其关联公司存在竞争，从而有一定的利益冲突风险；本基金通过扩募方式收购其他租赁住 房类基础设施项目时，可能收购北京保障房中心及其关联公司持有的基础设施项目，从而存在发生 关联交易的风险。   （六）集中投资风险   其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金收益 的影响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，并持 有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，本基金 将具有较高的集中投资风险。   （七）新种类基金收益不达预期风险   基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此暂无可用以判断其表现的历史业 绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料或其他类型基金管理业绩不能反 映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证投资人将能成功地从基础设施项目经营 中获得足够收益。   （八）基金净值波动的风险   本基金 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，所持项目区域经济发 展水平、人口流动、新增竞争性租赁住房等因素都将对基础设施项目的收益产生影响，进而带来基 金净值的波动。   （九）基金提前终止的风险   本基金存续期限为 62 年，而根据相关法律及基础设施项目证照，本基金成立时拟投资的基础 设施项目的土地使用权将分别于 2080 年（文龙家园项目）和 2083 年（熙悦尚郡项目）到期。基金 管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权 人将有可能需要满足其他条件并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批 准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在基金提前终止 的风险。   （十）计划管理人、托管人尽职履约风险   基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责服务，存在 计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统 操作不当或失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金份额持有人的利益。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （十一）相关参与机构的操作及技术风险   本基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、财务顾问、登记机构、交易所等机 构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交 易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可 能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术 风险可能来自基金管理人、计划管理人、托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、证券交易所等。   （十二）市场风险   本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、货币 市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将使本基金资产面 临潜在的风险。市场风险主要为债券投资风险，主要包括：   基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本息， 或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债券回购交易到期时交易对手方不能履行 付款或结算义务等，造成基金资产损失的风险。   市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，本基金持有债券将 面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券利息的再投资收益将面临下降的风险。   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债券的相对价格发生 变化时，基金资产的收益可能低于基准。   债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格变化的风险。   如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发生变化，债券 市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相应的变化，最终影响债券市 场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。   基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本基金资产实际购买力 下降。   二、与基础设施项目相关的风险   （一）基础设施项目的行业风险               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、人口状况及当地经济发展水平影响。行业政策方 面，公租房的租金定价、配租安排、税收优惠等受政府政策影响较大；人口方面，公租房的需求受 地区人口数量及结构影响；经济发展方面，受疫情等因素影响，宏观经济面临挑战加大。如果未来 出现行业政策变化、城市人口增速下降或流出、经济增速持续放缓，将影响基础设施项目收入，进 而影响本基金的收益。   （二）基础设施项目的政策风险   本基金投资的基础设施项目为公共租赁住房（即“公租房”）项目，在基础设施基金成立后，基 础设施项目仍将按照北京市公租房管理规定运营。基础设施项目已经纳入北京市公租房统一管理范 围，其租赁定价标准、租户入住资格受政府相关部门审核、备案或指导，基础设施项目运营方未来 对包括租金定价、租金调整、配租安排等市场化调整的空间较为有限。如未来国家或北京市关于公 租房政策发生变化，包括但不限于租赁价格指导、入住审核条件趋严等，可能存在因此导致基础设 施项目运营收入降低的风险。   （三）基础设施项目市场风险   本基金初始投资的基础设施项目的资产类别为公租房，公租房的行业和区域集中度较高。若行 业前景、经营环境发生变化、基础设施项目的运营中止、终止或受到地方经济变化、人口变化、疾 病（如新冠肺炎疫情等）等外界因素重大影响，可能导致项目公司运营收入不及预期，进而对基金 的分配造成不利影响。   （四）竞争项目风险   本基金投资的基础设施项目为公租房，在其一定距离范围内可能存在新审批或新建设公租房或 其他类型租赁住房的可能性，新建设或新审批的项目可能与基础设施项目产生竞争，从而对租赁客 户带来分流，对出租率产生一定的不利影响，存在市场竞争风险。   （五）租赁市场需求变化的风险   基础设施项目为主要面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。随着社会发展和人口结构的 变化，未来租赁住房的客户需求可能发生改变，如对租赁房型的面积需求增加、对户型结构要求发 生变化，导致基础设施项目租赁需求下降，将影响基础设施项目的收入水平。   （六）基础设施项目运营风险   本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况。如基金管理人或运营管理 机构经营管理能力不足、出租率波动、收缴率波动、运营成本变动，导致实际现金流大幅低于测算 现金流，则存在基金收益率不达预期的风险。   （七）租金定价和调整的风险                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基础设施项目租金定价实施动态调整机制，租金标准需要根据周边住房租赁市场水平进行评 估，并报住房和城乡建设主管部门批准。如因行业政策等变动，基础设施项目租金调整方案未获相 关主管部门批准，或批复的租金调整幅度低于预期，基础设施项目将不能按计划调整租金，存在基 础设施项目收入无法按预期增长的风险，进而影响本基金的预期收益水平。   （八）租赁安排受政策影响的风险   本基金基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式 （以下统称“公开配租”）进行配租，剩余房源可以面向单位趸租。如因行业政策变动导致住房保障 部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少，本基金基础设施项目招租工作将受到影 响，在住房保障部门组织公开配租或者安排趸租之前，基础设施项目空置房源可能无法及时进行出 租，空置率可能将阶段性高于预期，进而影响本基金的收益。   （九）承租人履约风险   截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目已出租房间 1,326 间，熙悦尚郡项目已出租房间 727 间， 租户数量较多。同时，基础设施项目主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业 无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员，财务实力有限。如果承租人未能按照租赁合同约定的时 间和金额向项目公司支付租金，将对基础设施项目现金流水平造成不利影响，进而影响本基金收益。   （十）基础设施项目运营管理机构的履职风险 相关。如运营管理机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能给基 础设施项目造成损失。 运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后管理与本基金投资的基础设施项目存在竞争关系的 项目，对基础设施项目的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不利影响。 工、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对本基金造成不利影响。   （十一）租赁合同换签风险   截至 2022 年 3 月 31 日，本基金基础设施项目个人租户和企业租户的承租房间数占比分别为 础设施项目对应的房屋所有权及其对应的土地使用权的转移登记手续全部办理完毕之日）起，项目 公司享有和承担与基础设施项目相关的全部收益（包括但不限于基础设施项目的租金收益和物业运 营收益）、成本和风险。   北京保障房中心与项目公司确认，租赁合同项下出租人在资产交割日前（不含该日）的所有权                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 益、义务和责任均归北京保障房中心享有和承担；自资产交割日（含该日）起，项目公司取代北京 保障房中心成为租赁合同项下出租人，享有和承担出租人在资产交割日（含该日）后的所有权益、 义务和责任。   北京保障房中心应不晚于自资产交割日起（含该日）的第 5 个工作日起，以可以让基础设施项 目的所有承租人平等地、及时地获取信息的方式通知基础设施项目的产权变更、承租人应将其应付 租金及其他款项支付至项目公司指定银行账户。   对于承租人根据银行账户自动扣款、APP 支付、扫码支付、现金支付等方式支付的租金及其他 款项，北京保障房中心应配合调整相应支付路径使该等资金直接支付至项目公司指定银行账户。如 北京保障房中心收到承租人支付的属于资产交割日后（含该日）的相关租金收入，则北京保障房中 心应于收到该等款项之日的次月之内将该等款项转付至项目公司指定的银行账户。   自资产交割日（含）起，新签署的租赁合同统一由项目公司签署，并在租赁合同续期或重新招 租的过程中完成换签。   （十二）配租效率风险   基础设施项目一般由所在区住房保障部门组织配租，通常每年组织两次配租，如因行业政策变 动或其他原因导致区住房保障部门推迟或减少组织配租，本基金基础设施项目配租工作将受到影 响。此外，在配租后的租户选房过程中，最终通知选房的租户中可能会有少部分放弃实际签约，因 此每次配租后可能会存在一定空置房源进入下一次配租。同时，因配租工作涉及环节较多，流程较 长，从各区住房保障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人经过意向登记、资格复核、签 订租赁合同，到最终承租家庭入住，一般用时 2-6 个月，故在此配租过程期间，可出租房源仍然空 置，造成配租效率偏低的风险。   （十三）基础设施项目投保额无法覆盖评估价值的风险   北京保障房中心已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了财产一切险及公众责任险，最新的 保险期限为 2024 年 4 月 29 日至 2025 年 4 月 28 日。同时，由于投保的保额可能低于其评估价值， 若发生极端情况需要理赔的，可能出现投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值的情形，进而对基 金产生不利影响。   （十四）运营支出及相关税费增长的风险   基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项目运营 开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增长的情况，从而导致项目 净现金流的减少，包括但不限于：                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   评估机构对基础设施项目未来的资本性支出进行了预测。但是随着基础设施项目运营期限的增 长，不可预期的大额资本性支出将可能增加，或对基础设施项目运营现金流情况产生不利影响。   本基金存在多层架构，在运作过程中涉及多种税负，如果国家税收政策发生调整，项目公司所 适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关税收征管法律法 规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收任何增加的税负，基金收益可能因相关 税收政策调整而受到影响。   （十五）基础设施项目维修和改造的相关风险   随着使用年限增长，基础设施项目在未来可能需要主动或被动通过维修、重大改造升级或更换 室内家电等，以适应新的租赁需求。基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷、施工事 故、物资设备供应短缺、承包商未能履约、相关技能的劳工短缺、自然灾害、环保要求提高等事项 的影响，导致成本大幅增加，工程无法按时完成的情况，工期延误将减少基础设施项目的租金收入。 基础设施项目的维修和改造可能需要投入大量资金，但实际完成以后的招租情况可能无法达到预期 水平，使改造投资的收益目标无法达成，对项目经营业绩产生不利影响。   基础设施项目的评估报告及可供分配金额测算报告已对未来可能因基础设施项目维修和改造 而发生的资本性支出进行了适当的考虑。尽管如此，仍可能出现未来基础设施项目维修和改造资本 支出超出预期的情况，导致必要的基础设施项目维修和改造计划推迟，使基础设施项目无法在理想 状态下运营，或者降低当期的可供分配金额水平。   上述事项的发生可能导致基础设施项目维修和改造无法按计划实施，基础设施项目租金损失或 租金增长不达预期，对基础设施项目的现金流，以及基础设施项目的估值和可供分配金额均造成不 利影响。   （十六）土地使用权续期安排不确定性风险   本基金成立时拟投资的基础设施项目的土地用途为住宅，相应国有建设用地使用权的期限为 70 年。虽然《中华人民共和国民法典》（自 2021 年 1 月 1 日起施行）明确规定住宅建设用地使用权期 间届满可自动续期，基础设施项目的土地使用权亦据此规定可以续期；但目前基础设施项目所在地 的土地主管部门尚未明确住宅建设用地使用权续期事宜所需缴纳的费用和缴纳方式、续期具体的审 批标准及操作指南，基础设施项目所占用的地土地使用权续期安排具有一定不确定性。若发生土地 使用权到期后被要求承担额外条件，或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回，且 获得的补偿金额较低而造成本基金收益降低甚至损失投资本金的情况，本基金将受到重大不利影 响。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （十七）基础设施项目处置风险   在项目公司运营出现较大困难时，本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施项目的 权益来获得处置收入。受限于相关处置变现程序和届时市场环境的影响，资产的处置变现时间和变 现金额具有一定的不确定性，从而影响基金份额持有人预期收益的实现。此外，根据北京市相关规 定及基础设施项目规划证照中记载的限制条件，基础设施项目对外转让事项可能需取得相关政府部 门的同意或确认，进一步增加了基础设施项目转让的不确定性。在极端情况下，本基金最终实现的 变现资产可能将无法弥补投资本金，进而可能导致投资者亏损。   （十八）基础设施基金现金流预测偏差风险   本基金对基础设施项目未来现金流进行合理预测，正常情况下影响基础设施项目未来现金流的 因素主要包括租赁住房行业发展和运营管理机构运营能力等。现金流预测基于对房屋租金收入等现 金收入及运营管理费及维修维护成本等支出的假设，由于影响收入和支出的因素具有一定的不确定 性，因此基础设施项目未来现金流的预测可能会出现一定程度的偏差，基金份额持有人可能面临现 金流预测偏差导致的最终获得分配金额偏差的风险。   （十九）股东借款风险   本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司发放股东借款，SPV 公司收购项 目公司后，由项目公司反向吸收合并 SPV 公司并继承此项债务。其中部分股东借款利息可以在税前 扣除，有利于优化项目公司资本结构。但该结构存在以下风险： 税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分 配金额不达预期，导致现金流波动风险。 议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，带 来现金流波动风险。   （二十）基础设施项目直接或间接对外融资的风险   根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、 基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借 款金额不得超过基金净资产的 20%。在本基金运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，本基 金及基础设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及基础设施项目 收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成 本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 额上限形成制约。   若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经营现金流入不达预期，或基础 设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；   （2）本基金无法直接或间接获得或进一步获得外部借款；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；   （4）本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此可能 行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行基础设施项目等措施；   上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金额、二级市场交易价 格等均可能造成重大不利影响。   （二十一）基础设施项目评估风险   本基金投资的基础设施项目采用收益法进行评估，收益法估值对项目现金流和收入增长的预 测、折现率的选择、运营管理成本等参数进行了大量的假设。由于预测期限长，部分假设较小幅度 的偏差会很大程度上影响基础设施项目的评估值，可能导致评估值不能完全反映基础设施项目的公 允价值。同时，基础设施项目的评估结果并未考虑因设立本基金而发生的基金管理费、基金托管费 等费用，而该等费用需要由基金财产承担。此外，由于收入预测普遍不考虑突发因素或不可抗力带 来的收入下降，在未来持续运作过程中，可能会出现长期收益不及预期的风险。   根据北京市公租房配租实施政策，本基金基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号 配租、快速配租及实时配租方式进行配租，剩余房源可以面向单位趸租，因此不可抗力等特殊事件 等可能对配租工作产生阶段性影响，进而可能阶段性影响项目收益，从而可能对项目估值带来不利 影响。   （二十二）不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险   项目公司可通过运营管理机构为基础设施项目提供维修及保养服务，维修及保养服务涉及电 梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可能会发生意外事件；运营生产过程中，可能会发生安全 生产事故等；租赁住房运营过程中，项目公司可能面临基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死 亡以及承担相应法律责任的风险。此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、瘟疫、政策、法 律变更及其他不可抗力事件，基础设施项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益分配造成 不利影响。   （二十三）税收政策调整风险   本基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、本基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 鉴于基础设施基金是创新产品，如国家税收等政策发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收 益。   其中针对公租房资产，根据财政部、税务总局于 2010 年 9 月 27 日发布的《关于支持公共租赁 住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88 号），公租房项目在公租房建设期间 用地及建成后占地，免征城镇土地使用税，对公租房经营管理单位免征营业税、印花税、房产税等， 税收优惠执行期限暂定三年。2014 年 8 月 11 日，财政部、税务总局发布《关于促进公共租赁住房 发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52 号），继续延长相应税收优惠政策至 2015 年 12 月 31 日。2015 年 12 月 30 日，《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 （财税〔2015〕139 号）延长公租房的相应税收优惠至 2018 年 12 月 31 日。2019 年 4 月 15 日，《财 政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019 年第 61 号公告）延长公租房相应税 收优惠政策至 2020 年 12 月 31 日，并进一步明确了公租房租金收入免征增值税。2021 年 3 月 15 日，财政部、税务总局发布《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021 年第 6 号公告）， 将上述税收优惠执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。上述公租房税收优惠政策存在调整或无法继 续延长的可能。   如税务部门因税收政策调整向各纳税主体征收任何额外的税负，投资者收益可能因相关税收政 策调整而受到影响。极端情况下，公租房税收优惠政策存在调整或无法继续延长的可能。如因上述 税收政策调整而导致项目公司需要缴纳当前减免的税费，则本基金的可供分配金额将受到影响。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                          第九部分 基金的募集    本基金由基金管理人依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指引》、基金 合同及其他有关规定，并经中国证监会于 2022 年 8 月 5 日出具的证监许可[2022] 1729 号文注册募 集。本基金基金份额发售的相关业务活动应当符合法律法规及上海证券交易所基础设施基金发售业 务的有关规定。若上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券业协会、基金业协 会及相关登记机构、销售机构针对基础设施证券投资基金的发售推出新的规则或对现有规则进行调 整，本基金管理人可相应对本基金的发售方式进行调整，但应在实施日前依照《信息披露办法》的 有关规定在规定媒介上公告。    一、基金基本情况、运作方式和存续期间   （一）基金的类别：基础设施证券投资基金。    （二）基金运作方式：契约型封闭式。   （三）基金存续期限：自基金合同生效日后 62 年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的 情形下在上交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。 否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。   （四）基金募集情况    基金管理人、财务顾问根据询价报价情况，审慎合理确定本基金的份额发售价格为 2.510 元/份。    本基金自 2022 年 8 月 16 日起至 2022 年 8 月 17 日进行发售。其中，公众投资者的募集期为 经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）验资，本次募集期间本基金共募集 500,000,000 份基金份 额，有效认购户数为 87,932 户。   （五）各类投资者配售份额及比例    本基金经过比例配售，最终向战略投资者、网下投资者和公众投资者发售的基金份额数量及其 比例如下表所示。   投资者类型         获配基金份额数量（万份）                   占募集总份额比例   战略投资者                               30,000                  60%   网下投资者                               14,000                  28%   公众投资者                                6,000                  12%     合计                                50,000                 100%               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  第十部分 基金合同的生效  根据有关法规规定，本基金满足基金合同生效条件，基金合同于 2022 年 8 月 22 日正式生效。 自基金合同生效日起，本基金管理人正式开始管理本基金。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第十一部分 基金份额的上市交易和结算   一、基金份额的上市交易、拟上市交易的地点和拟上市时间   （一）申请上市、上市交易的地点和上市时间   在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况下，根据《基金法》的规定，经向上 海证券交易所申请，本基金自 2022 年 8 月 31 日起在上海证券交易所上市交易。   本基金上市交易后，可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券交 易所认可的交易方式交易。使用场内证券账户认购的基金份额可直接在上海证券交易所场内交易； 使用场外基金账户认购的基金份额应通过办理跨系统转托管业务将基金份额转托管在场内证券经 营机构后，方可参与上海证券交易所场内交易。使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参 与上海证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国结算规则 办理。   （二）上市交易的费用   上市交易的费用按照上海证券交易所有关规定办理。   （三）上市交易的停复牌   上市基金份额的停复牌按照《基金法》相关规定和上交所业务规则的相关规定执行。具体情况 见基金管理人届时相关公告。   （四）终止上市   基金份额上市交易后，本基金出现以下任意情形之一的，上交所可终止其上市交易，并报中国 证监会备案：   当本基金发生终止上市的情形时，本基金将变更为非上市的证券投资基金，无需召开基金份额 持有人大会。基金终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定公告。   二、上市交易的交易、结算方式   （一）上市交易的规则和交易方式   本基金在上海证券交易所的上市交易需遵循《上海证券交易所交易规则》《上海证券交易所证 券投资基金上市规则》《基础设施基金指引》及其他上交所业务规则、证券业协会业务规则、基金 业协会业务规则等有关规定及其不时修订、补充或更新。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金可以采取竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券交易所认可的交 易方式交易。   本基金竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定对手方和协议交易等事宜 参照适用债券交易的相关规定，上海证券交易所另有规定的除外。   基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为 30%，非上 市首日涨跌幅限制比例为 10%，上海证券交易所另有规定的除外。基础设施基金涨跌幅价格的计算 公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。   基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过 1 亿份；基础设施基金采用询 价和大宗交易的，单笔申报数量应当为 1,000 份或者其整数倍。   基础设施基金申报价格最小变动单位为 0.001 元。   若上海证券交易所、中国结算等增加了基金上市交易的新功能，基金管理人可以在履行适当的 程序后增加相应功能。   在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以申请在包括境外交易所 在内的其他交易场所上市交易。   （二）基金份额的结算   本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投资者场内证券账户 中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者开放式基金账户中的基金份额登记 在中国结算开放式基金登记结算系统。   基金份额的具体结算以中国结算业务规则的规定为准。   三、基金份额收购及份额权益变动   基础设施基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《业务办法》履行相应的程序或者 义务；《业务办法》未作规定的其他事项，投资者应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》 《上市规则》以及其他关于上市公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务。   投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证监会关于公开 发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动 的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。   （一）投资者及其一致行动人的承诺   投资者及其一致行动人同意并确认，自拥有基金份额时即视为对如下事项作出了不可撤销的承 诺： 权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额； 券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%，应当在该事实发 生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告。在该事实发生之日起至公告 后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额；   投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述第 1、2 条规定买 入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部分的基金份额不 行使表决权； 司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编制相关份 额权益变动报告书等信息披露文件并予公告；   投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 10%但未 达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条的规定编制权益变动报告书；   投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 30%但未 达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条的规定编制权益变动报告书。   （二）要约收购   投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继续增持该基础 设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份权益变动 的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规则规定情形的可 免除发出要约。   投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过基础设施基金份额 50%， 继续增持本基础设施基金份额的，适用前述规定。   本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的有关规定，编制并公告管理人报告书，聘 请独立财务顾问出具专业意见并予公告。   以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金应当停牌。 基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易日起复牌。   以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照上海证券交易所和中国结算上市公司要约收 购业务的有关规定办理相关手续。   （三）免于发出要约   投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 2/3 的，继 续增持本基金份额的，可免于发出要约。   除符合上款规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过本基金                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可免于发出要约。   符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约方式增持 本基金份额。   四、扩募基金份额的上市   基础设施基金存续期间购入基础设施项目完成后，涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需参 照上交所业务规则向上海证券交易所申请新增基金份额上市。   五、流动性服务商安排   本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等 服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《基金流动性服务业务指 引》及其他相关规定执行。   六、其他   本基金如作为质押券按照上海证券交易所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务， 原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押的战略配售取得的本基金 份额累计不得超过其所持全部该类份额的 50%，上海证券交易所另有规定除外。   相关法律法规、中国证监会及上海证券交易所对基金上市交易的规则等相关规定进行调整的， 基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会，并在本基金更新的招募说明书 中列示。   若上海证券交易所、中国结算等增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人可以在 履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。   在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以申请在包括境外交易所 在内的其他交易场所上市交易。   法律法规、监管部门、上海证券交易所、中国结算对上市交易另有规定的，从其规定。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  第十二部分 基金的投资   一、投资目标   本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营权 利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。   二、投资范围及比例   （一）投资范围   本基金存续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产 支持专项计划，并将优先投资于以北京保障房中心或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项目 为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基 础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性 金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期 融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行 存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除 外）、可交换债券。   如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其 纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。   （二）投资比例   除《基金合同》另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券 的资产比例不低于基金资产的 80%。但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩 募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券 收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反 投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个 工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内 调整。   若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上述 资产配置比例进行调整。   （三）本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券和基础设施项目   本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购中信证券-北京保障房中心租赁住房 1                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 号资产支持专项计划的资产支持证券，该基础设施资产支持证券的管理人为中信证券，基础设施资 产支持证券拟对基础设施项目公司进行 100%股权及其他形式投资，基础设施资产包括文龙家园项 目和熙悦尚郡项目。基础设施项目的原始权益人为北京保障房中心。   三、投资比例超限的处理方式和流程   因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购 入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他 因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的 其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。   四、投资策略   （一）资产支持证券投资策略   基金合同生效后，本基金将 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并间接持有项 目公司的 100%股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权或经营权利； 资产支持证券将根据需要追加对基础设施项目公司或其他特殊目的载体（如涉及）的权益性或债性 投资。前述基础设施项目公司的概况、基础设施项目情况、交易结构情况、现金流测算报告和资产 评估报告等信息详见本招募说明书相关章节。   基金存续期内，本基金将寻求并购符合本基金投资范围和投资策略的其他租赁住房类型的基础 设施资产，并根据实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支 持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风 险、提高基金的资产投资和运营收益。   基金存续期内，基金管理人根据市场环境与基础设施项目运营情况制定基础设施项目出售方案 并负责实施。基金管理人有权积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割 速度、付款方案等多个因素后，将资产择机出售。   如确认基金存续期届满将进入清算期或按基金合同约定由基金份额持有人大会进行决议进行 基金资产处置的，基金管理人有权提前积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对 价、交割速度、付款方案等多个因素后，在清算期内或持有人大会决议的处置期内完成资产处置。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，力争提高基金 份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券资产做正回购、采 用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式等。   本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途符合相关法律法规允许的范围规定。   本基金将审慎论证宏观经济因素、基础设施项目行业周期等因素来判断基础设施项目当前的投 资价值以及未来的发展空间。   同时，基金管理人将主动管理，并可以聘请在租赁住房运营和管理方面有丰富经验的机构作为 运营管理机构，为基础设施项目提供运营管理服务。出现运营管理机构因故意或重大过失给基金造 成重大损失等运营管理机构法定解任情形时，基金管理人履行适当程序后可更换运营管理机构，无 须提交基金份额持有人大会投票表决。   同时，基金管理人将委托运营管理机构采取积极措施以提升租赁住房管理能力和运营管理效 率。本基金将根据投资需要参与所投资项目的运营并代表基金份额持有人行使相关权利（包括但不 限于通过特殊目的载体行使对基础设施项目所享有的权利），并与运营管理机构签订相应的运营管 理服务协议，力争获取稳定的运营收益。   根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的基础设施项目的土地使用权将分别于 2080 年（文 龙家园项目）和 2083 年（熙悦尚郡项目）到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限 届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件并支付相应价款 及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。   （二）固定收益投资策略   结合对未来市场利率预期运用久期调整策略、收益率曲线配置策略、债券类属配置策略、利差 轮动策略等多种积极管理策略，通过严谨的研究发现价值被低估的债券和市场投资机会，构建收益 稳定、流动性良好的债券组合。   今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，本基金还将积极寻求其他 投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适当程序后，将其 纳入投资范围以丰富组合投资策略。   五、业绩比较基准                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金暂不设业绩比较基准。   如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，经 基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在按照监管部门要求履行适当程序后增加或变更业绩比 较基准并及时公告，无须召开基金份额持有人大会。   六、投资限制   （一）组合限制   基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制： 目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券 或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资 比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满 足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整； 净值的 10%； 不超过该证券的 10%（完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受此条款规定 的比例限制）； 购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%； 不得超过 20%；投资于不具有基金托管人资格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资产 的比例合计不得超过 5%；   除上述第 1、5 项情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之 外的因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行调 整，但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。   除《基金合同》另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组 合比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同 的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。   本基金投资的信用债为债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考取得中国证监会              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 证券评级业务许可的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金管理人之外的因素 致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该信用债可交易之日起   如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。法律法 规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再 受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份额持有人大会。   （二）禁止行为   为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：   基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有 重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符 合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部 审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并 按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董 事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。   如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相 关限制或按变更后的规定执行。   七、借款限制   本基金可以直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部 增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金 净资产的 140%，其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：   （一）借款金额不得超过基金净资产的 20%；   （二）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；   （三）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足偿               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；   （四）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；   （五）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；   （六）中国证监会规定的其他要求。   本基金总资产被动超过基金净资产 140%的，本基金不得新增借款，基金管理人应当及时向中 国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。   本基金将确保杠杆比例符合相关法律法规允许的范围规定。   法律法规或监管机构另有规定的从其规定。   八、风险收益特征   本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承 担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金有不 同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于 股票型基金。   九、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法   （一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人的权利、通过专项 计划行使对基础设施项目公司的股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益；   （二）有利于基金财产的安全与增值；   （三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取任何不当 利益。   十、主要财务指标和基础设施项目公司运营财务数据   以下内容摘自本基金 2024 年第二季度报告：                                                         单位：人民币元                                             报告期          主要财务指标                               （2024 年 4 月 1 日-2024 年 6 月 30 日）                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报 表层面的数据。   ②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营业 外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。   无。   基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司                     本期 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 6         上年同期 2023 年 4 月 1 日                     月 30 日                              至 2023 年 6 月 30 日  序号         构成                                                        占该项目总                                         占该项目总收入                     金额（元）                               金额（元）         收入比例                                         比例（％）                                                                       （％）   基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司                      本期 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 6            上年同期 2023 年 4 月 1 日至                      月 30 日                                 2023 年 6 月 30 日  序号         构成                                                              占该项目总                                          占该项目总成本比                      金额（元）                                  金额（元）           成本比例                                          例（％）                                                                             （％）             税金及附             加             其他成本/             费用   基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司                                                                          上年同期 2023                                                         本期 2024 年 4                                                                          年 4 月 1 日至                       指标含义说明及计算                指标       月 1 日至 2024  序号       指标名称                                                           2023 年 6 月 30                       公式                       单位       年 6 月 30 日                                                                          日                                                         指标数值             指标数值                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                       本）/营业收入                     （利润总额+利息费         息税折旧摊销前           利润率                        收入×100%   十一、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告   以下内容摘自本基金 2024 年第二季度报告：    序号        项目                       金额（元）              其中：债券                                           -                   资产支持证券                                     -              其中：买断式回购的买入返售金融资产                               -   本基金本报告期末未持有债券。   本基金本报告期末未持有债券。   本基金本报告期末除基础设施资产支持证券之外未持有资产支持证券。   报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的 发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。   本基金本报告期末无其他资产。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    第十三部分 基金的财产   一、基金资产总值   基金资产总值即基金总资产，是指购买的基础设施资产支持证券、其他证券及票据价值、银行 存款本息和基金应收款以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产。   二、基金资产净值   基金资产净值是指基金净资产，是指基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金合并财务报 表层面计量的净资产。   三、基金财产的账户   基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以及投资所需的 其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及托管协议等的约定进行管理。开立的基金专用账户 与基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构和基金登记机构等相关主体自有的财产 账户以及其他基金财产账户相独立。   计划托管人根据相关法律法规、规范性文件以及专项计划文件的约定为专项计划开立专项计划 托管账户，并由计划托管人按照专项计划托管协议的约定进行管理。专项计划的相关货币收支活动 通过该账户进行。   项目公司的运营账户、基本户分别由项目公司在银行开立，并按照相应《运营账户管理协议》 和《基本户资金监管协议》的约定进行管理。   四、基金财产的保管与处分   本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构等相关主体的财产， 并由基金托管人保管。基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售机构等 相关主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押 或其他权利。除依法律法规和《基金合同》等约定进行处分外，基金财产不得被处分。   基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构等相关主体因依法解散、被依法撤销 或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作基金财 产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运作不同基金的基金财 产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   第十四部分 基础设施项目基本情况    一、基础设施项目概况    （一）基本情况    本基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，本基金初始投资的基础设施项目包括文  龙家园项目和熙悦尚郡项目。    文龙家园项目坐落于北京市海淀区文龙家园一里，资产范围为东至后屯东路、南至世华龙樾、  西至后屯路、北至西小口路，建筑面积 76,564.72 平方米，建设内容为“1#公租房住宅楼等 5 项（公  共租赁住房）”，项目于 2014 年建成，并于 2015 年投入运营。    熙悦尚郡项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路 82 号院，资产范围为东至绿地、南至北京市第八  十中学管庄分校（汇星校区）、西至富华家园，北至朝阳北路，建筑面积 36,231.58 平方米，建设内  容为“公租房”，项目于 2017 年建成，并于 2018 年投入运营。                    表 14-1 基础设施项目的基本情况     项目名称               文龙家园项目                      熙悦尚郡项目      所在地          北京市海淀区文龙家园一里               北京市朝阳区朝阳北路 82 号院     所处行业            房地产租赁经营行业                   房地产租赁经营行业                                             东至绿地、南至北京市第八十中学管                东至后屯东路、南至世华龙樾、西至     资产范围                                     庄分校（汇星校区）、西至富华家                   后屯路、北至西小口路                                                 园，北至朝阳北路     用地性质          住宅（公共租赁住房）/住宅                  城镇住宅用地/住宅                 建设内容为 1#公租房住宅楼等 5 项                                                建设内容为公租房；                    （公共租赁住房）；   建设内容和规模                                    建筑规模为 36,231.58 平方米                  建筑规模为 76,564.72 平方米                                                （以产证面积为准）                    （以产证面积为准）                  开工日期：2012 年 5 月 25 日         开工日期：2014 年 6 月 1 日    开竣工时间                  竣工日期：2014 年 6 月 4 日          竣工日期：2017 年 9 月 7 日    运营起始时间               2015 年 2 月                 2018 年 10 月 项目权属起止时间及剩余年     起始时间：2010 年 10 月 22 日；     起始时间：2013 年 11 月 15 日； 限（剩余年限为权属到期年         终止时间及剩余年限：                  终止时间及剩余年限：  限与基准年限之差）      2080 年 10 月 21 日，剩余约 56 年   2083 年 11 月 14 日，剩余约 59 年                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                      图 14-1 文龙家园项目外景图                      图 14-2 熙悦尚郡项目外景图    文龙家园项目按房屋面积划分为两种套型，即 60-62 平米标准的大套型和 50-52 平米标准的中 套型。截至 2024 年 6 月 30 日，文龙家园项目共有可出租房间 1,396 间，其中大套型 560 间、中套 型 836 间。                   表 14-2 文龙家园项目房间套型情况            套型             房间数              面积（平方米）            大套型             560               33,897.11            中套型             836               42,667.61            合计              1,396             76,564.72                                          数据来源：北京保障房中心    熙悦尚郡项目按房屋面积划分为三种套型，即 57 平米标准的大套型、52-55 平米标准的中套型                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 和 43-46 平米标准的小套型。截至 2024 年 6 月 30 日，熙悦尚郡共有可出租房间 772 间，其中大套 型 106 间、中套型 112 间、小套型 554 间。                     表 14-3 熙悦尚郡项目房间套型情况          套型                    房间数         面积（平方米）         大套型                    106           6,086.58         中套型                    112           6,058.80         小套型                    554           24,086.20          合计                    772           36,231.58                                           数据来源：北京保障房中心   （二）主要经营模式   本基金投资的基础设施项目为公共租赁住房（即“公租房”）项目，在基础设施基金成立后，基 础设施项目仍将按照北京市公租房管理规定运营。基础设施项目已经纳入北京市公租房统一管理范 围，其租金定价标准、租户入住资格、配租工作安排等方面遵从北京市公租房管理规定。   项目公司的主要经营模式为以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取 租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、 新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。   （1）租金价格确定政策   根据《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第 11 号），市、县级人 民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本 地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公 布，并定期调整。公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共 租赁住房租金标准确定。   根据《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》                                 （京政发﹝2011﹞61 号）， 公共租赁住房租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水 平确定。由市住房城乡建设主管部门委托具有相应资质的专业估价机构或北京保障房中心定期测定 公租房项目所在区域的市场租金。公租房租金标准由产权单位拟定，不得高于测定的项目所在区域 市场租金，并实行动态调整。产权单位为中央及市属单位的，公共租赁住房项目租金标准需经市住 房保障管理部门、市财政部门审核后实施。   具体操作层面，公租房的租金价格调整由北京保障房中心聘请专业评估机构，测定公租房项目 所在区域市场租金，按照“促公平、可承受、可持续”原则，考虑承租人的租金负担能力变化及公租 房所在区域市场租金变化等因素，北京保障房中心对需调整租金的项目提出租金调整方案，由市建                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 委、市规自委、市财政局、市统计局等部门共同审定，市建委根据审定方案发布租金调整通知，北 京保障房中心根据租金调整通知，对新签订租金合同或合同到期续签的，按调整后的租金执行；租 赁合同期内的，租金不作调整。   （2）基础设施项目租金调整程序 承受、可持续”原则，考虑承租人的租金负担能力变化及公租房所在区域市场租金变化等因素，北京 保障房中心对需调整租金的项目向北京市住建委报送租金调整的请示及具体调整方案； 北京市住建委根据审定方案发布租金调整批复； 调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。   文龙家园项目及熙悦尚郡项目承租人需符合北京市公租房申请条件。根据《北京市人民政府关 于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发﹝2011﹞61 号），公租房申请人资格申请由 住房保障部门受理、审核，并由公租房项目所在区住房保障部门组织配租、选房工作，向确定的申 请人发放《北京市公共租赁住房配租通知单》。申请人凭《北京市公共租赁住房配租通知单》、身 份证明与公租房产权单位签订《北京市公共租赁住房租赁合同》。北京保障房中心作为公租房产权 单位协助住房保障部门开展上述工作，不直接参与租户的筛选和确定。   北京市公租房申请条件如下：   （1）个人配租申请条件   根据《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》                                 （京政发﹝2011﹞61 号）， 符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房： 年收入 10 万元（含）以下、4 口及以上家庭年收入 13 万元（含）以下。申请家庭应当推举一名具 有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。   市住房城乡建设主管部门应当会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标 准及时进行动态调整。 住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体 条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。   产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由产业               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 园区管理机构确定并报区县人民政府批准后实施。   （2）趸租申请条件   根据北京市住建委发布的《关于进一步加强公共租赁住房分配管理的通知》（京建法〔2014〕 配租的房源，可以面向社会单位组织本市城镇户籍无房职工集体租赁。该租赁方式即公租房趸租。   结合社会单位集体租赁申请及空置房源情况，由北京市住建委对申请单位进行资质审核，确定 集体租赁对象后向北京保障房中心下发配租通知，北京保障房中心根据配租通知开展单位趸租配租 工作。   根据《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第 11 号）《北京市公共 租赁住房申请、审核及配租管理办法》（京建法〔2011〕25 号）《北京市住房和城乡建设委员会关 于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》（京建法〔2021〕8 号）等相关规则，公租房配 租可分为公开摇号配租、快速配租及实时配租、趸租三类。公开摇号配租、快速配租及实时配租两 者之间无优先顺序，具体由住房保障部门视实际情况组织实施，一般每年开展两次配租工作。趸租 房源为公开摇号配租、快速配租及实时配租的剩余房源，产权单位公告规定的申请期限届满后仍未 配租的房源，可以面向社会单位组织本市城镇户籍无房职工集体租赁，北京市住建委结合社会单位 集体租赁申请及空置房源情况不定期开展配租工作。公开摇号配租、快速配租及实时配租、趸租三 类配租方式在租金定价机制及标准上不存在差异。具体配租流程如下：   （1）公开摇号配租   公开摇号配租按照各区住房保障管理部门制定的配租计划组织实施，一般每年两次。从区住房 保障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人申请、备案、意向登记、资格复核、签订租赁 合同，到最终承租家庭入住，用时 2-6 个月不等。   公开摇号配租的操作流程如下： 况提前编制配租和运营管理方案，经批准后，由各区住房保障管理部门在各区政府网站上公布配租 公告，公告内容包括房源位置、套数、户型面积、工期、租金标准、租赁管理、供应对象范围、登 记时限、登记地点等。有关家庭应按照公告规定的时间和方式进行意向登记。 核符合公共租赁住房申请条件的家庭名单，在各区政府网站上予以公布。 出选房顺序号。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 施。有关家庭依据摇出的顺序号选房确认后，各区住房保障管理部门向有关家庭发放《北京市公共 租赁住房配租通知单》，申请家庭凭配租通知单、身份证与公共租赁住房产权单位签订《北京市公 共租赁住房租赁合同》，其中需腾退原住房的家庭应先办理完原住房腾退手续。   （2）快速配租及实时配租   在公开摇号的基础上，为了进一步提高分配效率，北京市在住房保障领域不断深化互联网+政 务服务理念，进一步拓展了网络“快速配租”和“实时配租”方式，采取上述两种方式配租的，不再进 行公开摇号，由住房保障管理部门根据登记家庭资格备案时间、资格优先情况、意向登记时间等因 素进行综合排序，确定选房顺序。   快速配租及实时配租按照各区住房保障管理部门制定的配租计划组织实施，一般每年两次。从 区住房保障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人申请、备案、意向登记、资格复核、签 订租赁合同，到最终承租家庭入住，用时 2-6 个月不等。因配租工作涉及环节较多，流程均较长， 但快速配租及实时配租整体效率高于公开摇号配租。   （3）趸租   根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步加强公共租赁住房分配管理的通知》                                          （京 建法〔2014〕21 号），为提高房源配置效率，充分发挥公共资源效用，产权单位公告规定的申请期 限届满后仍未配租的房源，可以面向社会单位组织本市城镇户籍无房职工集体租赁，该租赁方式即 公租房趸租。北京市住建委结合社会单位集体租赁申请及空置房源情况不定期开展趸租配租工作， 并要求在下发配租通知的 1-2 月内趸租单位与产权单位完成房源对接，从产权单位收到配租通知、 房源对接、资格复核、签订租赁合同，到最终租户入住，用时 1-3 个月不等。   趸租现行的具体流程及要求如下： 请情况，确定集体租赁对象，并向产权单位下发配租通知。 保障性住房资格备案的职工优先。具体要求以各趸租单位的配租通知为准。 责任。社会单位确定本单位符合条件职工后，原则上与产权单位及单位职工签订三方房屋租赁合同， 并按照本市公共租赁住房后期管理规定规范管理，租赁合同统一纳入全市住房保障信息系统管理。 产权单位可根据市场变化动态调整。 管理部门申请续租，经批准后，产权单位可与社会单位及职工续签合同。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 加强管理，发现社会单位向非本单位职工出租住房，职工有转租、转借等违规行为的，产权单位应 终止租赁合同，收回住房，并报市、区住房保障管理部门依法处理。   （1）对于个人配租租户，保障房中心根据《北京市公共租赁住房配租通知单》，核查个人配租 租户身份证、北京市住建委网站个人公租房资格备案情况；对于趸租租户，保障房中心根据北京市 住建委配租通知，核查趸租租户社保缴纳记录及在职情况，并通过北京市住建委存量房交易系统核 查在京住房情况。   （2）租户资质核查通过后，保障房中心将签约入住租户信息录入业财系统，与租户或单位签订 租赁合同等相关文件，办理租金、押金等费用的收取工作，完善运营管理系统相关信息，包括人脸 信息采集、承租家庭成员等信息。   （3）物业公司发放钥匙及相关物品、租户签字确认；租户、物业公司三方对房屋进行交接验收， 并签字确认。   （4）保障房中心将签约入住租户合同信息录入安居北京住房保障综合信息管理服务平台，并将 新入住人员名单报送至区住房保障管理部门。   合同期满后，承租人根据自己意愿可选择是否与保障房中心续租：   （1）承租人需要续租的，在合同期满前 3 个月提出申请，相关申请材料将报送至承租人原申请 户籍所在区县住房保障管理部门复核。承租家庭仍符合届时公共租赁住房配租条件的，可继续承租 公共租赁住房；承租家庭不再符合届时公共租赁住房配租条件，则退出公共租赁住房。   （2）承租人不续租的，保障房中心配合办理退租手续。   因租赁合同到期且租户不再续租、租户提前退租、经复核租户不再符合公租房承租条件、租户 违反了租赁合同相关约定等退租的情况而空置的房源将进入新一轮配租，具体换租流程如下：   （1）对于租赁合同到期或租户提前退租的，由租户提前向公租房产权单位提出退租申请，公租 房产权单位向租户提供具体申请材料，租户准备完毕申请材料后提交给公租房产权单位，完成验房、 结清费用等工作后，由承租人、公租房产权单位签署退租确认文件并完成退租。   （2）对于经复核租户不再符合公租房承租条件的，租赁期届满或承租家庭住房发生变动的（包 括人口变化等），住房保障管理部门对承租家庭住房资格情况进行复核。经复核，承租家庭不再符 合公租房配租条件的，住房保障管理部门作出取消保障资格的决定，并在 15 日内书面告知公租房 产权单位，由公租房产权单位通知租户进行退租，并参照上述提前退租情形履行后续流程。   （3）对于租户违反租赁合同相关约定而应当退租的，由公租房产权单位通知租户进行退租，并 参照上述提前退租情形履行后续流程。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）产权单位将上述因退租而空置的房源数据上报区住房保障管理部门，由区住房保障管理部 门统一安排公开配租工作。各区住房保障管理部门发布配租公告后，有关家庭应按照公告规定的时 间和方式进行意向登记。各区住房保障管理部门根据意向登记结果，组织对申请家庭进行资格复核。 申请家庭资格复核通过后，各区住房保障管理部门采取摇号或配租公告里约定的规则顺序确定有选 房资格的申请家庭，并向其发放《北京市公共租赁住房配租通知单》。申请家庭凭配租通知单、身 份证与公共租赁住房产权单位签订《北京市公共租赁住房租赁合同》并办理入住手续。从区住房保 障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人申请、备案、意向登记、资格复核、签订租赁合 同，到最终承租家庭入住，用时 2-6 个月不等。   （5）公开配租后仍为配租的剩余房源，可以面向社会单位组织本市城镇户籍无房职工集体租 赁，即公租房趸租。产权单位向北京市住建委报送公共租赁住房剩余房源基本情况，北京市住建委 结合房源和申请情况，确定集体租赁对象，并向产权单位下发配租通知，产权单位跟趸租单位进行 房源对接，并根据配租通知复核租户资质、与趸租单位及租户签署两方或三方租赁合同、办理入住。   北京市住建委结合社会单位集体租赁申请及空置房源情况不定期开展趸租配租工作，并要求在 下发配租通知的 1-2 月内趸租单位与产权单位完成房源对接，从产权单位收到配租通知、房源对接、 资格复核、签订租赁合同，到最终租户入住，用时 1-3 个月不等。   公租房的退租一般包含以下几种情形：租赁合同到期且租户不再续租、租户提前退租、经复核 租户不再符合公租房承租条件、租户违反了租赁合同相关约定需要退租等。   对于租赁合同到期或租户提前退租的，由租户提前向公租房产权单位提出退租申请，公租房产 权单位向租户提供具体申请材料，租户准备完毕申请材料后提交给公租房产权单位，完成验房、结 清费用等工作后，由承租人、公租房产权单位签署退租确认文件并完成退租。公租房产权单位在与 承租人解除租赁合同 15 日内，应书面通知承租人原申请所在区县住房保障管理部门。   对于经复核租户不再符合公租房承租条件的，租赁期届满或承租家庭住房发生变动的（包括人 口变化等），住房保障管理部门对承租家庭住房资格情况进行复核。经复核，承租家庭不再符合公 租房配租条件的，住房保障管理部门作出取消保障资格的决定，并在 15 日内书面告知公租房产权 单位，由公租房产权单位通知租户进行退租，并参照上述提前退租情形履行后续流程。   对于租户违反租赁合同相关约定而应当退租的，由公租房产权单位通知租户进行退租，并参照 上述提前退租情形履行后续流程。   北京保障房中心（项目公司参照执行）持有的公租房采用的租金收取方式包括：银行代扣收款、 POS 机刷卡收款、现金收款、汇款转账收款（含第三方支付渠道）和支票收款等方式。其中银行代 扣收款是最主要的收款方式，其余方式为该收款方式的补充（具体收取方式介绍详见本节“基础设施                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项目现金流的回收流程以及管理系统”部分）。   北京保障房中心（项目公司参照执行）与具体银行建立了代扣收款业务的合作关系，租户需要 按照租赁合同的约定，在每月固定的时间前向其在合作银行开立的银行卡内存入租金，由银行在固 定时间内进行租金扣划。对于未能及时扣划的租户，合作银行将进行多次扣划直至完成收款。   根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》（京建法 [2013]15 号），集中建设的公租房，公租房产权单位可自行管理，也可通过招投标方式将全部或部 分专项服务委托给物业服务企业或其他专业性服务企业。同等条件下优先选择有保障性住房小区物 业服务业绩的物业服务企业。   本基金初始购入的基础设施项目物业服务由外部物业管理公司提供物业管理服务。北京保障房 中心将定期考核物业管理情况，并统一支付物业管理费（物业管理费已包含在支付给外部管理机构 的运营管理费当中）。   基础设施项目在划转至项目公司前，属于北京保障房中心直接持有的资产，按照北京保障房中 心相关制度进行租金回收及管理；在划转至项目公司后，租金将划付至项目公司运营账户。   （1）基础设施项目现金流的回收流程   基础设施基金成立后，项目公司在运营账户开户行开立运营账户（独立于北京保障房中心的账 户）。基础设施项目运营、管理取得的全部收入，包括但不限于：（i）项目公司取得的相关租赁合 同项下的租金收入；（ii）因租户欠租或其他违约行为产生的滞纳金、违约金、押金罚没等收入； （iii）项目公司取得的其他因基础设施项目的运营、管理而产生的收入（如有），进入该运营账户。   监管期限内，运营账户中的资金款项仅能专项用于每月 10 日、20 日（如遇非工作日，则顺延 至下一工作日）转付至监管账户（即项目公司基本户），不得向基本户以外的其他账户进行支付， 不得用于其他任何用途。运营账户开户行北京银行、监管银行中国建设银行北京市分行依据《运营 账户管理协议》的约定监督运营账户的资金划拨情况。   项目公司应确保基本户仅专门用于接收自运营账户划付的项目公司运营收入、其他合法收入 （如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《基本户资金监管协议》的约定（i）对外 支付划付运营支出和费用等资金；（ii）向计划管理人（代表专项计划）的专项计划账户/SPV 公司 的 SPV 账户分配与其所持有的项目公司股权所对应的股息、红利等股权投资收益；（iii）向计划管 理人（代表专项计划）的专项计划账户偿还标的债权本息等用途。中国建设银行北京市分行依据《基 本户资金监管协议》的约定监督基本户的资金划拨情况。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）租金回收管理安排   基础设施基金成立后，基金管理人聘请外部管理机构协助项目公司收取基础设施项目租赁、物 业服务、运营等产生的收益（如有），追收欠缴款项等，根据基础设施项目的租赁合同相关条款定 时向承租人催收租金及其他应付款项（如有），要求承租人将租金、物业管理费（如有）及其他应 付款项（如有）转入项目公司指定的银行账户，同时将催收情况以基金管理人认可的台账等形式报 备项目公司。   租金的收款方式包括：银行代扣收款、POS 机刷卡收款、现金收款、汇款转账收款（含第三方 支付渠道）和支票收款等方式，根据收款安全性、效率和管理等因素，优先选择银行代扣收款模式。   银行代扣收款模式：根据与银行签订的代扣协议，除公租房趸租租户外，对于公开摇号配租、 快速配租及实时配租公租房项目，通过银行代扣划款收取租金是基本的收款方式，其他收款方式均 为该方式的补充。在各项目上均宣传推广这一基本收款方式，同时控制其他收款方式的规模。   POS 机刷卡收款模式：为方便租户交纳租金及押金，项目公司为每个公租房项目配备设备编码 唯一的 POS 机具，收款人员应严格按照 POS 机操作流程进行操作，确保输入金额正确无误，款项 安全划转至项目公司。   现金收款模式：原则上各项目应引导租户以更加安全、便捷的银行扣收、以 POS 机刷卡方式完 成租金、押金缴纳，尽可能压缩现金收款方式规模。对确需以现金方式交款的，收款人员务必通过 点（验）钞机对现金进行清点、查验，确保所收金额正确、钞票真实。以现金方式收款后，应及时 存放在保险柜中妥善保管，累计金额达到一定数额后，应及时送存附近的项目公司代扣银行同行网 点。   汇款转账收款（含第三方支付渠道）模式：项目公司暂不接受公开摇号配租、快速配租及实时 配租人员以该方式缴纳租金。对于汇款收款的趸租单位，项目管理人员应及时确认款项是否到账， 到账金额是否准确，如发现未到账或金额错误的，应及时与相关租户联系处理。   支票收款模式：可适用于公租房趸租业务，收款人员在收到支票后，应认真核对金额等信息， 原则上由对方单位人员直接送交支票至项目公司。   除上述收款方式外，租户还可以通过北京保障房中心 APP 支付租金，该支付途径主要是在“新 冠疫情”后开始使用，减少了现场支付带来的不便。通过 APP 支付的租金将直接进入项目公司。   根据《公共租赁住房管理办法》《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局关于完善公共 租赁住房租金补贴政策的通知》（京建法〔2015〕14 号）《北京市住房和城乡建设委员会关于公共 租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》（京建法〔2012〕11 号）《关于公共租赁                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》（京建法〔2012〕10 号）《北京市住房保障办 公室关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知》（京住发字〔2012〕109 号）的相关规定， 符合《北京市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通 知》（京建法〔2012〕11 号）规定条件的公租房承租人可提出租金补贴申请，由相关区县住房保障 管理部门进行审核。对于通过审核的承租人，公租房产权人每月 5 日（含）前在住房保障管理信息 系统中确认该等承租人上月公共租赁住房租金交纳情况，并通过系统报送区县住房保障管理部门， 区县住房保障管理部门通过住房保障管理信息系统确认后将租金补贴直接发放至承租人账户。承租 人未交纳租金的，区县住房保障管理部门暂不发放租金补贴，待其补齐相应租金后一并补发。基础 设施项目项下申请获得租金补贴的租户占比较低。   根据法律顾问出具的法律意见书，基础设施项目承租人租金补贴发放情况符合上述规定，租金 补贴由区县住房保障管理部门直接发放至承租人账户，由承租人自由支配。据此，经管理人适当核 查，基础设施项目运营收入与政府租金补贴无关。   基金管理人已了解基础设施项目运营管理应遵守的公共租赁住房相关的政策及规定，包括但不 限于与公共租赁住房资格、租金定价、租金补贴、税收优惠、资产处置等方面的政策及规定。在基 础设施 REITs 存续期间，基金管理人将切实履行运营管理职责，重视合规性管理，充分关注并严格 遵守与公共租赁住房相关的政策及规定，确保基础设施项目的运营管理符合与公共租赁住房相关的 政策及规定，保障基础设施项目的持续稳定运营。     （三）运营数据   文龙家园项目于 2015 年 2 月开始运营，截至 2024 年 6 月 30 日已运营超过 9 年；熙悦尚郡项 目于 2018 年 10 月开始运营，截至 2024 年 6 月 30 日已运营超过 5 年。经过近年来的培育与完善管 理，文龙家园项目与熙悦尚郡项目已进入运营稳定期。截至 2024 年 6 月 30 日，文龙家园项目可出 租房间数为 1,396 间，总可出租面积为 76,564.72 平方米，出租率为 97.05%；熙悦尚郡项目可出租 房间数为 772 间，总可出租面积为 36,231.58 平方米，出租率为 95.34%。   基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，收入全部来自于市场化租户，无关联方 租户，符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入。   （1）租金价格情况   根据截至 2022 年 3 月 31 日基础设施项目在执行租金批复，文龙家园项目平均签约租金为 52 元/平方米/月，相较西三旗板块平均价格低约 46%（依据 CREIS 中指数据库相关数据），显著低于 同区域市场租金水平。   文龙家园项目位于海淀区西三旗板块，截至 2022 年 3 月末，根据 CREIS 中指数据库相关数据，                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 区域内及项目周边小户型（一居室及二居室，平均单套建筑面积约为 50-80 平方米）平均租金情况 如下：               表 14-4 截至 2022 年 3 月末文龙家园项目周边市场租金情况                  项目                                       西三旗板块              一居（元/平方米/月）                                     103              二居（元/平方米/月）                                         89                  平均                                              96                                                      数据来源：CREIS 中指数据库 注 1：西三旗板块以京藏高速、后屯路与建材城西路、西小口路为核心，北至昌平回龙观，南至清 河小营，西至西二旗，东至新都东路 注 2：平均数为一居和二居房租金的算术平均值   （2）出租率及收缴率情况   文龙家园项目近三年及一期的经营情况如下：                        表 14-5 文龙家园项目历史出租率情况       类别         2022 年 3 月 31 日     2021 年末        2020 年末            2019 年末       出租率1                 94.8%           92.4%             93.7%              90.0%                                                           数据来源：北京保障房中心   近三年及一期，文龙家园项目出租率分别为 90.0%、93.7%、92.4%及 94.8%，出租率有所波动。 由于北京市公租房的租赁按照政府的配租计划实施，因此虽然需求量较高，但会存在一定的结构性 空置。文龙家园项目的配租由海淀区住房和城乡建设委员会（以下简称“海淀区住建委”）组织实施， 一般每年两次。根据海淀区住建委统筹分配政策，文龙家园项目于 2019 年仅于 10 月有一次配租， 从而导致文龙家园 2019 年 1-11 月仅有十余户入住。同时，因配租工作涉及环节较多，流程较长， 从区住建委筹集房源，筹划发布配租公告，承租人经过申请、备案、意向登记、资格复核、签订租 赁合同，到最终承租家庭入住，一般用时 2-6 个月。因海淀区住建委于 2019 年 10 月发布配租公告， 公告时间较晚，租户陆续从 2019 年 12 月后办理入住，故文龙家园 2019 年新增入住租户较少。综 上，因 2019 年配租次数较少、配租时间较晚且配租流程较长，文龙家园 2019 年新增入住租户较少， 项目出租率降低。                        表 14-6 文龙家园项目历史收缴率情况         类别                2021 年末              2020 年末                2019 年末        收缴率2                        98.4%                 99.1%                  99.2%                                                           数据来源：北京保障房中心                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 分租户的财务状况受到疫情影响，导致租金收缴的周期变长。   （3）租约期限情况   文龙家园项目租约期限大部分为 2-3 年，截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目租约期限分布 情况如下：                    表 14-7 文龙家园项目租约期限分布情况             项目                        套数        面积（平方米）             合计                        1,326       72,614.41                                               数据来源：北京保障房中心   由公开配租入住的个人配租租户租赁合同期限一般为 3 年，单位趸租租户租赁合同期限为 2 年 或 3 年。基础设施项目部分租赁合同期限小于 3 年主要因以下三个原因：1）部分单位趸租的租赁 合同期限为 2 年；2）部分个人配租租户因家庭人口变化等原因需要调整配租房屋，经区住房保障管 理部门批复后重新签订租赁合同，合同起租日为新房入住日，合同到期日为原合同到期日，故存在 部分个人配租租户租赁合同期限小于 3 年的情况；3）部分租户在租赁期内因购房不符合公租房配 租条件时应腾退公租房，其所购房屋不满足交付使用条件的租户可通过签署补充协议约定过渡期继 续入住，过渡期限一般为自购房日起至房屋交付后 2-6 个月止。   截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目租约到期情况如下，主要到期时间集中于 2024 年。                    表 14-8 文龙家园项目租约到期分布情况         到期年份              面积（平方米）                 占比          合计                72,614.41             100.0%                                               数据来源：北京保障房中心   （4）租户构成情况   文龙家园项目的租户以公开摇号配租、快速配租及实时配租的个人配租为主。截至 2022 年 3 月 三房轮候（即廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭）条件 211 间，房间数占比 15.91%； 公开摇号配租、快速配租及实时配租的个人配租中符合本市户籍收入要求条件 793 间，房间数占比                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 位等。            表 14-9 截至 2022 年 3 月 31 日文龙家园项目承租人情况    租赁方式          承租人类型            房间数               房间数占比                  三房轮候              211                  15.91%    个人配租      符合本市户籍收入要求            793                  59.80%                   小计               1,004                75.72%    单位趸租          单位趸租              322                  24.28%             合计                     1,326                100.00%                                             数据来源：北京保障房中心   （5）符合申请条件的候选人排队情况   租户候选人排队方面，文龙家园项目最近完成的一次配租为 2021 年 9 月，根据北京市海淀区 人民政府发布《关于启动海淀区第十九批公共租赁住房配租意向登记公告》，此次配租房源涉及 19 个项目，可配租房源共计 3,512 套（含文龙家园项目房源 27 套），配租意向登记共 5,962 户。   （1）租金价格情况   根据截至 2022 年 3 月 31 日基础设施项目在执行租金批复，熙悦尚郡项目平均签约租金为 60 元/平方米/月，相较青年路板块平均价格低约 44%（根据 CREIS 中指数据库相关数据），显著低于 同区域市场租金水平。   熙悦尚郡项目位于朝阳区青年路板块，截至 2022 年 3 月末，根据 CREIS 中指数据库相关数据， 区域内及项目周边小户型（一居室及二居室，平均单套建筑面积约为 50-80 平方米）平均租金情况 如下：           表 14-10 截至 2022 年 3 月末熙悦尚郡项目周边市场租金情况                  项目                           青年路板块            一居（元/平方米/月）                            117            二居（元/平方米/月）                             98                  平均                               107.5                                            数据来源：CREIS 中指数据库 注 1：青年路板块以青年路与朝阳北路为核心，南至朝阳路，北至姚家园路，东西两侧分别与东四 环、东五环相接 注 2：平均数为一居和二居房租金的算术平均值   （2）出租率及收缴率情况   熙悦尚郡项目近三年及一期的经营情况如下：                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                       表 14-11 熙悦尚郡项目历史出租率情况      项目            2022 年 3 月 31 日     2021 年末          2020 年末           2019 年末     出租率   3                  94.3%            95.2%           94.3%               98.6%                                                              数据来源：北京保障房中心   近三年及一期，熙悦尚郡项目出租率分别为 98.6%、94.3%、95.2%及 94.3%，出租率有所波动。 由于北京市公租房的租赁按照政府的配租计划实施，因此虽然需求量较高，但会存在一定的结构性 空置。同时，因基础设施项目配租工作涉及环节较多，流程较长，从区住建委筹集房源，筹划发布 配租公告，承租人经过申请、备案、意向登记、资格复核、签订租赁合同，到最终承租家庭入住， 一般用时 2-6 个月。因此，配租工作中组织看房、签订合同等环节可能会受到疫情影响而延迟，最 终会影响入住办理效率，从而阶段性影响出租率。                       表 14-12 熙悦尚郡项目历史收缴率情况         项目                  2021 年末                2020 年末              2019 年末       收缴率4                           99.3%               99.5%                    99.8%                                                              数据来源：北京保障房中心 系部分租户的财务状况受到疫情影响，导致租金收缴的周期变长。   （3）租约期限情况   熙悦尚郡项目租约期限大部分为 2-3 年，截至 2022 年 3 月 31 日，熙悦尚郡项目租约期限分布 情况如下：                      表 14-13 熙悦尚郡项目租约期限分布情况               项目                             套数                  面积（平方米）               合计                             727                      34,158.22                                                              数据来源：北京保障房中心   由公开配租入住的个人配租租户租赁合同期限一般为 3 年，基础设施项目部分租赁合同期限小 于 3 年主要因以下原因：1）部分个人配租租户因家庭人口变化等原因需要调整配租房屋，经区住房 保障管理部门批复后重新签订租赁合同，合同起租日为新房入住日，合同到期日为原合同到期日， 故存在部分个人配租租户租赁合同期限小于 3 年的情况；2）部分租户在租赁期内因购房不符合公 租房配租条件时应腾退公租房，其所购房屋不满足交付使用条件的租户可通过签署补充协议约定过                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 渡期继续入住，过渡期限一般为自购房日起至房屋交付后 2-6 个月止。   截至 2022 年 3 月 31 日，熙悦尚郡项目租约到期情况如下，主要到期时间集中于 2024 年。                       表 14-14 熙悦尚郡项目租约到期分布情况        到期年份                   面积（平方米）                    占比         合计                     34,158.22                100.0%                                                  数据来源：北京保障房中心   （4）租户构成情况   熙悦尚郡项目的租户均为公开摇号配租、快速配租及实时配租的个人配租，无单位趸租。截至 配租中符合三房轮候（即廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭）条件 56 间，房间数占 比 7.70%；公开摇号配租、快速配租及实时配租的个人配租中符合本市户籍收入要求条件 671 间， 房间数占比 92.30%。                 表 14-15 截至 2022 年 3 月 31 日熙悦尚郡项目承租人情况    租赁方式               承租人类型                房间数           房间数占比                       三房轮候                  56             7.70%    个人配租                  符合本市户籍收入要求                671             92.30%                  合计                        727            100.00%                                                  数据来源：北京保障房中心   （5）符合申请条件的候选人排队情况   租户候选人排队方面，熙悦尚郡项目最近一次配租为 2021 年 7 月，根据北京市朝阳区人民政 府发布《2021 年朝阳区第二批公共租赁住房项目剩余房源开展“快速配租”的公告》，此次配租房源 涉及 25 个项目，可配租房源共计 1,654 套（含熙悦尚郡项目房源 6 套），配租意向登记共 3,549 户。   二、基础设施资产所属行业和竞争状况分析及所在地区宏观经济概况   （一）行业的发展规划和政策法规及对基础设施项目运营的影响   根据国民经济行业分类，项目公司属于房地产租赁经营行业。从具体业务细分来看，项目公司 以自持租赁住房资产，向符合相关住房保障法律法规标准并经主管部门核准或备案的特定类型承租 人提供保障性的、政策性的租赁住房服务。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）的政策规 定，我国住房保障体系包含公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，公租房、保障性租赁 住房均属于租赁性质的住房保障。   （1）公租房监管体制   国家层面，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第 11 号）、《关于进一步规 范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55 号），中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建 部”）负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障） 主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作，会同有关部门建立有效的监督检查制度，对 市县公租房工作加强督促指导。   北京市层面，根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》（京建住〔2009〕525 号），北京 市住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部 门按照各自职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各区县人民政府负责做好本区县范围内公 共租赁住房的建设和管理工作。   （2）保障性租赁住房监管体制   国家层面，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》                                 （国办发〔2021〕22 号）， 住建部对发展保障性租赁住房工作进行组织协调和督促指导，并会同有关部门组织做好发展保障性 租赁住房情况监测评价。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、 证监会等部门和单位进行政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促工作等。   北京市层面，根据《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》                                 （京政办发〔2022〕9 号）， 北京市住房和城乡建设、规划和自然资源、发展改革、财政、税务、国资、区政府等有关部门按照 各自职责分工，加快发展保障性租赁住房。市、区住房城乡建设（房管）部门应将保障性租赁住房 纳入安居北京信息系统管理服务平台加强管理，并与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在 平台网签、备案，加强全过程监管。                      表 14-16 国家层面行业政策     时间         政策名称/来源                  政策内容                              公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收               《关于加快发展公共租   入住房困难家庭；租金水平，由市、县人民政府统筹               赁住房的指导意见》    考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因                            素合理确定，并按年度实行动态调整；出租人与承租                        华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）        时间          政策名称/来源                政策内容                                人应当签订书面租赁合同；只能用于承租人自住，不                                得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。                                    公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，                                面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家                   《公共租赁住房管理办   庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人                       法》       员出租的保障性住房。对公共租赁住房的申请与审                                核、轮候与配租、使用与退出及法律责任作出明确规                                定。                                    从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹                   《关于公共租赁住房和   集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。                       知》       建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管                                理。                                    并轨后公共租赁住房的保障对象，包括原廉租住                   《关于并轨后公共租赁   房保障对象和原公共租赁住房保障对象，即符合规定                      的意见》      困难家庭，及符合规定条件的新就业无房职工、稳定                                就业的外来务工人员。                                    通过运用政府和社会资本合作模式，发挥政府与                   《关于运用政府和社会                                社会资本各自优势，把政府的政策意图、住房保障目                   资本合作模式推进公共                   租赁住房投资建设和运                                建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租                    营管理的通知》                                赁住房投资建设和运营管理模式。                                    公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持                                有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条                   《公共租赁住房资产管                     理暂行办法》                                资产处置、资产财务管理、资产报告、监督管理作出                                明确规定。                   《关于公共租赁住房税       对于公租房建设相关的土增税、契税，公租房运                   收优惠政策的公告5》   营相关的增值税及房产税等给予了一定免征优惠。                                    加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共                   《关于进一步规范发展                    公租房的意见》                                房困难群众的基本住房需要。                                    加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住                                房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租                                房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等                                权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人                                合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障                                市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难                                群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探                                索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建                                设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住                                房。 延长至 2023 年 12 月 31 日。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    时间           政策名称/来源                  政策内容                                 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增                               房等名义炒作房价。                               大力发展保障性租赁住房。由政府给予政策支持，引                               导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，               住建部保障性租赁住房      重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括                 工作座谈会         利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、                               产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新                               供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房                               项目，提出保障性租赁住房 2021 年计划。                                 本专项支持人口净流入的大城市新建、改建保障                               性租赁住房及其配套基础设施建设。保障性租赁住房                               以建筑面积不超过 70 平方米小户型为主，租金低于               《保障性租赁住房中央                               同地段同品质市场租赁住房租金。                                 使用中央预算内投资的项目，应当严格执行国家                  行办法》                               有关法律法规和政策要求，专款专用、专账管理，不                               得擅自改变建设内容和建设规模，严禁转移、侵占或                               者挪用中央预算内投资。                                 落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增                               加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。                                 扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结               《关于加快发展保障性                租赁住房的意见》                               租购并举的住房制度。               《关于进一步做好基础               设施领域不动产投资信               托基金（REITs）试点工                  作的通知》                                  “十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，               国新办“努力实现全体人               民住有所居”新闻发布会                               努力实现全体人民住有所居。                                  金融支持住房租赁市场发展，指导银行保险机构                               加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租                               市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金                               （REITs）试点。                                  要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满                               循环。                                  发挥各类机构自身优势，国家开发银行、商业银                               行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足                               自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。                                  把握保障性租赁住房融资需求特点，银行保险机               《关于银行保险机构支                               构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，                               分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性                发展的指导意见》                               租赁住房特点的担保方式。                                  建立完善内部机制，银行保险机构要加强组织领                               导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提                               升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    时间          政策名称/来源                     政策内容                               加强风险管理，遵循审慎稳健和安全性原则，做                             好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后                             续跟踪管理，严守风险底线。               《关于保障性租赁住房                               明确提出银行业金融机构要加大对保障性租赁               有关贷款不纳入房地产               贷款集中度管理的通                             贷款不纳入房地产贷款集中度管理。                   知》                               加大对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产                             权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支                             持力度。                               支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存               《关于加强新市民金融                服务工作的通知》                             设等环节，提供专业化、多元化金融服务。                               支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房                             租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成                             本，助力缓解新市民住房压力。                        表 14-17 北京市层面行业政策    时间           政策名称                   政策内容                             公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：                           政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、               《北京市公共租赁    严格监管。市住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规                 行）》       照各自职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各区                           县人民政府负责做好本区县范围内公共租赁住房的建设                           和管理工作。                             新建公共租赁住房采取集中建设和配建相结合的方                           式。市、区县人民政府所属机构集中建设的公共租赁住房               《关于加强本市公    项目用地，采用划拨方式供应，可采取委托代建、项目管                管理的通知》     县人民政府有关部门应当确定配建比例、建设套型、回购                           价格、回购单位和开竣工时间等具体要求，并在土地供应                           有关文件中予以明确。                             各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租               《北京市公共租赁                           赁住房后期监督管理工作，对公共租赁住房产权单位进行                           指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住                 办法》                           房承租家庭资格进行复核。                             市、区县政府全额投资建设、收购的廉租住房，优先                           面向廉租住房实物配租家庭公开配租，在实现廉租住房实               《关于进一步加强                           物配租家庭应保尽保的前提下，各区县可将剩余廉租住房               廉租住房与公共租                           作为公共租赁住房面向保障性住房申请家庭配租。除上述                           市、区县政府全额投资建设、收购的廉租住房外，其他廉               运营管理有关问题                           租住房由市或区县政府所属机构收购为公共租赁住房，面                 的通知》                           向保障性住房申请家庭统一公开配租，按照公共租赁住房                           政策的有关规定统一管理。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）     时间          政策名称                  政策内容                《关于进一步加强     区县住房保障管理部门应当每年组织保障性住房备                 管理的通知》    房配租方案，组织意向登记、监督产权单位顺序选房。                             各区住房保障部门和各公共租赁住房产权单位（运营                《关于严格违规转                           管理单位）要加强对住房保障家庭警示教育，在办理公共                租转借公共租赁住                房家庭资格管理等                           住房管理有关规定，严禁转租、转借公共租赁住房，并在                 工作的通知》                           租赁合同中明确违约责任条款。                             市、区政府全额投资建设、收购的廉租住房，以及收                《公共租赁住房资                产管理暂行办法》                           类住房作为公租房的，均纳入公租房资产管理和使用。                             各区住房保障管理部门应当对取得公共租赁住房备                《关于加强公共租                           案资格的家庭在轮候期间组织开展资格定期复核工作。复                           核内容包括家庭人口、户籍、婚姻、收入、住房、财产（资                分配管理的通知》                           产）等情况。                《关于进一步规范                             各区新供商品住房、安置房（不含“三定三限”）等产                本市新供住宅项目                           权型住宅建设项目，每年应按照新供住宅项目建筑面积的                           一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停                性租赁住房工作的                           车位。                  通知》                《关于进一步规范                             各区新供商品住房、安置房（不含“三定三限”）等产                本市新供住宅项目                           权型住宅建设项目，每年应按照新供住宅项目建筑面积的                           一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停                性租赁住房工作的                           车位。                  通知》                             “十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房 40 万套                《北京市关于加快                           （间），占新增住房供应总量的比例达到 40%，新市民、                           青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市                房的实施方案》                           人民住有所居。                《关于加强保障性     本市行政区内纳入全市保障性租赁住房年度建设筹                租赁住房项目认定   集计划的项目，由市住房城乡建设委发放《保障性租赁住                书服务管理有关工   房项目认定书》。取得《保障性租赁住房项目认定书》的                 作的通知》     项目，享受国家及本市对保障性租赁住房相关支持政策。                             明确北京保障性租赁住房的交付准则，划定最低标准                《北京市保障性租                           线。全面实施全装修成品交房，提高成品化标准及商品化                           率。针对住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房及公寓型租赁                 （试行）》                           住房制定不同标准。    （二）行业近三年的发展情况和未来发展趋势    （1）租赁住房行业    近年来，随着经济发展，城镇化进程逐步加深，根据《中华人民共和国 2021 年国民经济和社会 发展统计公报》数据，2021 年我国常住人口城镇化率达 64.7%。在快速的城镇化过程中，产业、教 育、医疗、劳动力等资源向城市聚集，我国租赁住房行业迅速发展，租房居住人口迅速增加。根据                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 人口为 1.2 亿人，同比增长 192.7%，流动人口 3.8 亿人，同比增长 68.7%。与此同时，房价的上涨， 也进一步将住房需求推向租赁市场，这种现象在大城市表现得更为明显，对于中低收入群体、新市 民、年轻人而言，租赁市场的稳定、租赁住房的意义更为重要。稳定的租赁市场对于稳定房价预期、 提升城市运行效率也有重要的作用。   我国租赁住房行业具有深厚的市场基础，但是发展深度尚不够，优质供给亟待补充。我国住房 资产主要由个人持有，因此租赁住房市场大部分的供给仍依赖于以家庭为单位将闲置住房输送至租 房市场。传统形态的住房租赁往往以租户及房东个体进行租约协商及签订，交易双方均存在信息不 对称。同时，由于租赁人口结构及偏好的变化，租客对房屋提出了更高品质、更多个性化要求。中 低收入群体、大城市新市民、青年人普遍面临“租房难、租房贵”等问题，小户型、低租金房源供给 相对不足，租赁市场供求结构性矛盾逐渐凸显。   在整个租赁住房行业中，政策性租赁住房占据重要地位，其中包括公租房及保障性租赁住房（下 文的政策性租赁住房包含公租房及保障性租赁住房）。2021 年 7 月，国务院办公厅发布《关于加快 发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“22 号文”），明确了国家层面政策 性租赁住房保障体系的顶层设计，体系包括了公租房、保障性租赁住房。   （2）政策性租赁住房发展情况 公共租赁住房，公共租赁住房自此正式成为我国住房保障体系的重要组成部分。根据中华人民共和 国住房和城乡建设部统计数据，“十二五”时期，全国累计开工建设公共租赁住房（含廉租住房）1,359 万套，基本建成 1,086 万套；“十三五”期间，全国总计供应公共租赁住房约 800 万套。   自公共租赁住房正式推出以来，北京市公共租赁住房行业取得了长足发展。北京市公共租赁住 房保障范围逐步扩大，截止 2022 年 6 月，保障范围已包含了户籍无房低收入家庭、外省市无房在 京就业居民、产业园区引进人才、园区就业人员及社会单位本市户籍无房员工等住房困难群体。在 供需层面，根据北京市人大城建环保委员会《关于市十五届人大四次会议主席团交付审议的代表议 案审议结果的报告》，截至 2021 年 2 月，全市累计建设筹集公租房 20 万套；但北京市仍然存在较 大的住房保障需求，截至 2021 年初，全市尚有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超 2 万户。 目标的建议》明确指出“扩大保障性租赁住房供给”，首次提出“保障性租赁住房”的概念。2021 年 7 月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），明确了 “以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，保障性租赁住房成为我国住                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 房保障体系新成员。22 号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，明确“保障性租赁住房主要解决 符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方的小户型为主，租金 低于同地段同品质市场租赁住房租金”。文件的出台为保障性租赁住房建设奠定了坚实基础，在此之 后各地陆续发布保障性租赁住房相关细则。   北京市亦积极出台保障性租赁住房相关政策，促进保障性租赁住房行业在北京市的发展。2021 年 12 月，北京市住建委、发改委、规自委、财政局四部门联合印发《关于进一步规范本市新供住宅 项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》，在全国率先出台国有住宅用地配建保障性租赁住 房专项配套文件，通知明确在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地供应计划，在全市新供商 品房、安置房项目中，每年按照住宅建筑规模的一定比例配建公租房、保障性租赁住房，其中商品 房项目配建以保障性租赁住房为主。 知》（京政办发〔2022〕9 号）（以下简称“实施方案”），明确了北京市将在“十四五”期间，保障性 租赁住房的供给数量为 40 万套，同时在加快规划建设和规范运营管理等方面给出了具体要求，全 方位明确了审批流程、土地、税费、金融等各类支持政策。2022 年 3 月，北京市住建委印发了《关 于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》，截至 2022 年 6 月，共有 2 批次合 计 10 个项目根据通知要求获得了《保障性租赁住房项目认定书》。为破解应届大学毕业生安居难 题，2022 年 4 月，北京市已启动 2022 年保障性租赁住房青年公寓对接工作，房源分布在北京 4 个 区，共 653 套、近 1000 间，既有集体土地租赁住房，也有重点功能区配套的人才住房，租金低于周 边同地段同品质市场租赁住房租金水平。相关部门将在有意向的大学生登记并通过审核后安排选房 和看房工作，毕业季结束后陆续组织签约入住。   （1）租赁租房行业发展趋势   近年来，国内住房租赁行业得到了政策层面的大力扶持，住房租赁市场规范化发展的环境基本 形成，市场规模不断扩容，2021 年我国房屋租赁企业数量已达万级规模。根据国家企业信用信息网 公布的企业数据测算，2021 年国内实际经营的住房租赁企业已达 2 万家左右，其中 8 成为近两年成 立，房屋租赁市场健康稳定发展。   目前我国住房租赁市场呈现以下特点： 聚，带动大城市的租房需求，使得国内租房需求更加集中于经济发达的大城市。因此，大城市，尤 其是人口净流入、房价较高的大城市，供给矛盾更为突出，租赁住房市场供给尚不能满足租房群体 的需求。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 式）、政府提供的具有保障性质的住房。根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查 课题组发布的《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 至租房市场，由专业机构与公共部门提供的长租房占比较低。现有供给结构下，难以提供充足且高 质量、稳定的租赁住房，结构性矛盾突显。 和地方性行业支持政策，内容包括了行业规范和监管、支持行业发展的金融财税政策、土地政策等， 积极推动加快租赁住房供应，调动市场积极性，引导和促进多元化的市场主体参与租赁住房行业的 建设和运营。国务院办公厅发布 22 号文之后，各地对于保障性租赁住房分别出具了支持及规范政 策，鼓励加快保障性租赁住房发展。   （2）政策性租赁住房发展趋势   公共租赁住房主要面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在 城镇稳定就业的外来务工人员，具有基本公共服务性质。2022 年 1 月，国家发展改革委等 21 个部 门联合发布的《“十四五”公共服务规划》（以下简称“《规划》”）指出，到 2025 年将基本形成政府 保障基本、社会多元参与、全民共建共享的公共服务供给格局，民生福祉达到新水平，其中公租房 方面将落实应保尽保的工作目标。   保障性租赁住房有利于解决在各城市中生活、工作但无住房人群、新就业大学生、青年人等新 市民群体的阶段性住房困难问题，是缓解城市居住矛盾的重要途径之一。预计保障性租赁住房占城 市总体存量住房的比例将不断提升，在城市发展进程中的重要性日渐凸显。作为“十四五”住房建设 的重点，保障性租赁住房成为解决住房问题、实现居民“住有所居”目标的重要途径。2022 年 1 月 20 日全国住房和城乡建设工作会议公布，2022 年全国保障性租赁住房筹集目标为 240 万套（包括新 建、改建和改造）。根据住建部统计，重点 40 个城市在 2022 年和“十四五”期间分别计划筹集建设 保障性租赁住房 190 万套和 650 万套。   北京市方面，2020 年底召开北京市“回顾‘十三五’展望‘十四五’”系列新闻发布会。会议提出“十 四五”期间将继续大力发展公租房，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，有效增加房源供应。 配公租房 18.79 万套，基本实现应保尽保，“十四五”期间将多渠道筹集公租房房源，完善公租房配 建工作机制。此外，北京市明确将在“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间）， 占新增住房供应总量的比例达到 40%，其中 2022 年预计筹集建设保障性租赁住房 15 万套。北京市 出台各项规则，通过多措并举激发市场活力、引导各类社会资本参与到保障性租赁房源的供给中， 以需求为导向提升新市民、青年人租住品质。预计未来企事业单位、国有企业、房地产企业以及住                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 房租赁企业将积极参与到保障性租赁住房的建设中，北京市保障性租赁住房市场将形成多元化供给 的局面。   （三）基础设施项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势   根据与基础设施项目在产品设计、租户定位、区位条件等方面的相似程度，以项目区域附近、 同等档次、类似规模、相同目标客群的其他公共租赁住房项目为主要竞争性物业。   交通优势：文龙家园项目地处海淀区北五环西小口区域，周边优质小区众多，医疗教育资源优 厚，商业购物中心齐全，交通上紧邻 8 号线西小口站，公交站台与线路众多，出行便利，有利于吸 引地铁沿线的办公客群和对交通便利有较大需求的租户群体。熙悦尚郡项目地处朝阳区东五环青年 路，周边优质小区众多，医疗教育资源优厚，商业购物中心齐全，公交站台与线路众多，出行便利 有利于吸引地铁沿线的办公客群和对交通便利有较大需求的租户群体。   运营管理优势：北京保障房中心作为北京最大的住房保障政策实施和落地平台，已运营超过 11 年，公租房的运营管理经验丰富，对项目的维护、租户关系处理、物业管理等有丰富的经验。   社会化服务优势：文龙家园项目及熙悦尚郡项目承租家庭纳入属地网格化社会管理服务体系， 运营管理机构提供了完善的配套服务，并建立了完善的社会公共服务流程和相关工作机制，使项目 在社会服务领域具有较强的可持续发展属性。   物业优势：文龙家园项目于 2015 年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐 全。房间以较高的标准交付。熙悦尚郡项目于 2018 年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生 活配套设施齐全。房间以较高的标准交付。   文龙家园项目周边商业和服务配套，特别是便民生活相关设备设施、医疗教育等与市中心核心 区域的配备尚有一定差距。熙悦尚郡项目距最近地铁站 6 号线青年路站 1.2 公里，距离略远。   （四）基础设施项目所在地区宏观经济情况   （1）北京市   北京作为国家首都、世界城市和文化名城，经济发展水平始终处于全国前列。根据《北京市 2021 年国民经济和社会发展统计公报》，初步核算，2021 年全年实现地区生产总值 40,269.6 亿元，按不 变价格计算，比上年增长 8.5%。其中，第一产业增加值 111.3 亿元，增长 2.7%；第二产业增加值                         华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） ︰81.7。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为 18.4 万元。财政金融方面，2021 年全年完成一 般公共预算收入 5,932.3 亿元，比上年增长 8.1%。其中，增值税 1,742.9 亿元，增长 5.4%；企业所 得税 1,395.1 亿元，增长 18.0%；个人所得税 743.3 亿元，增长 21.5%。全市一般公共预算支出 7,205.1 亿元，增长 1.2%。2021 年年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额 199,741.5 亿元，比年初增 加 11,659.9 亿元。全市金融机构（含外资）本外币贷款余额 89,032.9 亿元，比年初增加 4,724.1 亿 元。                       第一产业增加值（亿元）              第二产业增加值（亿元）                       第三产业增加值（亿元）              全市GDP增速(%)                                                                数据来源：北京市统计局                              图 14-3 北京市 GDP 及产业结构    根据北京市人民政府 2021 年政府工作报告，全市地区生产总值超过 4 万亿元、同比增长 8.5%， 居民消费价格上涨 1.1%，居民人均可支配收入实际增长 8%，经济结构和质量持续优化提升，人均 地区生产总值和全员劳动生产率保持全国第一。全市实际利用外资超过 150 亿美元，新设外资企业 增长超过 50%，货物进出口规模创历史新高。                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                                                                  -5.00%                                                                  -10.00%                      人均可支配收入（元）             人均消费支出（元）                      增速：收入（%）               增速：支出（%）                                                            数据来源：北京市统计局                             图 14-4 北京市人均可支配收入   近年来，北京市持续推进产业结构持续优化，新兴业态不断壮大，已形成涵盖基础软件、应用 软件、信息技术服务、互联网信息服务、嵌入式软件等领域的完整产业链，成为全国创新创业最活 跃、软件信息服务产品体系最完整的城市。云计算、大数据、人工智能等新兴领域规模迅速超过千 亿元；工业互联网、网络安全和信创、北斗导航与位置服务、信息消费等领域规模不断壮大，新兴 业态成为全行业面向新技术潮流转型的发动机。   （2）海淀区   海淀区位于北京市主城区西部和西北部，东与西城区、朝阳区相邻，南与丰台区毗连，西与石 景山区、门头沟区交界，北与昌平区接壤，总面积 431 平方千米。   根据《海淀区 2021 年国民经济和社会发展计划执行情况与 2022 年国民经济和社会发展计划的 报告》，2021 年海淀区全区地区生产总值实现 9,501.7 亿元，同比增长 8.8%。工业发展势头良好， 增长 18.9%。服务业增长稳中有进，1-11 月全区规模以上第三产业实现收入 32,857.6 亿元，同比增 长 14.2%。园区企业发展势头强劲，1-11 月，规模以上高新技术企业累计实现总收入 30,635.5 亿元， 同比增长 24.9%。财政收入持续增长，全年区级一般公共预算收入完成 490.2 亿元，同比增长 8%。 居民收入稳步增加，2021 年全区居民人均可支配收入实现 9.3 万元，同比增长 7.8%。                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             北京:GDP:第一产业:海淀区（亿元）         北京:GDP:第二产业:海淀区（亿元）             北京:GDP:第三产业:海淀区（亿元）         北京:GDP:同比:海淀区（%）                                                        数据来源：北京市统计局                     图 14-5 北京市海淀区 GDP 及产业结构   （3）朝阳区   朝阳区，位于北京市主城区中南部，北接顺义区、昌平区，东与通州区接壤，南连丰台区、大 兴区，西同海淀区、东城区、西城区毗邻，总面积 470.8 平方千米。   根据《朝阳区 2021 年国民经济和社会发展统计公报》，2021 年朝阳区全区地区生产总值实现 亿元，增长 3.2%；第三产业增加值 7,092.5 亿元，增长 7.8%。全年 CBD 功能区完成投资比上年增 长 14.5%，限额以上批发和零售业实现收入 13,991.6 亿元，增长 25.4%；规模以上金融业实现收入 民人均可支配收入为 8.48 万元，同比增长 7.7%。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                                                               -2.00%               北京:GDP:第一产业:朝阳区(亿元)      北京:GDP:第二产业:朝阳区(亿元)               北京:GDP:第三产业:朝阳区(亿元)      北京:GDP:同比:朝阳区(%)                                                       数据来源：北京市统计局                     图 14-6 北京市朝阳区 GDP 及产业结构   （1）北京市   根据《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，到 2035 年， 北京市经济总量和城乡居民人均收入迈上新的大台阶，实现地区生产总值比 2020 年翻一番，全员 劳动生产率达到 45 万元/人左右，人均地区生产总值达到 32 万元以上，城市综合竞争力位居世界前 列。推动京津冀世界级城市群构架基本形成，“一核”辐射带动作用明显增强，城市副中心初步建成 国际一流的和谐宜居现代化城区。具有首都特点的现代化经济体系基本形成，劳动生产率和地均产 出率持续提高。数字经济成为发展新动能，数字经济增加值年均增长 7.5%左右。战略性新兴产业、 未来产业持续壮大，服务业优势进一步巩固，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平 衡。城乡区域发展更加均衡，城乡融合发展指数达到 90%以上。重要领域和关键环节改革取得更大 突破，开放型经济发展迈上新台阶。生态文明明显提升，绿色发展理念深入人心，绿色民生福祉明 显提升。实现更加充分更高质量就业，城镇调查失业率控制在 5%以内，居民人均可支配收入增长 与经济增长基本同步，劳动报酬提高与劳动生产率提高基本同步，分配结构明显改善，中等收入群 体持续扩大。   北京市第十三次党代会大会报告提出，加快形成国际科技创新中心方面，将着眼更好服务创新 驱动发展等重大国家战略，努力建设成为世界主要科学中心和创新高地。2021 年，北京战略性新兴 产业实现增加值 9,961.6 亿元，占地区生产总值的 24.7%。尤其是注重服务创新型中小企业主的北京 证券交易所也于 2021 年正式开市，进一步拓宽了北京科研优势向产业优势转化的路径。北京将继 续巩固完善高精尖产业格局。瞄准高端、智能绿色方向，积极发展先进制造业，擦亮“北京智造”品                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 牌。增强集成电路、医药健康、氢能等产业带动作用，壮大新能源汽车、智能装备制造等优势产业。 围绕光电子、生命科学、低碳技术等领域前瞻布局未来产业。   （2）海淀区   根据《北京市海淀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，到 辐射效应大幅提升，以创新引领的现代化经济体系基本形成，培育出一批具有技术主导权和全球竞 争力的创新型产业集群，经济发展质量效益显著提升。到 2025 年，地区生产总值突破 1 万亿元，人 均地区生产总值达到 36 万元，劳动生产率突破 38 万元/人。居民收入和生活水平持续改善，中等收 入群体持续扩大，城乡差距、南北差距明显缩小；文化科技融合发展新动力全面彰显，社会文明程 度显著提高；基本公共服务优质化均等化水平稳步提高，建成现代化教育强区和全国健康促进区， 多层次社会保障体系更加健全，人民生命安全和身体健康得到有力保障，人民生活更方便、更舒心、 更美好、更安全。   海淀区作为中心城区重要组成部分，是“四个中心”的集中承载地区，是建设国际一流的和谐宜 居之都的关键地区，是疏解非首都功能的主要地区。按照《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》， 海淀区将着力优化住房供应体系，实现全区职住平衡，突出住房居住功能，坚持保障和改善民生， 满足合理住房需求，实现住有所居。健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，完善 政府保障和市场配置相结合的住房供应体系，以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多元 化住房需求。多主体共同参与，积极探索多种住房供应类型，大力发展租赁市场，促进住房市场持 续健康发展。到 2035 年海淀区要基本实现住房供需平衡、结构合理、无明显职住矛盾、居住环境质 量改善、社区治理水平提升的总目标。以强化高端创新功能为导向，打造国内一流、国际知名的国 际创新创业人才聚集区。   （3）朝阳区   根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，锚 定 2035 年远景目标，综合考虑未来发展趋势和条件，经济保持平稳健康发展，地区生产总值年均增 速达到 5%左右，人均、地均产出持续提高。现代服务业蓬勃发展，数字经济成为发展新动能，战略 性新兴产业、未来产业持续壮大，产业核心竞争力明显增强。“两区”建设取得突破性进展，率先探 索形成制度型开放新优势。空间布局更加科学合理、疏密有度，重点功能区全球影响力、辐射力明 显提升。实现更加充分更高质量就业，居民收入增长和经济增长速度基本同步，健康朝阳建设全面 推进，公共卫生和医疗服务能力进一步加强。教育、社保、住房、养老、文化、体育等公共服务体 系更加健全，基本公共服务均等化达到新水平。人民群众“七有”要求得到更高标准落实，“五性”需 求得到更高水平满足，民生福祉实现新提升。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   朝阳区是北京市快速发展的一个城区。按照《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，朝阳 区要完善租购并举的住房体系，优化职住结构和布局，促进职住均衡发展，大力推进老旧小区整治 改造，构建匹配需求、优质均衡的公共服务体系。对于优化住房体系方面，规划指出要加快建立“多 主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，完善住房保障和住房市场两大体系。以人民为中心， 努力实现住有所居。根据城市空间结构，结合产业分布、道路交通、公共配套等因素进行居住用地 布局。新增居住用地优先在轨道站点周边选址，培育就业功能，提高教育、医疗、养老等公共服务 水平。同时，要建设和完善居住用地周边公共服务设施、道路交通与市政基础设施。到 2035 年朝阳 区要实现住房供需基本平衡，结构合理，居住环境品质优良，社区治理水平提升的总体目标。   三、基础设施项目合规情况   基础设施项目符合国家相关政策要求，同时根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核 查，文龙家园项目已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合主管部门的相关要求，已履行项 目审批、规划、环评、施工、竣工验收等固定资产投资管理的基本手续；熙悦尚郡项目已通过竣工 验收，工程建设质量及安全标准符合主管部门的相关要求，已履行项目审批、规划、环评、施工、 竣工验收等固定资产投资管理的基本手续。   （一）项目符合宏观管理政策要求的情况 域规划（实施方案）情况   （1）符合国家重大战略、国家宏观调控政策情况   在国家层面，2015 年 1 月 6 日，住房和城乡建设部即发布了《住房和城乡建设部关于加快培育 和发展住房租赁市场的指导意见》，提出加快推进住房租赁市场发展。2016 年 5 月 17 日，国务院 办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住 房租赁市场。2017 年 8 月 21 日，国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁 住房试点方案》，提出根据地方自愿，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市 场试点城市中，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、 佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2021 年 7 月 2 日，国务 院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、 金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。                  国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项 目。   文龙家园项目、熙悦尚郡项目为位于北京市海淀区、朝阳区的公租房项目，是北京市住房保障                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 体系中的重要组成部分，符合推进、培育、发展租赁住房市场国家重大战略和宏观调控政策。   （2）符合国民经济和社会发展总体规划情况   《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》（以下简称“《纲要》”）指 出，“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完 善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。有效增加保障性住房供给，完善 住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给， 着力解决困难群体和新市民住房问题”。 件。人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体 的住房困难问题”。   文龙家园项目、熙悦尚郡项目作为公租房项目，符合国民经济和社会发展的总体规划。   （3）符合有关专项规划和区域规划（实施方案）情况   在北京市层面，2017 年 9 月 29 日，北京市政府印发《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》， 指出“加强保障性住房建设，提升基本居住需求保障水平”，“未来 5 年新供应住房中，产权类住房约 占 70%，租赁类住房约占 30%；产权类住房中，商品住房约占 70%，保障性住房约占 30%”。 住房的民生属性，加快发展保障性租赁住房，建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主 体的住房保障体系，进一步提高住房保障水平。坚持规划引领，依据规划在集中建设区、产业园区 及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房，引导产城人融合，促 进职住平衡”。   文龙家园项目、熙悦尚郡项目为位于北京市海淀区、朝阳区的公租房项目，符合有关专项规划 和区域规划。 “保障性住房建设和管理”“租赁住房建设、运营和管理”均作为“其他服务业”被纳入“鼓励类”的产业 定。   （二）目标基础设施资产法律权属及权利限制情况   根据北京市住房保障办公室于 2011 年 10 月 19 日出具的《关于清河小营项目 D1 地块配建公共 租赁住房回购工作的通知》（京住发字[2011]113 号），清河小营项目 D1 地块配建公共租赁住房应                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 由北京保障房中心作为收购主体，北京保障房中心应与北京城建兴华地产有限公司（以下简称“城建 兴华”）签订收购协议，并报北京市住房保障办备案。根据北京市住房保障工作领导小组办公室于 北京市住房保障工作领导小组同意利用北京保障房中心注册资本金和外部融资进行储备房源收购， 包括清河小营 D1 公租房项目。   据此，北京保障房中心与城建兴华于 2012 年 4 月 18 日签订《北京市保障性住房期房收购协 议》（合同编号：HDS003），由北京保障房中心向城建兴华收购海淀区清河小营二类居住 D1 地块 公共租赁住房，房屋共 1,396 套。根据北京保障房中心与城建兴华于 2015 年 7 月 23 日签订的《海 淀区清河小营二类居住 D1 地块公共租赁住房（文龙家园一里）项目收购价款结算协议书》以及于 安部门命名后，项目坐落为海淀区文龙家园一里 1 号楼、2 号楼、3 号楼、6 号楼及 8 号楼，实测建 筑面积为 76,564.72 平方米，结算收购价款为人民币 489,135,245 元。根据北京保障房中心提供的《交 通银行结算业务申请书》（编号：AB41299361）、《北京银行电汇凭证》（NO.10169475）、《北 京银行电汇凭证》（NO.11760708）、《北京银行电汇凭证》（NO.14294461）、《北京银行客户回 单》（编号：100012017120800022953）及 17 份《北京市地方税务局通用机打发票》并经北京保障 房中心确认，前述收购价款已支付完毕。   根据北京市海淀区地方税务局第二税务所于 2017 年 6 月 7 日出具的《纳税人减免税备案登记 表》及《税务事项通知书》（京地税海二税通[2017]2858 号），北京保障房中心收购文龙家园项目 免征契税。   根据北京保障房中心于 2017 年 10 月 26 日就文龙家园项目取得的《不动产权证书》、北京市 海淀区不动产登记事务中心于 2022 年 3 月 22 日出具的《不动产登记簿》和于 2022 年 4 月 21 日通 过北京市不动产登记领域网上办事服务平台公开查询取得的《不动产登记信息查询结果告知单》                                          （以 下合称“《文龙家园不动产查询结果一》”）及北京保障房中心的确认，资产划转前，文龙家园项目 的房屋所有权人及相应的土地使用权人为北京保障房中心。   根据本项目交易安排，北京保障房中心根据《划转协议》的约定将文龙家园项目对应的房屋所 有权及占用范围内的土地使用权划转至项目公司，并就文龙家园项目办理不动产转移登记手续。根 据项目公司于 2022 年 7 月 19 日、2022 年 7 月 20 日就文龙家园项目取得的《不动产权证书》和于 查询结果告知单》（以下合称“《文龙家园不动产查询结果二》”，与《文龙家园不动产查询结果一》 合称“《文龙家园不动产查询结果》”），截至 2022 年 7 月 22 日，文龙家园项目的房屋所有权人及 相应的土地使用权人为项目公司。   根据文龙家园项目对应的《不动产权证书》《文龙家园不动产查询结果》及北京保障房中心和                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项目公司的确认，截至 2022 年 7 月 22 日，文龙家园项目不存在抵押、查封等权利限制情况。    根据北京市住房保障办公室于 2015 年 12 月 1 日出具的《关于朝阳区高井 2 号地保障性住房用 地（配建商品房及公建）项目公共租赁住房回购工作的通知》（京住发字[2015]133 号），北京市住 房保障办公室授权北京保障房中心对朝阳区高井 2 号地保障性住房用地（配建商品房及公建）项目 公共租赁住房予以回购，北京保障房中心应与北京首开仁信置业有限公司（以下简称“首开仁信”） 签署相应回购协议并报北京市住房保障办公室备案。    北京保障房中心与首开仁信于 2015 年 11 月 27 日签订《北京市保障性住房收购合同》（合同 编号：TR-CY-S-017-201511-00645-00），北京保障房中心向首开仁信收购坐落于朝阳区朝阳北路与 东五环交叉口西南侧，东至大黄庄路，南至星牌建材制品总厂，西至规划平房西路、北至朝阳北路 项目的 1、2 号楼（规划设计楼号，最终以公安行政管理部门审核的楼栋、门牌、房号为准），房屋 共 772 套。根据北京保障房中心与首开仁信分别于 2015 年 12 月 3 日、2017 年 11 月 27 日和 2017 年 12 月 14 日签订的《北京市保障性住房收购合同补充协议》（合同编号：TR-CY-S-017-201511- 购合同补充协议二》（合同编号：201712531），经公安部门命名后，项目坐落为朝阳区朝阳北路 82 号院 1 号楼、2 号楼，实测建筑面积共计 36,231.58 平方米，收购价款总额最终确定为人民币                              （编号：100012015121500018178）、    根据前述协议、北京保障房中心提供的《北京银行客户回单》 《北京银行客户回单》（编号：100012017122500022286）、《北京银行客户回单》（编号： 中心确认，截至本招募说明书出具日，北京保障房中心已按照协议约定支付收购价款人民币 工程及住宅质量保修金，待协议约定的期限届至且双方对已发生的工程及住宅质量保修费用进行结 算抵扣后支付。    根据国家税务总局北京市朝阳区税务局第三税务所于 2018 年 10 月 11 日出具的《税务事项通 知书》（京朝三税通[2018]585 号）《纳税人减免税备案登记表》及《北京市保障性住房建设投资中 心土地权属变更免征契税明细表》，北京保障房中心收购熙悦尚郡项目免征契税。    根据北京保障房中心于 2019 年 2 月 2 日就熙悦尚郡项目取得的《不动产权证书》和于 2022 年 告知单》（以下合称“《熙悦尚郡不动产查询结果一》”）及北京保障房中心的确认，资产划转前， 熙悦尚郡项目的房屋所有权人及相应的土地使用权人为北京保障房中心，相关收购协议项下收购价 款支付安排不构成熙悦尚郡项目转让限制。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    根据本项目交易安排，北京保障房中心根据《划转协议》的约定将熙悦尚郡项目对应的房屋所 有权及占用范围内的土地使用权划转至项目公司，并就熙悦尚郡项目办理不动产转移登记手续。根 据项目公司于 2022 年 7 月 15 日就熙悦尚郡项目取得的《不动产权证书》和于 2022 年 7 月 22 日通 过北京市不动产登记领域网上办事服务平台公开查询取得的《不动产登记信息查询结果告知单》                                          （以 下合称“《熙悦尚郡不动产查询结果二》”，与《熙悦尚郡不动产查询结果一》合称“《熙悦尚郡不动 产查询结果》”），截至 2022 年 7 月 22 日，熙悦尚郡项目的房屋所有权人及相应的土地使用权人为 项目公司。    根据熙悦尚郡项目对应的《不动产权证书》《熙悦尚郡不动产查询结果》及北京保障房中心和 项目公司的确认，截至 2022 年 7 月 22 日，熙悦尚郡项目不存在抵押、查封等权利限制情况。    根据北京保障房中心提供的报告时间为 2022 年 4 月 13 日的《企业信用报告》及北京保障房中 心和项目公司的确认，并经法律顾问查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统 （https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至 2022 年 7 月 22 日，基础设施项目项下的应收租金等 未设定质押等权利限制。    （三）基础设施项目固定资产投资管理手续    （1）用地手续    根据城建兴华与北京市国土资源局于 2010 年 10 月 22 日签署的编号为京地出[合]字（2010）第 块和 C6-C8 地块的土地使用权一并出让给城建兴华，出让方式为招标，出让宗地规划用途为住宅、 商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储。根据北京保障房中心提供的支付凭证并经北 京保障房中心书面确认，该《国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议项下政府土地收益人民 币 77,483.2804 万元已按照协议约定支付完毕。根据北京保障房中心书面确认，《土地开发建设补偿 协议》项下土地开发建设补偿费人民币 218,270 万元已按照协议约定支付完毕。 证》。    （2）立项、规划、环评、施工许可、竣工验收手续    城建兴华作为建设单位就文龙家园项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下 手续：           表 14-18 文龙家园项目立项、规划、环评、施工许可、竣工验收情况                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 序号     手续类型      审批/批复部门             文件编号             文件名称                                                     《关于海淀区小营二类                 北京市发展和改革委员                                                     居住及商业金融（配建                                                     公共租赁住房）项目核                   建设委员会                                                       准的批复》       建设工程规                                         《建设工程规划许可        划许可                                              证》                                                     《关于海淀区小营二类                                                     境影响报告书的批复》                                                     《关于海淀区小营二类                 北京市海淀区发展和改                    革委员会                                                      能专篇审查意见》       人防设计审                                         《人防工程建设规划设         查                                            计条件意见书》                                [2012]施[海]建字0039                 北京市海淀区住房和城                          《建筑工程施工许可                   乡建设委员会                                证》                               [2012]施[海]建字0048号       建设工程规                                         《建设工程规划核验        划验收                                           （验收）意见》                 北京市海淀区公安消防   京公（海）消验[2014]第         《建设工程消防验收意                     支队           0277号                 见书》                                                     《北京市海淀区生态环                 北京市海淀区生态环境                     局                                                       材料受理书》                                                     《北京市民用建筑节能                                                     专项验收备案登记表》                              （2014）海防竣备字005         《人防工程竣工验收备                                     号                 案通知单》                                                     《北京市房屋建筑和市       竣工验收备     北京市海淀区住房和城          号；         案         乡建设委员会     0547海竣2014（建）0070                                                       收备案表》                                      号      （1）用地手续      根据首开仁信与北京市国土资源局于 2013 年 11 月 14 日签署的编号为京地出[合]字（2013）第 区朝阳北路与东五环交叉口西南侧，南至星牌建材制品总厂，西至规划平房西路，北至朝阳北路的                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 地块的使用权出让给首开仁信，出让方式为招标，出让宗地规划用途为住宅、商业、办公（公共服 务设施）、地下仓储、地下车库；该宗地配建公共租赁住房的建筑规模为 73,556 平方米。根据北京 保障房中心提供的支付凭证并经北京保障房中心书面确认，该《国有建设用地使用权出让合同》及 其补充协议项下政府土地收益人民币 11,535.4518 万元已按照《国有建设用地使用权出让合同》及其 补充协议支付完毕。根据北京保障房中心的书面确认，《土地开发建设补偿协议》项下土地开发建 设补偿费人民币 58,363.88 万元已按照协议约定支付完毕。 证》。      （2）立项、规划、环评、施工许可、竣工验收手续      首开仁信作为建设单位就熙悦尚郡项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下 手续：            表 14-19 熙悦尚郡项目立项、规划、环评、施工许可、竣工验收情况 序号      手续类型        审批/批复部门          文件编号           文件名称                    北京市发展和改革                                                 《关于朝阳区高井2号地保障                    委员会、北京市住                    房和城乡建设委员                                                  建）项目核准的批复》                       会                                                 《关于朝阳区高井2号地保障                                                 性住房用地（配建商品房及公                                                 建）项目环境影响报告书的批                                                      复》                                  京（朝阳）发改                    北京市朝阳区发展                     《北京市固定资产投资项目节                     和改革委员会                          能登记表》                                    [2014]7号                                 （2014）京防施备      《人防工程施工图备案通知                                    字0191号            单》                    北京市朝阳区住房      [2014]施[朝]建字                    和城乡建设委员会           0247号                    北京市规划和国土     2017规（朝）竣字      《建设工程规划核验（验收）                     资源管理委员会         0057号            意见》                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 北京市朝阳区公安           朝公消验字[2017]                   消防支队               第0369号                 北京市朝阳区生态                             《建设项目自主验收资料接收                   环境局                                     回执》                                       京建节朝                                          京建节朝           收备案登记表》                 北京市朝阳区民防          2018京防（朝）竣         《人防工程竣工验收备案通知                    局                 备字0019号              单》                 北京市朝阳区住房               0648朝竣2017    《北京市房屋建筑和市政基础                 和城乡建设委员会               （建）0154号      设施工程竣工验收备案表》      综上，根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，基础设施项目已按规定履行项目 立项、用地、规划、环评、施工许可、竣工验收等基本手续。      （四）项目权属及他项权利情况      北京燕保宜居住房租赁有限公司已经就文龙家园项目取得《不动产权证书》（京（2022）海不 动产权第0028780号、京（2022）海不动产权第0028431号、京（2022）海不动产权第0028790号、京 （2022）海不动产权第0028801号、京（2022）海不动产权第0028773号），合法享有文龙家园项目 的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，具体证照情况如下：                表 14-20 文龙家园项目《不动产权证书》信息 1        证号       京（2022）海不动产权第 0028780 号        权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司       共有情况      单独所有        坐落       海淀区文龙家园一里 1 号楼 2 层 1 单元 201 等 300 套      不动产单元号     110108 024001 GB00028 F00020020 等 300 套房       权利类型      国有建设用地使用权/房屋所有权       权利性质      出让/公共租赁住房        用途       住宅（公共租赁住房）/住宅        面积       共有宗地面积 58,020.11 平方米/房屋建筑面积 16,534.14 平方米       使用期限      国有建设用地使用权 2080 年 10 月 21 日止                表 14-21 文龙家园项目《不动产权证书》信息 2        证号       京（2022）海不动产权第 0028431 号        权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  共有情况     单独所有   坐落      海淀区文龙家园一里 2 号楼 1 层 1 单元 101 等 416 套 不动产单元号    110108 024001 GB00028 F00030025 等 416 套房  权利类型     国有建设用地使用权/房屋所有权  权利性质     出让/公共租赁住房   用途      住宅（公共租赁住房）/住宅   面积      共有宗地面积 58,020.11 平方米/房屋建筑面积 22,707.86 平方米  使用期限     国有建设用地使用权 2080 年 10 月 21 日止          表 14-22 文龙家园项目《不动产权证书》信息 3   证号      京（2022）海不动产权第 0028790 号  权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司  共有情况     单独所有   坐落      海淀区文龙家园一里 3 号楼 2 层 1 单元 201 等 300 套 不动产单元号    110108 024001 GB00028 F00040033 等 300 套房  权利类型     国有建设用地使用权/房屋所有权  权利性质     出让/公共租赁住房   用途      住宅（公共租赁住房）/住宅   面积      共有宗地面积 58,020.11 平方米/房屋建筑面积 16,532.4 平方米  使用期限     国有建设用地使用权 2080 年 10 月 21 日止          表 14-23 文龙家园项目《不动产权证书》信息 4   证号      京（2022）海不动产权第 0028801 号  权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司  共有情况     单独所有   坐落      海淀区文龙家园一里 6 号楼 1 层 1 单元 101 等 190 套 不动产单元号    110108 024001 GB00028 F00010013 等 190 套房  权利类型     国有建设用地使用权/房屋所有权  权利性质     出让/公共租赁住房   用途      住宅（公共租赁住房）/住宅   面积      共有宗地面积 58,020.11 平方米/房屋建筑面积 10,395.1 平方米  使用期限     国有建设用地使用权 2080 年 10 月 21 日止          表 14-24 文龙家园项目《不动产权证书》信息 5   证号      京（2022）海不动产权第 0028773 号  权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司  共有情况     单独所有   坐落      海淀区文龙家园一里 8 号楼 1 层 1 单元 101 等 190 套                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    不动产单元号     110108 024001 GB00028 F00050013 等 190 套房     权利类型      国有建设用地使用权/房屋所有权     权利性质      出让/公共租赁住房      用途       住宅（公共租赁住房）/住宅      面积       共有宗地面积 58,020.11 平方米/房屋建筑面积 10,395.22 平方米     使用期限      国有建设用地使用权 2080 年 10 月 21 日止   北京燕保宜居住房租赁有限公司已经就熙悦尚郡项目取得《不动产权证书》（京（2022）朝不 动产权第0049840号、京（2022）朝不动产权第0049858号），合法享有熙悦尚郡项目的不动产权， 包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，具体证照情况如下：              表 14-25 熙悦尚郡项目《不动产权证书》信息 1      证号       京（2022）朝不动产权第 0049840 号      权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司     共有情况      单独所有      坐落       朝阳区朝阳北路 82 号院 1 号楼 1 层 1 单元 101 等 448 套    不动产单元号     110105 029001 GB00409 F00020013 等 448 个     权利类型      国有建设用地使用权/房屋所有权     权利性质      出让/公共租赁住房      用途       城镇住宅用地/住宅      面积       共有宗地面积 13,249.48 平方米；房屋建筑面积 20,638.4 平方米     使用期限      国有建设用地使用权：2013 年 11 月 15 日起 2083 年 11 月 14 日止              表 14-26 熙悦尚郡项目《不动产权证书》信息 2      证号       京（2022）朝不动产权第 0049858 号      权利人      北京燕保宜居住房租赁有限公司     共有情况      单独所有      坐落       朝阳区朝阳北路 82 号院 2 号楼 1 层 1 单元 101 等 324 套    不动产单元号     110105 029001 GB00409 F00030010 等 324 个     权利类型      国有建设用地使用权/房屋所有权     权利性质      出让/公共租赁住房      用途       城镇住宅用地/住宅      面积       共有宗地面积 13,249.48 平方米；房屋建筑面积 15,593.18 平方米     使用期限      国有建设用地使用权：2013 年 11 月 15 日起 2083 年 11 月 14 日止   根据文龙家园项目对应的《不动产权证书》《文龙家园不动产查询结果》及北京保障房中心和 项目公司的确认，截至2022年7月22日，文龙家园项目不存在抵押、查封等权利限制情况。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    根据熙悦尚郡项目对应的《不动产权证书》《熙悦尚郡不动产查询结果》及北京保障房中心和 项目公司的确认，截至2022年7月22日，熙悦尚郡项目不存在抵押、查封等权利限制情况。    根据北京保障房中心提供的报告时间为2022年4月13日的《企业信用报告》及北京保障房中心和 项目公司的确认，并经法律顾问查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统 （https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至2022年7月22日，基础设施项目项下的应收租金等应收 账款不存在质押等权利限制情况。    （五）项目权属期限、经营资质及展期安排情况    文龙家园项目土地使用权到期日为2080年10月21日，熙悦尚郡项目土地使用权到期日为2083年 日，可以覆盖上述两个项目权属期限。    （六）基础设施项目的投保情况    项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了财产一 切险，保险期限为 2023 年 4 月 29 日至 2024 年 4 月 28 日。    项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了公众责 任险，保险期限为 2023 年 4 月 29 日至 2024 年 4 月 28 日。    项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了财产一 切险，保险期限为 2024 年 4 月 29 日至 2025 年 4 月 28 日。    项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司已经为文龙家园项目和熙悦尚郡项目购买了公众责 任险，保险期限为 2024 年 4 月 29 日至 2025 年 4 月 28 日。    （七）特殊类型项目符合相关法律法规的情况    北京保障房中心是北京市国资委作为代表北京市人民政府履行出资人职责的出资人机构出资 的国有企业。根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、中华人 民共和国财政部令第 32 号），本项目所涉及的 SPV 公司股权转让和项目公司股权转让应履行企业 国有产权交易相关程序。    北京市国资委于 2022 年 4 月 22 日出具了《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京 保障房中心有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》（京国 资[2022]60 号），北京市国资委原则同意北京保障房中心依法合规开展基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点工作，所涉及的产权转让事项可通过相关方直接签署转让协议方式实施。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （八）基础设施项目不涉及地方政府隐性债务    根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据北京保障房中心出具的《北京 保障房中心有限公司承诺函》、报告时间为 2022 年 4 月 13 日的《企业信用报告》及普华永道出具 的《备考财务报表及审计报告》，截至本招募说明书出具日，基础设施项目不存在尚未清偿完毕的 银行贷款，不存在融资性负债，不涉及地方政府隐性债务。    （九）基础设施项目符合“原则上运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好， 并具有持续经营能力、较好增长潜力”的要求    截至本招募说明书出具日，本基金初始投资的底层资产文龙家园项目和熙悦尚郡项目运营均超 过三年。文龙家园项目于 2015 年 2 月开始运营，截至本招募说明书出具日已运营超过 8 年；熙悦 尚郡项目于 2018 年 10 月开始运营，截至本招募说明书出具日已运营超过 4 年。             表 14-27 截至本招募说明书出具日基础设施项目的运营时间      项目名称                文龙家园项目                  熙悦尚郡项目     运营起始时间               2015 年 2 月              2018 年 10 月      已运营时间                超过 8 年                  超过 4 年    经过近年来的培育与完善管理，文龙家园项目与熙悦尚郡项目已进入运营稳定期。截至 2022 年 间，已出租面积为 72,614.41 平方米，出租率为 94.8%；熙悦尚郡项目可出租房间数为 772 间，总可 出租面积为 36,231.58 平方米；已出租 727 间，已出租面积为 34,158.22 平方米，出租率为 94.3%。    根据普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《备考财务报表审计报告》，文龙家 园项目和熙悦尚郡项目 2019-2021 年度合并口径的营业收入分别为 6,301.83 万元、6,592.49 万元和 史业务运行及财务数据来看，文龙家园项目和熙悦尚郡项目产生的现金流持续稳定，投资回报良好， 并具有持续经营能力。    北京市存在较大的住房保障需求。根据北京市人大城建环保委员会《关于市十五届人大四次会 议主席团交付审议的代表议案审议结果的报告》，截至 2021 年初，全市尚有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超 2 万户。具体到海淀区与朝阳区公共租赁住房市场方面，根据 2021 年 7 月北京市朝阳区人民政府发布《2021 年朝阳区第二批公共租赁住房项目剩余房源开展“快速配租”的 公告》，此次配租房源涉及 25 个项目，可配租房源共计 1,654 套，此次配租意向登记共 3,549 户； 根据 2021 年 9 月北京市海淀区人民政府发布《关于启动海淀区第十九批公共租赁住房配租意向登 记公告》，此次配租房源涉及 19 个项目，可配租房源共计 3,512 套，此次配租意向登记共 5,962 户。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 整体来看，全市尚有一定规模的公租房轮候家庭，并且近期朝阳区及海淀区公共租赁住房配租意向 登记户数大于可配租房源套数，租赁需求旺盛，基础设施项目具有增长潜力。 以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，具有持续经营能力、较好增长潜力，不存在影 响持续经营的法律障碍。   （十）基础设施项目为具备保障性质的租赁住房   文龙家园项目按房屋面积划分为两种套型，即 60-62 平米标准的大套型和 50-52 平米标准的中 套型；熙悦尚郡项目按房屋面积划分为三种套型，即 57 平米标准的大套型、52-55 平米标准的中套 型和 43-46 平米标准的小套型。基础设施项目符合建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主的要求。   根据截至 2022 年 3 月 31 日基础设施项目在执行租金批复，文龙家园项目平均签约租金为 52 元/平方米/月，相较西三旗板块同期平均价格低约 46%（依据 CREIS 中指数据库相关数据）；熙悦 尚郡项目平均签约租金为 60 元/平方米/月，相较青年路板块同期平均价格低约 44%（根据 CREIS 中 指数据库相关数据）。基础设施项目租金符合低于同地段同品质市场租赁住房租金要求。   基础设施项目的服务人群为本地户籍符合收入要求的人群、三房轮候家庭及符合条件的趸租单 位租户，部分属于在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人、城市运行服务保障人员。   综上，基础设施项目作为公共租赁住房属于具备保障性质的租赁住房。   （十一）原始权益人的股权结构、业务开展情况、在建和拟建的具有保障性质的租赁住房项目， 以及在资产、业务、财务、人员和机构等方面的独立性情况   经管理人适当核查，原始权益人股权结构详见本招募说明书“第十七部分 原始权益人”之“一、 基本情况”；原始权益人业务开展情况、在建和拟建的具有保障性质的租赁住房项目情况详见本招募 说明书“第十七部分 原始权益人”之“二、业务情况”；原始权益人在资产、业务、财务、人员和机构 等方面的独立性情况详见“第十七部分 原始权益人”之“四、原始权益人独立性情况”。   （十二）基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式、保障性质的租赁住房认定依据、运营 合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性质的租赁住房供需情况、运营模式、配租和租金管理 制度   经管理人适当核查，基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式详见本招募说明书“第十四部 分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合规性”之“（二）目标基础设施资产法律权属及权 利限制情况”及“（三）基础设施项目固定资产投资管理手续”；运营合规性、历史运营数据，以及所 在地区保障性质的租赁住房供需情况、运营模式、配租和租金管理制度详见本招募说明书“第十七部 分 原始权益人”之“二、业务情况”。   （十三）原始权益人对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理制度（如有），以及回收资金 拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   经管理人适当核查，原始权益人对回收资金用途作出的承诺详见本招募说明书“第十七部分 原 始权益人”之“七、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”之“2、其他与原始权益人及基础设施 项目相关的公开披露事项”；回收资金拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进 展详见本招募说明书“第十七部分 原始权益人”之“八 回收资金用途”。   （十四）原始权益人为开展具有保障性质的租赁住房业务的独立法人主体，未开展商品住宅和 商业地产开发业务   经管理人适当核查，原始权益人具有良好的业务独立性及自主经营能力，具有完整的业务流程、 独立的开发、建设、施工、生产、采购、销售等体系，业务经营受北京市政府及北京市国资委的政 策指导，具备独立开展业务的能力，是独立开展具有保障性质的租赁住房业务的独立法人主体。北 京保障房中心及并表子公司不涉及商品住宅和商业地产开发业务。   北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：截至本承诺函出具之日，北京保障房中心是开展公共 租赁住房业务的独立法人主体。依据北京市政府已批复的《关于北京市保障性住房建设投资中心自 建及整体收购公租房项目增加商业配套设施事宜的请示》（京建文[2013]69 号），“为实现公租房项 目运营资金平衡，同时更好地方便居民生活，增加住户就业机会，促进公租房事业可持续发展，一 是市投资中心自建及整体收购的公租房项目，在现有千人指标基础上，原则上按不超过地上建筑规 模 15%的比例增配商业，实现盈亏平衡；二是增加配套商业土地按协议出让方式供应；三是增加配 套商业由市投资中心统一经营，不得转让”，北京保障房中心及并表子公司在自持的部分公租房项目 上按不超过地上建筑规模 15%的比例增配商业配套设施符合上述规定，北京保障房中心及并表子公 司不涉及商品住宅和商业地产开发业务。   （十五）原始权益人不以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变 相规避房地产调控要求   经管理人适当核查，原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施 REITs 发行盘活资产，实现 的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设，不 存在以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求， 详见本招募说明书“第十七部分 原始权益人”之“八、回收资金用途”。   （十六）基础设施项目权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，经有关部门认定 为公共租赁住房项目，配租对象、租金标准等符合相关政策要求   根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，资产划转前，基础设施项目的房屋所有 权人及相应的土地使用权人为北京保障房中心。资产划转后，根据基础设施项目对应的《不动产权 证书》《不动产查询结果》及北京保障房中心和项目公司的确认，截至 2022 年 7 月 22 日，基础设 施项目的房屋所有权人及相应的土地使用权人为项目公司，权属清晰，不存在抵押、查封等权利限 制情况。同时，基础设施项目的运营时间均为 3 年以上，运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“（二）主要经营模式”及“（三）运营数 据”。   经管理人适当核查，根据北京市住建委出具的《关于北京保障房中心有限公司申报基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批复》，基础设施项目为公租房项目，资产划转后， 项目配租对象、租金标准仍按本市公租房管理规定执行。经管理人适当核查，基础设施项目配租对 象、租金标准符合相关政策要求。   （十七）根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，基础设施项目的运营时间均为   根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，文龙家园项目于 2015 年 2 月开始运营， 熙悦尚郡项目于 2018 年 10 月开始运营，基础设施项目的运营时间均为 3 年以上。   （十八）原始权益人通过转让保障性质的租赁住房项目取得的净回收资金，将优先用于具有保 障性质的租赁住房项目建设   经管理人适当核查，原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施 REITs 发行盘活资产，实现 的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设。焦 化厂剩余地块住房项目位于北京市朝阳区垡头路，西至焦化厂西路，东至焦化厂西一路，南至焦化 厂二街，北至原焦化厂区边界，为北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目，详见 本招募说明书“第十七部分 原始权益人”之“八、回收资金用途”。   （十九）原始权益人对回收资金用途的承诺   原始权益人北京保障房中心有限公司已于 2022 年 3 月 31 日出具了《关于申报基础设施领域不 动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：拟将 90%（含）以上的募集资金净回收资金 （指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战咯配售等的资金后的回收资金）用于焦化厂 剩余地块住房项目（简称“拟新投资的项目”），或其他经批准同意的租赁住房项目。截至本承诺函 出具之日，拟新投资的项目真实存在，且前期工作相对成熟．项目符合国家政策和原始权益人主营 业务，符合国家重大战略、发展规划、产业政策等情况。原始权益人承诺将以项目资本金方式将募 集资金用于拟新投资的项目。经管理人适当核查，原始权益人拟将本项目净回收资金用于公共租赁 住房等保障性住房项目建设，不违反法律法规的强制性规定。   （二十）原始权益人将每季度末向上海证券交易所、中国证监会北京监管局和北京市发展和改 革委员会报告回收资金使用情况。原始权益人控股股东、实际控制人不以任何方式挪用回收资金。 基金管理人将完善相关业务制度，并将回收资金使用等有关情况在定期报告和临时报告中进行披 露。   （二十一）基金管理人和运营管理机构将按照国家关于具有保障性质的租赁住房的政策要求和 市场特点，制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，提升服务水平，促进具有保障性质的租赁住               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 房领域运营管理专业化。   经管理人适当核查，基金管理人和运营管理机构将按照国家关于具有保障性质的租赁住房的政 策要求和市场特点，从租务管理及物业品质提升等方面制定了完善的管理机制的运营计划，以提高 运营效率，提升服务水平，促进具有保障性质的租赁住房领域运营管理专业化，详见本招募说明书 “第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望”之“未来两年运营计划”及“第十八部分 基础设施项 目运营管理安排”之“一、外部管理机构基本情况”之“（七）基础设施项目运营相关业务流程、管理 制度”。   四、基础设施项目相关风险   详见本招募说明书之“第八部分 风险揭示”内容。                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析    项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司成立于 2022 年 4 月 7 日，在原始权益人将持有的标 的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权、与标的基础设施项目相关的负债、现金等打 包划转予项目公司之前，标的基础设施项目相关的收入及成本均于原始权益人内部结算，财务数据 体现在原始权益人的财务报表中，未独立核算。    项目公司成立且基础设施项目完成划转后，项目公司开始独立核算。考虑到项目公司设立未满 一年，故无法提供项目公司三年及一期或一年及一期的财务报告及审计报告。为更加客观的反应标 的基础设施项目独立的财务情况，原始权益人编制了备考财务报表，以反映交易标的 2019 年 12 月    普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，审计了原始权益人编制的 基础设施项目备考财务报表，出具了编号为普华永道中天特审字（2022）第 4155 号的审计报告。    投资者认购本基金时，应认真阅读基础设施项目审计报告全文。    一、备考报表    （一）资产负债表                              表 15-1 备考资产负债表                                                                       单位：万元 项目                   2022 年 3 月末      2021 年末          2020 年末       2019 年末 流动资产： 应收账款                        93.51            100.33         49.46         32.67 预付账款                             -            27.17         27.17         27.17 其他流动资产                           -                 -             -             - 流动资产合计                      93.51            127.50         76.63         59.85 非流动资产： 投资性房地产                   67,045.50         67,418.26     68,778.98     70,196.89 非流动资产合计                  67,045.50         67,418.26     68,778.98     70,196.89 资产总计                     67,139.02         67,545.77     68,855.61     70,256.74 流动负债： 应付账款                        80.48             75.95         75.95         75.99 预收款项                       298.26            508.24        528.96        583.79 其他应付款                      710.37            680.90        656.25        638.71 一年内到期的非流动负债                514.88            514.88        244.05        244.05 流动负债合计                    1,603.99          1,779.97      1,505.21      1,542.54 非流动负债：                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项目                  2022 年 3 月末        2021 年末               2020 年末           2019 年末 长期借款                    43,572.62            43,572.62         43,990.67         44,408.72 长期应付款                     102.69               102.69            373.52             373.52 非流动负债合计                 43,675.31            43,675.31         44,364.19         44,782.24 负债合计                    45,279.30            45,455.28         45,869.40         46,324.78 净资产合计                   21,859.71            22,090.49         22,986.21         23,931.96 负债和所有者权益合计              67,139.02            67,545.77         68,855.61         70,256.74    （二）利润表                               表 15-2 备考利润表                                                                                 单位：万元         项目          2022 年 1-3 月            2021 年            2020 年            2019 年 一、营业收入                   1,759.28             6,916.71          6,592.49          6,301.83 减：营业成本                     534.42             2,133.75          2,241.77          2,256.18 税金及附加                             -                      -                 - 销售费用                              -                      -                 - 管理费用                        65.83               259.33            202.63            220.65 财务费用                       440.55             1,910.36          2,017.39          1,872.20 其中：利息费用                    440.55             1,910.36          2,017.39          1,872.20 信用减值损失                      -0.55                33.08                     -             - 资产减值损失                            -                      -          4.48             70.54 加：其他收益                            -                      -                 -             - 三、营业利润                     719.02             2,580.20          2,126.22          1,882.25 加：营业外收入                           -                      -                 -             - 减：营业外支出                           -                      -                 -             - 四、利润总额                     719.02             2,580.20          2,126.22          1,882.25 减：所得税费用                    179.75               645.05            531.55            470.56 五、净利润                      539.26             1,935.15          1,594.66          1,411.69 六、综合收益总额                   539.26             1,935.15          1,594.66          1,411.69    （三）备考财务报表的编制基础    北京保障房中心管理层根据与华夏基金于 2022 年 6 月签署的备考财务报表编制基础备忘录编 制备考财务报表，是为了反映交易标的 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日及 2022 年 3 月 31 日的财务状况以及 2019 年度、2020 年度、2021 年度及截至 2022 年 3 月 31 日 止三个月期间的经营成果，以设立公开募集基础设施证券投资基金之用，不适用于其他目的。    基于编制备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 度及截至 2022 年 3 月 31 日止三个月期间的备考利润表以及对备考财务报表使用者具有重大参考意 义的备考财务报表项目附注。财务报表并不构成按照企业会计准则编制的完整财务报表。备考财务 报表以持续经营为基础编制。   由于备考财务报表的报告主体并非真实的公司实体，备考财务报表所附财务信息并不反映备考 财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报表期间或未来期间的真实财务状况和经营成果。   北京保障房中心持有的不同项目的资产产权清晰、物理特征可明确区分。北京保障房中心历史 会计记录中，对交易标的的收入、大部分成本、资产及负债均单独进行会计核算。备考财务报表基 于北京保障房中心历史会计记录，按照下述编制基础及有关会计政策进行编制。    （1）本次交易拟划转入项目公司的标的资产，即投资性房地产，原值按照其于北京保障房中  心的历史成本反映。    （2）交易标的在备考财务报表资产负债表日的经营性往来款项余额如应收账款、预收账款、  应付账款及其他应付款、为收购目标资产借入的专门借款，按照其于北京保障房中心的原账面价  值反映。    （3）按照上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列示为净资  产。    （1）与交易标的直接相关并单独核算的收入、成本、财务费用、信用减值损失和资产减值损  失直接纳入备考利润表。    （2）同时为交易标的和非交易标的发生的成本费用，按照交易标的与非交易标的的经营面积  进行分摊。    （3）所得税费用以所得税率 25%按照备考财务报表的经营成果数据计算得出，未确认递延  所得税资产及递延所得税负债。   （四）合并范围及变化情况   项目公司无长期股权投资，不涉及合并报表。   二、重大影响的会计政策和会计估计   对基础设施项目有重大影响的会计政策和会计估计重点科目包括应收账款、投资性房地产。   （一）应收账款   应收款项仅包括应收租赁款。备考报告主体对外出租物业形成的租赁应收款，根据合同约定的 金额在租赁期内按直线法确认租金收入并相应形成应收账款，以摊余成本计量。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   备考报告主体对于应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。   备考报告主体考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信 息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值 的概率加权金额，确认预期信用损失。   对于对外出租物业形成的租赁应收款，备考报告主体按照整个存续期的预期信用损失计量损失 准备。   当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，备考报告主体依据信用风险特征 将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：   应收账款组合：应收物业租赁款   对于划分为组合的应收账款，备考报告主体参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来 经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。   对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收款项的 原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。   对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分 为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合 现时情况确定应计提的坏账准备。   按组合计提坏账准备的比例列示如下：                         表 15-3 计提坏账准备比例                账龄                         计提坏账比例   （二）投资性房地产   投资性房地产包括已出租的土地使用权、房屋建筑物和附属装修设施，以成本进行初始计量。 与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠的计量时， 计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。   北京保障房中心对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折 旧。对于北京保障房中心购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命内计提折旧。   目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：                表 15-4 投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率           项目             预计使用寿命     预计净残值率           年折旧率                         华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      土地使用权及房屋建筑物                   60 年        5%        1.58%           装修设施                     15 年         -        6.67%    对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调 整。    自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面 价值作为转换后的入账价值。    投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形 资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转 换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价 值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作 为转换后的入账价值。    当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认 该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后的金额计入当期损益。    当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。    三、重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正情况    财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》《企业会计 准则第 23 号—金融资产转移》《企业会计准则第 24 号—套期保值》及《企业会计准则第 37 号— 金融工具列报》等（以下合称“新金融工具准则”）。备考报告主体自 2021 年 1 月 1 日起执行新金融 工具准则、新收入准则及新租赁准则，备考财务报表执行的会计政策也进行了相应变更。变更主要 影响于应收款项（详见“二、重大影响的会计政策和会计估计”之“（一）应收账款”）。    四、主要报表科目分析    （一）营业收入                             表 15-5 基础设施项目营业收入构成                                                            单位：万元      项目         2022年1-3月         2021年      2020年       2019年  公租房租赁           1,759.28         6,916.71   6,592.49    6,301.83      合计          1,759.28         6,916.71   6,592.49    6,301.83                         华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    报告期内租金价格、出租率、收缴率、租约期限变动情况见“第十四部分基础设施项目基本情况”  之“一、基础设施项目概况”之“（三）运营数据”。    （二）营业成本及管理费用                       表 15-6 基础设施项目营业成本及管理费用构成                                                                                  单位：万元、%   项目              金额        占比            金额          占比        金额          占比         金额           占比 折旧费和摊销 费用 职工薪酬          85.70      14.28       341.98       14.29    324.20       13.26     453.62        18.31 物业费           90.53      15.08       355.35       14.85    386.00       15.79     336.34        13.58 维修保养费         13.10       2.18        66.99        2.80    101.09         4.14     72.18         2.91 能源费           15.67       2.61        31.21        1.30     44.53         1.82     28.34         1.14 租赁费            5.15       0.86        30.14        1.26     38.15         1.56     28.57         1.15 行政办公费          4.22       0.70        17.67        0.74     21.98         0.90     23.24         0.94 技术服务费          2.38       0.40        12.61        0.53      9.62         0.39      8.29         0.33 其他费用           3.36       0.56        26.69        1.12     21.84         0.89     35.49         1.43   合计         600.26     100.00      2,393.08     100.00   2,444.40     100.00    2,476.84      100.00    基础设施项目营业成本及管理费用除折旧和摊销以外，主要为职工薪酬及物业费用。近三年及  一期，职工薪酬占营业成本及管理费用的比例为 18.31%、13.26%、14.29%及 14.28%；物业费占营  业成本及管理费用的比例为 13.58%、15.79%、14.85%及 15.08%。职工薪酬及物业费用整体占营业  成本及管理费用的比例保持稳定。2019-2021 年，基础设施项目营业成本及费用合计分别为 2,476.84  万元、2,444.40 万元及 2,393.08 万元，总体较为平稳。    （三）基础设施项目各类费用占比                         表 15-7 基础设施项目各类费用占比及变化                                                                                      单位：万元        项目         2022年1-3月               2021年                2020年               2019年       营业收入              1,759.28               6,916.71              6,592.49          6,301.83       管理费用                  65.83                259.33               202.63                220.65        占比                 3.74%                   3.75%                3.07%                3.50%       财务费用               440.55                1,910.36              2,017.39          1,872.20        占比                25.04%                  27.62%              30.60%             29.71%                            华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 费用占比例分别为 29.71%、30.60%、27.62%和 25.04%。    （四）报告期内重大投资收益及政府补助情况    报告期内，基础设施项目不存在投资收益和政府补助情况。    （五）各期主要资产情况 分别为 59.85 万元、76.63 万元、127.50 万元和 93.51 万元，占比 0.09%、0.11%、0.19%和 0.14%。 基础设施项目应收账款和预付账款主要为公租房项目经营产生，预付款项系预付物业费用。                表 15-8 2019-2021 年及 2022 年 3 月末基础设施项目流动资产情况                                                                                   单位：万元、%     项目                金额       占比         金额        占比          金额        占比           金额       占比   流动资产   应收账款         93.51    100.00     100.33     78.69      49.46       64.54      32.67       54.60   预付款项              -          -    27.17     21.31      27.17       35.46      27.17       45.40 其他流动资产              -          -        -            -        -             - 流动资产合计         93.51    100.00     127.50    100.00      76.63      100.00      59.85    100.00           表 15-9 2019-2021 年及 2022 年 3 月末基础设施项目应收款项及坏账准备情况                                                                                         单位：万元     项目         2022 年 3 月末          2021 年末              2020 年末                 2019 年末   应收账款                  207.67              215.04                131.09                 109.82 减：坏账准备                  114.16              114.71                 81.63                    77.14     净额                     93.51            100.33                 49.46                    32.67           表 15-10 2019-2021 年及 2022 年 3 月末基础设施项目应收账款账龄情况                                                                                         单位：万元 项目         占总额 坏账               占总额 坏账     占总额 坏账     占总额 坏账      金额                     金额         金额         金额              比例 准备               比例 准备      比例 准备      比例 准备 天以 84.44 40.66%        -    82.56 38.39%          - 40.92 31.22%           - 24.80 22.59%           -  内 天到 18.14 8.74% 9.07         35.55 16.53% 17.77 17.08 13.03%         8.54 15.74 14.33%        7.87                             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  以上  合计 207.67 100.00% 114.16 215.04 100.00% 114.71 131.09 100.00% 81.63 109.82 100.00% 77.14  因系部分租户的财务状况受疫情影响较大，导致租金收缴的周期变长，应收账款的账龄增加，因而  计提的坏账准备增加。  万元、68,778.98 万元、67,418.26 万元和 67,045.50 万元。基础设施项目非流动资产全部为投资性房  地产，即文龙家园项目及熙悦尚郡项目。投资性房地产的减少主要系折旧导致。      （六）各期主要负债情况  础设施项目负债总额 45,279.30 万元，较 2021 年末减少 175.98 万元，降幅 0.39%，2021 年末负债总  额较 2020 年末减少 414.12 万元，降幅 0.90%，2020 年末负债总额较 2019 年末减少 455.38 万元，  降幅 0.98%，主要为长期借款减少所致。2022 年 3 月末流动负债 1,603.99 万元，占比 3.54%，占比  较小。非流动负债 43,675.31 万元，占比 96.46%，主要为长期借款，系原始权益人为收购目标资产  借入的借款，并在编制备考财务报表时按照资产负债表日其于原始权益人的原账面价值在目标基础  设施资产备考财务报表予以反映，截至本招募说明书出具日，上述借款亦已全部偿还。基础设施项  目无对外借款情况。                               表 15-11 基础设施项目负债情况                                                                                 单位：万元、% 项目                  金额         占比        金额          占比        金额         占比        金额         占比  流动负债  短期借款                   -                   -                      -  应付账款              80.48     0.18      75.95       0.17       75.95     0.17       75.99     0.16  预收款项             298.26     0.66     508.24       1.12      528.96     1.15      583.79     1.26 应付职工薪酬                  -                   -          -           -        -           -  应交税费                   -                   -          -           -        -           -  其他应付款            710.37     1.57     680.90       1.50      656.25     1.43      638.71     1.38 一年内到期的非   流动负债 流动负债合计           1,603.99    3.54    1,779.97      3.92     1,505.21    3.28     1,542.54    3.33  非流动负债  长期借款           43,572.62   96.23   43,572.62     95.86    43,990.67   95.90    44,408.72   95.86  长期应付款            102.69     0.23     102.69       0.23      373.52     0.81      373.52     0.81                          华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项目               金额         占比         金额          占比        金额         占比         金额         占比 非流动负债合计      43,675.31    96.46   43,675.31      96.08   44,364.19     96.72   44,782.24    96.67  负债合计        45,279.30   100.00   45,455.28     100.00   45,869.40   100.00    46,324.78   100.00      （七）财务指标分析                            表 15-12 基础设施项目重要财务指标       财务指标           2022 年 1-3 月         2021 年度            2020 年度            2019 年度        毛利率               69.6%                69.2%            66.0%              64.2%        净利率               30.7%                28.0%            24.2%              22.4%       资产负债率              67.4%                67.3%            66.6%              65.9%  致；基础设施项目的净利率由 22.4%提升至 30.7%，主要由于营业成本下降所致；2019-2022 年 3 月  末，基础设施项目的资产负债率由 65.9%提升至 67.4%，负债率水平有小幅提升，基本保持稳定。      （八）重大资本性支出和资产重组情况  限公司。2022 年 5 月，北京保障房中心有限公司与北京燕保宜居住房租赁有限公司签署了《集团内  企业资产、债务及员工之整体划转实施协议》，将文龙家园项目、熙悦尚郡项目相关资产、负债、  员工无偿划转予燕保宜居。本次交易中的资产和负债按照其资产交割日的账面净值划转。      报告期内，基础设施项目无重大资本性支出情况。      五、基础设施项目资产价值情况      评估机构戴德梁行就基础设施资产于评估基准日 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估，出  具了编号为戴德梁行评报字（2022/BJ/F1）第 076 号、戴德梁行评报字（2022/BJ/F1）第 077 号的评  估报告。评估情况及结论如下：      （一）评估方法和评估结果      根据戴德梁行出具的评估报告，由于基础设施资产为收益性物业，其收益情况及相关费用均具  有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施资产的特点和实际状  况，采用收益法作为本次估价的评估方法。      应用收益法进行估价时，按照确定具体方法、测算收益期、期末未来收益、确定报酬率或者资  本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，报酬                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 资本化法是预测基础设施资产未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到评估基准日后相加得到基 础设施资产价值或者价格的方法。本次估价选用报酬资本化法。     本次评估中戴德梁行将基础设施资产按照预测期内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收 入、成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴 现，预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至评估基准 日。     本次评估结果如下：                      表 15-13 基础设施资产的评估情况                         总建筑面积        收益法估值           单价 序号            项目名称                         （平方米）        （元）             （元/平方米） 合计            -         112,796.30   1,151,000,000   -     （二）评估假设     （1）租金单价确定方法     对于基础设施资产租赁期限内的租金单价采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租 金），租赁期外及未达到预测出租率部分首年租金单价按照该项目于评估基准日公租房租金标准测 算，后续预测期内租金单价按照租金价格调整频率及幅度测算。     （2）公共租赁住房租金标准     文龙家园项目首次租金定价单价为 47 元/平方米/月；根据北京市住房和城乡建设委员会京建函 [2019]173 号文，文龙家园项目现行公租房租金标准为 52 元/平方米/月，租金标准自 2019 年 6 月 10 日起实施。对公租房租金标准调整后新签订公租房租赁合同或租赁合同到期续租的，按调整后的租 金标准执行；租赁合同期内的租金标准仍按原合同约定执行，不作调整。根据原始权益人提供资料， 文龙家园项目截至评估基准日平均签约租金为 52 元/平方米/月。     根据北京市住房和城乡建设委员会（京建函[2018]279 号），熙悦尚郡项目现行公租房租金标准 为 60 元/平方米/月，租金标准自 2018 年 7 月 16 日起实施。对公租房租金标准调整后新签订公租房 租赁合同或租赁合同到期续租的，按调整后的租金标准执行；租赁合同期内的租金标准仍按原合同 约定执行，不作调整。根据原始权益人提供资料，熙悦尚郡项目截至评估基准日平均签约租金为 60 元/平方米/月。     （3）预测期内租金价格调整频率及幅度     根据原始权益人提供资料，北京保障房中心应遵循“促公平、可承受、可持续”原则，考虑承租 人的租金负担能力变化及公租房所在区域市场租金变化等因素，适当调整公租房租金标准。租金标                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 准调整原则上应每三年调整一次，实际调整频次及调整情况以最终住建委批复为准，由北京保障房 中心对需调整租金的项目研究提出租金调整方案。待市建委、规划国土、财政、统计等部门共同审 定，并根据需要可邀请相关专家及公众代表参加，最终市建委根据审定方案发布租金调整批复后实 施。实施后对新签订租金合同或合同到期续签的，按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不 作调整。   根据 2014 年 7 月 14 日北京市住房和城乡建设委员会的相关租金标准批复（京建函[2014]255 号）文龙家园项目首次租金定价标准为 47 元/平方米/月，项目自 2019 年 6 月 10 日起租金调增至 52 元/平方米/月，历史年化租金增长率超过 2%。根据北京市住房和城乡建设委员会（京建函[2018]279 号），自 2018 年 7 月 16 日起，熙悦尚郡项目公租房租金标准为 60 元/平方米/月，截至评估报告出 具日尚未进行租金标准调整。   根据产权方介绍及关于项目租金增长率相关说明文件，结合本项目及同类项目历史租金调整经 验，文龙家园项目十年预测期内租金价格按照 2024 年调整至 55 元/平方米/月，后续年度每三年调 整一次，每次调整幅度为 4%测算。十年后租金收益按每年增长 1.5%测算。   根据产权方介绍及关于项目租金增长率相关说明文件，结合本项目及同类项目历史租金调整经 验，熙悦尚郡项目十年预测期内租金价格按照 2024 年调整至 64 元/平方米/月，后续年度每三年调 整一次，每次调整幅度为 4%测算。十年后租金收益按每年增长 1.5%测算。   （4）出租率                         表 15-14 项目历史出租率情况 项目名称          2021 年末           2020 年末     2019 年末 文龙家园项目        92.4%             93.7%       90.0% 熙悦尚郡项目        95.2%             94.3%       98.6%   注：2019 年-2021 年出租率为年末按面积口径统计的出租率   文龙家园项目于 2015 年 2 月正式运营，可出租面积为 76,564.72 平方米，于评估基准日已部分 对外出租，已出租面积为 72,614.41 平方米，截至评估基准日出租率为 94.8%。项目地处海淀区西三 旗，项目周边服务配套设施完善，周边有多所学校、社区商业及公园，公共交通便利，紧邻地铁 8 号线西小口站，租赁住房用房需求稳定。结合项目所在区位情况，基础设施资产已稳定运营，出租 率呈平稳趋势，考虑到项目租赁空闲期、换租及租金收缴情况等影响，在预测期内出租率按照 93% 假设。   熙悦尚郡项目于 2018 年 10 月正式运营，可出租面积为 36,231.58 平方米，于评估基准日已部 分对外出租，已出租面积为 34,158.22 平方米，截至评估基准日出租率为 94.3%。项目地处朝阳区青 年路，项目周边服务配套设施完善，周边有多所学校、社区商业及公园，公共交通便利，租赁住房 用房需求稳定。根据原始权益人访谈介绍结合项目所在区位情况，基础设施资产已稳定运营，出租                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 率呈平稳趋势，考虑到项目租赁空闲期、换租及租金收缴情况等影响，在预测期内出租率按照 95% 假设。   （5）收缴率                         表 15-15 项目历史收缴率情况 项目名称           2021 年            2020 年      2019 年 文龙家园项目         98.4%             99.1%       99.2% 熙悦尚郡项目         99.3%             99.5%       99.8%   根据文龙家园项目和熙悦尚郡项目同类物业租赁市场的收益情况，在出租过程中可能会出现租 金欠缴。考虑到项目历史三年租金收缴率维持在较高水平，且运营管理机构会对租户进行租务管理、 电话提醒等方式避免租金拖欠的发生，结合项目历史收缴率情况并从保守假设角度考虑，对文龙家 园项目及熙悦尚郡项目预测期内租金损失率按照 2%测算。   （6）预测期外净收益增长率   评估对象预测期外至收益期届满的每年净收益按照每年以一定比例增长预测，为根据类似物业 的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出。   （1）资产管理服务费   待完成项目重组及资产划转后，基础设施资产将由北京保障房中心有限公司作为外部管理机构 提供运营管理服务，并签订服务协议，服务协议约定资产管理服务费为当年实收运营收入的 17%， 资产管理服务费主要包括物业管理费、运营类维修费、人工成本等。   （2）空置房屋供暖费   基础设施资产需缴纳空置房屋供暖费，文龙家园项目及熙悦尚郡项目的缴费标准为 30 元/平方 米/采暖期和 18 元/平方米/采暖期。   （3）保险费   基础设施资产需缴纳财产一切险及公共责任险保险费。   （4）相关税费   根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2019 年 第 61 号），公租房项目在公租房建设期间用地及建成后占地，免征城镇土地使用税，对公租房经营 管理单位免征增值税、印花税、房产税等，执行期限为 2019 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。《财                          （财政部税务总局公告 2021 年第 6 号）， 政部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》 明确将《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2019 年第 历史未缴纳增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等相关税费。故本次评估在预测期内未考                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 虑上述税费。   资本性支出一般包括构成固定资产、无形资产、递延资产的支出。在基础设施资产收益年期内， 资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换、加固及改造。根据原始权益人提供资料， 文龙家园项目、熙悦尚郡项目于 2022 年至 2025 年的资本性支出按当年运营收入的 1.5%计算，2026 年至预测期结束资本性支出按当年运营收入的 2.5%计算。   文龙家园项目土地使用权终止日期为 2080 年 10 月 21 日，于评估基准日 2022 年 3 月 31 日剩 余使用年期为 58.56 年；项目于 2014 年建成，根据原始权益人提供资料，未来资本性支出主要用于 主体结构及大型设备的大修和加固，建筑物预计经济耐用年限不短于剩余土地使用年限，故本次估 价，文龙家园项目的收益年期为 58.56 年。   熙悦尚郡项目土地使用权终止日期为 2083 年 11 月 14 日，于评估基准日 2022 年 3 月 31 日剩 余使用年期为 61.62 年；项目于 2017 年建成，根据原始权益人提供资料，未来资本性支出主要用于 主体结构及大型设备的大修和加固，建筑物预计经济耐用年限不短于剩余土地使用年限，故本次估 价，熙悦尚郡收益年期为 61.62 年。   本次评估测算采用 6.0%的折现率。该折现率是资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的 回报率，理论上反映资本之机会成本。在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以安 全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式 如下：   报酬率=无风险报酬率+风险报酬率   其中，无风险报酬率参照评估基准日十年到期国家债券的收益率 2.78%进行确定；风险报酬率 是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，根据评估机构提供数 据，类似业务的风险报酬率在 3%-5%之间。本次基础设施资产位于核心一线城市北京，当地社会经 济环境发展良好，基础设施项目属于公共租赁住房，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况 等综合分析，判断基础设施项目的风险报酬率在本地区类似业务中属于风险较低的类型，故综合考 虑采用 6.0%的折现率。   （三）主要评估假设分析   根据戴德梁行出具的评估报告，文龙家园项目十年预测期内租金价格按照 2024 年调整至 55 元 /平方米/月，后续年度每三年调整一次，每次调整幅度为 4%测算，十年后租金收益按每年增长 1.5% 测算。熙悦尚郡项目十年预测期内租金价格按照 2024 年调整至 64 元/平方米/月，后续年度每三年               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 调整一次，每次调整幅度为 4%测算，十年后租金收益按每年增长 1.5%测算。   具体分析如下：   （1）本项目租金增长率相关法律法规   a.租金定价标准   根据《公共租赁住房管理办法》《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通 知》，公共租赁住房租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场 租金水平确定，并实行动态调整。   b.租金调价流程   根据《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，公租房租金标准由产 权单位拟定，不得高于测定的项目所在区域市场租金，并实行动态调整。公租房项目所在区域的市 场租金由市住房城乡建设主管部门委托具有相应资质的专业估价机构或北京保障房中心定期测定。 产权单位为中央及市属单位的，公共租赁住房项目租金标准需经市住房保障管理部门、市财政部门 审核后实施。   经管理人适当核查，并依据北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）于 2019 年出 具的《北京市住房和城乡建设委员会关于调整凯盛家园等 8 个公租房项目租金标准的批复》（京建 函﹝2019﹞173 号），公租房租金实施动态调整，周期一般为 3 年。对公租房租金标准调整后新签 订的公租房租赁合同或租赁合同到期续租的，按调整后的租金标准执行；租赁合同期内的，租金标 准仍按原合同约定执行，不作调整。   根据上文政策要求，北京市公租房租金调价流程如下：   a.由市住房城乡建设主管部门委托具有相应资质的专业估价机构或北京保障房中心定期测定公 租房项目所在区域的市场租金；   b.现行租金标准实施届满一定期限（一般为三年），产权单位可根据自身经营决策，参考公租 房项目所在区域的市场租金拟定租金调价方案，调价后租金不得高于测定的项目所在区域市场租 金；   c.产权单位为中央及市属单位的，公共租赁住房项目租金标准需经市住房保障管理部门、市财 政部门审核后实施；   d.对公租房租金标准调整后新签订的公租房租赁合同或租赁合同到期续租的，按调整后的租金 标准执行；租赁合同期内的，租金标准仍按原合同约定执行，不作调整。   （2）基础设施项目历史调租由北京保障房中心根据相关政策以及自身经营情况实施   基础设施项目历史调租参照上述流程实施，整体由北京保障房中心作为业主单位提出申请，经                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住建部门审批之后完成调整。具体调整安排，在满足一般满 3 年以及略低于同地段、同类型住房的 市场租金水平等前提政策要求下，由北京保障房中心综合考虑自身实际经营情况来实施，具体如下：    文龙家园项目自 2015 年 2 月开始运营。2019 年 4 月 30 日，北京市住建委征询北京市财政局之 后出具批复，文龙家园项目自 2019 年 6 月 10 日起租金标准由 47 元/平方米/月调整为 52 元/平方米 /月，租金调整后，文龙家园项目年均租金增幅约为 2.17%。    根据 2018 年 7 月 16 日北京市住房和城乡建设委员会的相关租金标准批复（京建函[2018]279 号）熙悦尚郡项目首次租金定价标准为 60 元/平方米/月。因 2021 年调租项目较多，综合考虑调租 幅度和疫情影响等因素，熙悦尚郡项目未列入 2021 年度租金调整计划，并原计划于 2022 年申请调 整熙悦尚郡项目租金。    （3）基础设施项目周边市场化项目租金水平及增长率高于本项目，同时已约定了租金价格调 整申请工作流程    a.周边市场化项目历史租金增长率较高    国家统计局和地方统计局尚未有公开披露房屋租金水平及增长情况的数据，因此本项目选取了 Wind 以及 CREIS 中指数据库作为统计分析数据来源，其中：Wind 在国内金融信息服务行业处于领 先地位，数据内容涵盖股票、债券、基金、外汇、金融衍生品、大宗商品、宏观经济、财经新闻等 领域，是众多证券公司、基金管理公司、保险公司、银行、投资公司、合格境外机构投资者（QFII） 等投资机构常用的数据库；CREIS 中指数据库是房地产专业数据库，服务了众多房地产品牌企业以 及戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯等机构。因此，Wind 和 CREIS 中指数据库 统计数据具有较强的参考性。根据对上述来源的统计数据分析，周边市场化项目租金增长率如下：    根据 Wind 收录的二手住宅租金指数数据，2011 年底至 2021 年底 10 年间，北京住宅租金指数 从 142.70 增加到 203.00，年均复合增长率为 3.59%。    根据 CREIS 中指数据库统计的数据，文龙家园项目及熙悦尚郡项目分别位于海淀区西三旗板块 及朝阳区青年路板块，该区域市场化项目小户型（一居或二居）2018 年 1 月至 2022 年 3 月历史年 化复合租金增长率为 5%以上，具体情况如下表：                      表 15-16 项目同区域市场化租金增长率                                                区域     项目                 海淀区           西三旗板块                    朝阳区         青年路板块     户型        一居     二居      一居           二居        一居     二居     一居     二居 复合年均增长率      8.40%   8.50%   9.0%         8.1%      7.7%   7.1%   6.3%   5.0%                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           数据来源：CREIS 中指数据库，戴德梁行 注 1：西三旗板块以京藏高速、后屯路与建材城西路、西小口路为核心，北至昌平回龙观，南至清 河小营，西至西二旗，东至新都东路 注 2：青年路板块以青年路与朝阳北路为核心，南至朝阳路，北至姚家园路，东西两侧分别与东四 环、东五环相接     b.基础设施项目低于同区域市场化项目租金     文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于海淀区西三旗板块及朝阳区青年路板块，根据 CREIS 中 指数据库相关数据，区域内及项目周边小户型（一居室及二居室，平均单套建筑面积约为 50-80 平 方米）截至 2022 年 3 月末，平均租金情况如下：             表 15-17 截至 2022 年 3 月末基础设施项目周边市场租金情况            项目                      西三旗板块           青年路板块       一居（元/平方米/月）                   103             117       二居（元/平方米/月）                   89               98            平均                       96              107.5                                数据来源：CREIS 中指数据库 注 1：西三旗板块以京藏高速、后屯路与建材城西路、西小口路为核心，北至昌平回龙观，南至清 河小营，西至西二旗，东至新都东路 注 2：青年路板块以青年路与朝阳北路为核心，南至朝阳路，北至姚家园路，东西两侧分别与东四 环、东五环相接 注 3：平均数为一居和二居房租金的算术平均值     根据截至 2022 年 3 月 31 日基础设施项目在执行租金批复，朝阳区熙悦尚郡项目平均签约租金 为 60 元/平方米/月（相较青年路板块平均价格低约 44%），文龙家园项目平均签约租金为 52 元/平 方米/月（相较西三旗板块平均价格低约 46%），均低于同区域市场租金水平。     c.增长率假设符合北京保障房中心持有的同区项目历史调租幅度     截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心于朝阳区持有运营 14 个公租房项目，其中 10 个项目 运营超过 3 年，9 个项目至少进行过 1 轮租金调整，合计调租轮次 10 次，北京保障房中心持有的朝 阳区公租房项目整体调租年均增幅6为 2.88%。     截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心于海淀区持有运营 9 个公租房项目，其中 7 个项目运 营超过 3 年，7 个项目均至少进行过 1 轮租金调整，合计调租轮次 7 次，北京保障房中心持有的海 淀区公租房项目整体调租年均增幅为 2.13%。     本基金基础设施项目评估假设为从 2025 年至 2031 年每三年进行一次租金调整，每次租金调整 增幅为 4%，年化租金增幅为 1.32%，低于同区项目历史年均调租幅度。     北京保障房中心作为本基金运营管理机构，将于调租周期第 2 年向北京市住建委预报送下一年 间隔期长度（年）计算得出。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 调整租金价格的计划，经北京市住建委同意后，将于周期第 3 年正式报送调整租金价格的申请。有 效的预沟通可缩短租金调价申请的正式审批流程，增大租金调整的成功率和确定性。   对此，北京保障房中心已出具《承诺函》：就因基础设施项目租金调整方案未获相关主管部门 批准，或批复的租金调整幅度低于预期，导致基础设施项目不能按计划调整项目租金，基础设施项 目收入无法按预期增长，进而影响基础设施项目的预期收益水平的，本公司承诺，本公司作为本基 金运营管理机构，将于每个调租周期第 2 年向北京市住建委预报送下一年调整租金价格的计划，经 北京市住建委同意后，将于周期第 3 年正式报送调整租金价格的申请。   同时，基金管理人将积极督促北京保障房中心推动上述租金价格调整申请及沟通工作。   （1）影响基础设施项目空置率的主要因素   根据历史经营情况，基础设施项目一般每年进行两次区住保部门集中组织的配租（以下简称“配 租”，具体配租方式通常为快速配租或公开摇号配租），配租完成后，至下一次配租之前，如有租户 租约到期不再续租或提前退租，则空余房源一般需待下一次配租时进行出租。因此，影响本项目空 置率的因素主要为配租实施、公租房供需，此外租户稳定性、装修及维修也可能导致租赁房源短期 内出现空置。   基础设施项目一般每年组织两次配租，如因行业政策变动或其他原因导致区住房保障部门推迟 或减少组织配租，本基金基础设施项目招租工作将受到影响。此外，在配租后的租户选房过程中， 最终通知选房的租户中会有少部分放弃实际签约，因此每次配租后仍会存在一定空置房源进入下一 次配租。同时，因配租工作涉及环节较多，流程较长，从各区住房保障管理部门筹集房源，筹划发 布配租公告，承租人经过申请、备案、意向登记、资格复核、签订租赁合同，到最终承租家庭入住， 一般用时 2-6 个月，故在此配租过程期间，可出租房源仍然空置。配租完成后，区住房保障部门会 按月对租户是否满足公租房租户的资质条件进行动态监管，对于不符合要求的租户，会通知北京保 障房中心，由北京保障房中心通知租户退租，由此产生的空置房源会进入候选房源，进入下一次配 租流程。   因此，在各区住房保障部门组织配租之前，基础设施项目空置房源可能无法进行出租，进而产 生空置。   区域供需主要影响基础设施项目在进行配租时的签约率，如区域公租房供大于求，则在进行配 租时，签约房源将低于配租房源数量，导致本项目出现房屋空置情况。   基础设施项目公租房区域供需整体呈供小于求的状态。每次配租工作前，北京保障房中心上报 当前空置房源套数，各区住房保障部门一般以该空置房源套数确定配租套数并组织配租工作。文龙                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 家园项目最近完成的一次配租为 2021 年 9 月，根据北京市海淀区人民政府发布《关于启动海淀区 第十九批公共租赁住房配租意向登记公告》，此次配租房源涉及 19 个项目，可配租房源共计 3,512 套（含文龙家园项目房源 27 套），配租意向登记共 5,962 户。熙悦尚郡项目最近一次配租为 2021 年 7 月，根据北京市朝阳区人民政府发布《2021 年朝阳区第二批公共租赁住房项目剩余房源开展 “快速配租”的公告》，此次配租房源涉及 25 个项目，可配租房源共计 1,654 套（含熙悦尚郡项目房 源 6 套），配租意向登记共 3,549 户。   基础设施项目近三年历史配租情况如下：                 表 15-18 基础设施项目近三年历史配租情况                      文龙家园项目                 熙悦尚郡项目       批次              配租套数（套）      入住套数（套）   配租套数（套）    入住套数（套）                                             数据来源：北京保障房中心   近三年历次配租中，文龙家园项目合计 6 套公告房源未完成配租，熙悦尚郡项目合计 6 套公告 房源未完成配租，主要因为在实际配租过程中，虽然意向登记家庭户数及看房家庭户数大于配租套 数，区住房保障部门按照公告配租房源 1:1.2~2 的比例确定看房家庭户数，但在后续看房过程中会 出现申请家庭因为户型、位置等原因最终未签约入住的情况，其余意向登记家庭也不能继续进行本 次剩余房源的配租，剩余房源将进入下一轮公开配租或趸租，故存在最终入住套数小于配租套数的 情况。   此外，文龙家园项目在 2021 年上半年及下半年配租中，最终入住房源套数比公告的配租房源 套数累计多 11 套，主要因为根据配租公告，申请家庭选房前如有腾退等原因产生的房源可一并纳 入该次配租房源，故最终入住套数高于配租套数。   文龙家园及熙悦尚郡项目为公共租赁住房项目，租金定价低于同区域同类型市场租金水平，历 史运营期间，在资质审核通过的情况下绝大多数租户会在租期到期前确认续租意向。2019-2021 年， 文龙家园项目续租率分别为 98.00%、89.74%和 96.18%，2019 年、2020 年熙悦尚郡项目未有租约到 期，2021 年熙悦尚郡项目续租率为 98.71%。   基础设施项目户内仅配备基本厨卫设备设施，同时在与租户签订的住房租赁合同中约定，房屋 腾退时，租户应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。原始权益人在换租                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 空闲期的期间，也会根据需要进行设备设施的维修。故基础设施项目日常运营过程中不涉及额外的 装修期。   （2）基础设施项目空置率计算方式   基础设施项目空置率计算综合项目运营现状和区域供需，考虑未来租户续租情况、未来装修/维 修等其他因素加总确定，具体如下：   文龙家园和熙悦尚郡项目历史空置率情况如下表所示：                   表 15-19 基础设施项目历史空置率    年份       2022年3月31日     2021年末        2020年末        2019年末   文龙家园              5.2%          7.6%        6.3%          10.0%   熙悦尚郡              5.7%          4.8%        5.7%          1.4%                                             数据来源：北京保障房中心   如上文分析，文龙家园和熙悦尚郡项目租金价格低于周边市场水平，历史续租率整体较高，基 础设施项目租户粘性较强，预计未来租户续租情况变动对本项目空置率影响相对较小。   如上文分析，基础设施项目日常运营过程中不涉及额外的装修期，预计因装修、维修导致的空 置率影响相对较小。   （3）本项目空置率假设的计算   综合上述分析，本项目空置率假设计算如下表所示：                  表 15-20 基础设施项目空置率假设计算         项目名称                文龙家园                     熙悦尚郡         空置率假设                    7%                   5%   综合考虑，设定文龙家园假设空置率为 7%，熙悦尚郡假设空置率为 5%。   本次评估测算采用 6.0%的折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额 的回报率，理论上反映资本之机会成本。在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以 安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公 式如下：   报酬率=无风险报酬率+风险报酬率   其中，无风险报酬率参照评估基准日十年到期国家债券的收益率 2.78%进行确定；风险报酬率 是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，根据评估机构提供数                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 据，类似业务的风险报酬率在 3%-5%之间。本次基础设施资产位于核心一线城市北京，当地社会经 济环境发展良好，基础设施项目属于公共租赁住房，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况 等综合分析，判断基础设施项目的风险报酬率在本地区类似业务中属于风险较低的类型，故基础设 施项目评估采用 6.0%的折现率具备合理性。   截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目、熙悦尚郡项目的评估价值分别为 7.32 亿元及 4.19 亿 元，对应评估单价分别为 9,561 元/平方米及 11,564 元/平方米。综合前文对租金增长率、出租率及 折现率合理性的分析，基础设施项目估值具备合理性。   （1）影响分析   根据北京市租金确定及调整政策，基础设施项目租金原则上每三年调整一次。疫情以来，基础 设施项目租金水平保持稳定。同时，考虑到基础设施项目租金和同区域市场租金存在较大差距（截 至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目较同板块市场租金低约 46%，熙悦尚郡项目较同板块市场租金 低约 44%），且评估假设于 2024 年进行首次租金调增，因此预计当前疫情不会对基础设施项目租 金增长率假设形成显著影响。   从 2020 年疫情发生至今，基础设施项目出租率始终保持较高水平，详见“第十四部分 基础设施 项目基本情况”之“一、基础设施项目概况”之“（三）运营数据”。但根据北京市公租房配租实施政策， 基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进行配租，剩 余房源可以面向单位趸租，因此疫情可能对配租工作产生阶段性影响。但从历史实际数据来看，疫 情对项目出租率并未形成显著影响。同时，保障房中心运营能力良好，并且已就未来项目租金、出 租率等管理事项出具了承诺函。 分别为 99.8%、99.5%及 99.3%。文龙家园项目及熙悦尚郡项目 2021 年末收缴率较 2020 年末及 2019 年末略有下降，主要原因系少部分租户的财务状况受到了疫情影响，导致租金收缴的周期变长。尽 管受疫情影响基础设施项目收缴率出现一定程度下降，但仍处于较高水平。同时，评估机构对文龙 家园项目及熙悦尚郡项目预测期内租金损失率按照 2%测算，2021 年末文龙家园项目及熙悦尚郡项 目收缴率均在 98%以上，高于评估的租金损失率假设。   此外，从 2020 年疫情发生至今，公租房并未涉及租金减免的情况。同时，本基础设施项目租金 和同区域市场租金存在较大的差距（截至 2022 年 3 月 31 日，文龙家园项目较同板块市场租金低约 果出现国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减 免租金等情形，将召开基金份额持有人大会审议相关事项；2）如果因国家或当地有权机构基于新冠                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金而减少基础设施项目收入，但 原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身 或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生 因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的，不需召开基金份额持有人大 会。   因此预计新冠疫情不会对基础设施项目租金假设形成显著影响。从历史经营来看，近三年，虽 然有疫情，但是项目营业收入及净利润保持稳定增长：              表 15-21 近三年及一期基础设施项目营业收入及利润情况                                                                  单位：万元       项目         2022 年 1-3 月          2021 年       2020 年       2019 年       营业收入            1,759.28           6,916.71     6,592.49     6,301.83       净利润               539.26           1,935.15     1,594.66     1,411.69   综上，新冠疫情对基础设施项目评估值不构成显著影响。同时，基础设施项目已就疫情影响做 出风险提示，具体风险提示见“第八部分 风险揭示”之“二、与基础设施项目相关的风险”之“（二十） 基础设施项目评估风险”及“（二十三）新型冠状病毒疫情造成的风险”。   （2）应对措施   如上文所述，尽管疫情预计对基础设施项目评估值不构成显著影响，但根据北京市公租房配租 实施政策，基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进 行配租，剩余房源可以面向单位趸租，因此疫情可能对配租工作产生阶段性影响，进而可能阶段性 影响项目收益。   对此，本基金运营管理机构北京保障房中心已加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进 行细化，各项目运营中心直接对接各区住保部门，加强对接沟通工作，提升配租效率。同时，外部 管理机构北京保障房中心将进一步完善租金收缴工作，提升收缴率水平。此外，北京保障房中心是 北京市政府下属国有企业，具有通畅的沟通渠道和能力，与各区住保部门保持良好的沟通和合作， 并且已出具《承诺函》：就因区住房保障部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少， 导致基础设施项目空置房源无法进行出租，空置率阶段性高于预期，进而影响该期间基础设施项目 收益的，本公司承诺加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进行细化，各项目运营中心直接 对接各区住保部门，加强对接沟通工作，提升配租效率，推动基础设施项目按照预期进行配租相关 工作。   因此，对于相关政府部门或主管机构鼓励、倡导租金减免政策的，基金管理人将根据协议约 定决定是否召集基金份额持有人大会决定政策落实方案，并推动北京保障房中心积极采取通过协 助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身或者其协助申请相             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 关部门就减免事宜给予项目公司补偿等方式缓释对应期间项目公司发生因减免租金的政策性因素 使得收入减少进而导致可供分配金额下降的风险。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望   华夏基金管理有限公司编制了可供分配金额计算表及其附注，普华永道中天会计师事务所（特 殊普通合伙）对该测算报告进行了审核并出具了可供分配金额测算报告。   投资者认购本基金时，应认真阅读《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金 2022 年 9 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年度可供分配金额测算审核报告》全文。 可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投 资者进行投资决策时应谨慎使用。   一、基础设施项目现金流测算分析   （一）预测报表                         表 16-1 预测合并利润表                                                                  单位：元          项目                    月 31 日                                 预测数                     预测数 一、营业总收入                              23,121,968.20           69,460,366.78  其中：营业收入                             23,093,038.41           69,285,810.01    利息收入                                  28,929.79              174,556.77 二、营业总成本                            (16,216,864.45)         (42,444,399.67)    其中：营业成本                         (11,604,656.09)         (34,932,823.98)    税金及附加                            (1,323,643.20)          (1,752,440.85)    管理人报酬                              (460,800.00)          (1,390,387.24)    托管费                                 (38,400.00)            (115,865.60)    其他费用                             (2,789,365.16)          (2,001,428.80)    信用减值损失                                        -          (2,251,453.20) 三、利润总额                                6,905,103.75           27,015,967.11    减：所得税费用                            (249,081.18)            2,130,396.54 四、净利润                                 6,656,022.57           29,146,363.65 五、综合收益总额                              6,656,022.57           29,146,363.65                        表 16-2 预测合并现金流量表                                                                  单位：元          项目              至 2022 年 12 月 31 日                                预测数                      预测数 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金                         21,938,386.48        66,514,310.66                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 收到其他与经营活动有关的现 金 经营活动现金流入小计                              21,967,316.27         66,688,867.43 购买商品、接受劳务支付的现金                         (1,019,544.69)       (11,539,208.69) 支付给职工以及为职工支付的                                         (166,666.67)          (333,333.33) 现金 支付的各项税费                                (3,102,336.92)        (1,844,087.94) 支付其他与经营活动有关的现                                        (1,100,000.00)        (1,999,200.00) 金 经营活动现金流出小计                             (5,388,548.28)       (15,715,829.96) 经营活动产生的现金流量净额                           16,578,767.99         50,973,037.47 二、投资活动产生的现金流量 收购基础设施项目所支付的现                                  (1,133,362,280.22)                        - 金净额 投资活动现金流出小计                       (1,133,362,280.22)                        - 投资活动使用的现金流量净额                    (1,133,362,280.22)                        - 三、筹资活动产生的现金流量 发行基金份额收到的现金                       1,152,000,000.00                         - 筹资活动现金流入小计                        1,152,000,000.00                         - 向基金份额持有人分配支付的                                                     -       (16,564,647.55) 现金 支付基金设立日前归属于原始                                        (2,460,044.11)                      - 权益人的利润 筹资活动现金流出小计                             (2,460,044.11)       (16,564,647.55) 筹资活动产生/(使用)的现金流 量净额 四、现金净增加额                               32,756,443.66         34,408,389.92 加：期初/年初现金余额                                        -         32,756,443.66 五、期末/年末现金余额                            32,756,443.66         67,164,833.58                         表 16-3 可供分配金额测算表                                                                     单位：元         项目                     月 31 日                                 预测数                      预测数 一、净利润                                6,656,022.57           29,146,363.65 折旧和摊销                                7,810,665.61           23,431,996.84 利息支出                                            -                       - 所得税费用                                  249,081.18          (2,130,396.54) 二、税息折旧及摊销前利润                        14,715,769.36           50,447,963.95 三、其他调整   基础设施基金发行份额募集 的资金   收购 基 础设 施项 目 所支 付                                  (1,133,362,280.22)                        - 的现金净额                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    支付的所得税费用                      (1,778,693.73)      (91,647.09) 应收项目的变动                          (1,154,651.93)     (520,046.15) 应付项目的变动                            4,796,344.29     1,136,766.76 支付基金设立日前归属原始权                                  (2,460,044.11)                 - 益人的利润 加：期初/年初现金余额                                         32,756,443.66 减：本期/本年分配金额                                   -   (16,564,647.55) 未来合理的相关支出预留     —预留资本性支出                       (329,075.80)    (1,326,790.46)     —预留不可预见费用                    (1,150,000.00)    (1,000,000.00)     —期末/年末经营性负债                              (14,712,720.31)      (15,237,793.83) 余额 四、本期/本年可供分配金额                    16,564,647.55     49,600,249.29   可供分配金额测算报告是基金管理人根据本基金所投资的标的基础设施项目历史期间所反映 的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所投资的基础设施项目在预测期间的经营计划、投 资计划、财务预算以及各项基本假设和特定假设的前提下，本着谨慎的原则而编制的。本基金的可 供分配金额测算报告按照中国证监会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、上 海证券交易所颁布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号—审核关注事项（试行）》及基金业协会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引 （试行）》的相关要求及基金合同中约定的基金可供分配金额的计算调整项编制。   本基金将按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、各 项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制财务报表。   本基金在编制可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策与北京保障房中心按照特殊目的 编制基础编制的 2021 年度备考财务报表所应用的主要会计政策无重大差异。   可供分配金额测算报告的预测期间为 2022 年 9 月 1 日（预计基金成立日）至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年度（以下称“预测期间”），基础设施基金设立日可能和目前的假设不一致，2022 年需根据基础设施基金实际成立日计算首年实际可供分配金额。因此预测的 2022 年 9 月 1 日-12 月   （1）本基金及本基金所投资的基础设施项目经营业务所涉及国家或地区的现行政治、法律、法 规、政策及其经济环境无重大变化；   （2）本基金及本基金所投资的基础设施项目所涉及的税收政策无重大变化；   （3）本基金及本基金所投资的基础设施项目的经营计划将如期实现，不会受到政府行为、行业 或劳资纠纷等的重大影响；   （4）本基金及本基金所投资的基础设施项目所从事的行业布局及产品市场状况无重大变化；                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （5）本基金及本基金所投资的基础设施项目的经营活动不受到资源严重短缺的不利影响；   （6）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；   （7）本基金及本基金所投资的基础设施项目经营活动将不会受到新冠肺炎疫情的重大不利影 响；   （8）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影响。   （1）营业收入   营业收入主要包括项目公司的租金收入，于预测期间，营业收入的金额根据项目公司与相关承 租人正在执行的合同约定及根据标的基础设施项目的历史经营数据，并考虑预测期间的出租率、租 金水平等因素之后，对预测期间的租金收入进行预测。                       表 16-4 营业收入预测                                                            单位：元                         （预计基金成立日）至                 2023 年度       租金收入                 23,093,038.41          69,285,810.01   各标的基础设施项目年度预计可出租面积=各标的基础设施项目总可出租面积×各标的基础设 施项目各年度平均出租率。   于预测期间，当某一时点各标的基础设施项目已签约合同的租赁面积之和超过各标的基础设施 项目年度预计可出租面积时，该假设不适用；当某一时点各标的基础设施项目已签约合同的租赁面 积之和小于各标的基础设施项目年度预计可出租面积时，开始假设新增新签约租户，此时所有租户 租赁面积之和等于该标的基础设施项目年度预计可出租面积。   考虑标的基础设施项目为北京市公共租赁住房，均已稳定运营且出租率呈平稳趋势，本基金在 预测出租率时主要是考虑预测期内租约到期情况、各标的基础设施项目历史出租率水平等因素，假 设于预测期间各标的基础设施项目各年度平均出租率如下表所示：                       表 16-5 出租率预测             项目               （预计基金成立日）至              2023 年度      文龙家园公共租赁住房项目                      93%              93%      熙悦尚郡公共租赁住房项目                      95%              95%                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据北京市住房和城乡建设委员会（京建函[2019]173 号），文龙家园项目现行租金标准为 52 元/平方米/月；根据北京市住房和城乡建设委员会（京建函[2018]279 号），熙悦尚郡项目现行租金 标准为 60 元/平方米/月。考虑到调整租金标准需经北京市住房和城乡建设委员会的审核，存在一定 的不确定性。于预测期间内，假设标的基础设施项目的租金标准保持不变。   假设自 2022 年 8 月 1 日起，项目公司将作为出租方履行合同。假设所有租户在预测期间内， 不会出现提前退租的情形；   假设标的基础设施项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变化；   考虑标的基础设施项目的租金标准、出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及 租赁押金的金额在预测期内不会发生变化。   （2）营业成本   营业成本主要包括运营管理服务费、折旧及摊销及能源费。营业成本的明细具体如下：   根据本基金与北京保障房中心拟签署的《运营管理服务协议》，于预测期间，北京保障房中心 将接受本基金管理人委托作为标的基础设施项目的运营管理机构，提供标的基础设施项目的各项运 营管理服务并收取运营服务费，运营服务费包括基本服务费和激励服务费。   其中，项目公司应当支付的相应的标的基础设施项目所对应的基本服务管理费用（含对应的增 值税）=当期项目公司实收运营收入×相应的基本服务费费率 17%；   项目公司应当支付的相应的标的基础设施项目所对应的年度激励服务费（含对应的增值税）= （项目公司实际运营净收入-项目公司目标运营净收入）×20%。其中，运营净收入=项目公司主营业 务收入-当期信用减值损失-除激励服务费（如有）以外的当期营业成本和管理费用+当期折旧及摊销 额-税金及附加（如有）-购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金。于预测期内，假设 标的基础设施项目实际运营净收入与设定的标的基础设施项目目标运营净收入一致，因此假设无需 支付激励服务费。   于预测期间，折旧和摊销按照以下方式预测：假设原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变； 本基金收购项目公司股权构成非同一控制下的企业合并进行合并对价分摊后对折旧和摊销的影响； 假设项目公司在预计基金成立日 2022 年 9 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间不存在新购置的资产。   根据《运营管理服务协议》，空置房屋的取暖费由本基金承担，于预测期间内，文龙家园项目 及熙悦尚郡项目分别按照 30 元/平方米及 18 元/平方米计算缴纳。                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （3）税金及附加    本基金的税金及附加主要包括不可抵扣的进项税、增值税附加及印花税。    根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2019 年第 61 号）及《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局 公告 2021 年第 6 号），2019 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，单独核算的公共租赁住房经营业务 免征印花税、房产税、增值税及城镇土地使用税等税费。    根据税务相关法规和实务操作，对于专项计划就持有的项目公司债权后从项目公司收取的利息 或利息性质的收入适用简易计税办法按 3％的征收率缴纳增值税及 12％税率缴纳增值税附加税费。    本基金合并范围内主体印花税按照应纳税凭证记载的金额乘适用税率计算缴纳。    （4）管理人报酬及托管费    本基金在预测期间内的管理人报酬包括基金管理费、托管费，并根据本招募说明书“第二十三部 分 基金的费用与税收”中相关约定进行预测。    （5）其他费用    于预测期间，标的基础设施项目由北京保障房中心运营管理，本基金承担的管理费用主要包括 本基金合并范围内各主体的专业服务费、管理人员薪酬和保险费等。    （6）信用减值损失    信用减值损失为应收账款按坏账政策计提的减值准备。于预测期间，基于基础设施项目的现有 运行状况、项目公司有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预期进行考虑计提。    （7）所得税费用    于预测期间，项目公司适用的企业所得税税率为 25%。    本基金于非同一控制下企业合并取得的可辨认净资产于购买日的公允价值高于项目公司净资 产账面价值的部分分摊至项目公司的投资性房地产，本基金根据投资性房地产的计税基础与其购买 日公允价值的差额相应确认递延所得税负债，并于 2022 年 9 月 1 日（预计基金成立日）至 2022 年    （8）应收项目的变动    本基金的应收项目为根据租赁合同约定预测的租户应付租金。根据历史的租金收缴情况，本基 金预测文龙家园项目、熙悦尚郡项目的年度租金收缴率约为 95%。    （9）应付项目的变动    本基金的应付项目主要包括应付租赁保证金、应付运营管理服务费、应付专业服务费、应付管 理人报酬、托管费、应付项目公司管理人员薪酬、保险费及能源费、应交税费。    （10）资本性支出的预留和使用    资本性支出主要包括原有基础设施资产的大修支出及更新改造支出。基于运营管理机构的意见                        华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 结合本基金管理人的审慎判断，考虑各标的基础设施项目历史大修支出及更新改造支出的实际发生 额及各标的基础设施项目的物业特定因素，本基金在可供分配金额测算表中对以后期间重大资本性 支出金额进行预留，年度预留比例为当期实收现金收入的 1.5%。本基金预计在预测期间内不会实际 发生重大资本性支出。    （11）期末/年末经营性负债余额    本基金在可供分配金额计算中对期末/年末经营性负债余额进行预留，于预测期间包括当期/当 年确认的租赁保证金、运营管理服务费、专业服务费、管理人报酬、托管费以及预收租金款等，除 预收租金款及租赁保证金外，其他期末/年末经营性负债余额均预计于次年支付。    基于历史期间的应收款项回收情况，本基金预期次年收回的应收租金产生的现金流入可用于偿 付上述经营性负债。    本基金所作可供分配金额测算表已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。但由于可供分 配金额测算表所依据的各种假设具有不确定性，本基金提醒投资者进行投资决策时不应过于依赖该 项资料，并注意以下有关风险的影响。    基础设施资产现金流量主要来源于标的基础设施项目的租金收入，物业租金收入与出租率正相 关。标的基础设施项目是位于北京市朝阳区及海淀区的公共租赁住房，租赁住户均为符合《北京市 公共租赁住房管理办法》规定条件的个人或家庭。如未来出租率出现大幅下降，存在本基金存续期 内基础设施项目物业租金收入下降的风险。如未来出租率与预测存在差异，会导致预测期间基础设 施项目现金流量发生变化。    于预测期间，如果标的基础设施项目出租率下降 5%，而其他因素保持不变，于 2022 年 9 月 1 日（预计基金成立日）至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年度本基金可供分配金额将会分别减少 约人民币 740,070.16 元及 2,837,286.15 元。    本基金将与监管机构保持持续的沟通，采取相应措施不断提升改善出租物业设施，同时建立运 营管理机构的有效监督和激励机制，以确保基础设施项目出租率水平保持在合理稳定水平。    （二）预测现金分派率    基于以上重要假设参数，以 11.52 亿元为募集资金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期间 和 2023 年度本基金的现金分派率7分别约为 4.30%（年化）和 4.31%。    （三）项目成本费用情况    根据经普华永道中天会计师事务所审计的备考审计报告，项目运营成本主要为职工薪酬、物业 资金，即人民币 11.52 亿元。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 费、维修保养费、能源费及租赁费等费用，2019 年至 2021 年，项目各项运营成本及管理费用构成 情况如下：                 表 16-6 项目运营成本及管理费用占收入比例    费用性质        2021 年       2020 年      2019 年   三年平均    职工薪酬         4.94%       4.92%       7.20%    5.69%    物业费          5.14%       5.86%       5.34%    5.44%   维修保养费         0.97%       1.53%       1.15%    1.22%    能源费          0.45%       0.68%       0.45%    0.53%    租赁费          0.44%       0.58%       0.45%    0.49%   行政办公费         0.26%       0.33%       0.37%    0.32%   技术服务费         0.18%       0.15%       0.13%    0.15%     其他          0.39%       0.33%       0.56%    0.43%     合计         12.76%       14.37%      15.65%   14.26%   根据 2019 年至 2021 年备考财务报表，项目各项运营成本（包括物业费、维修费、人工成本等） 合计约占营业收入的 15.65%、14.37%、12.76%，三年平均值为 14.26%。   根据《运营管理服务协议》约定，将物业费、人工成本、维修保养费、提供租赁管理及日常运 营等服务相关的行政办公费、信息化服务相关费用等打包进运营服务费，按照项目公司实收运营收 入的 17%计算。除打包进运营服务费的成本以外，项目未来运营成本还包含空置房供暖费、保险费， 上述两项预计 2023 年合计约为项目公司实收运营收入的 0.38%。因此，2023 年项目公司总的运营 成本共计约占项目公司实收运营收入的 17.38%，其中空置房供暖费、保险费合计占 0.38%，由项目 公司支出，其他包括物业费、人工、维修保养等在内的费用由外部管理机构包干，总计按照项目公 司实收运营收入的 17%进行约定。   如上文所述，项目近三年平均运营成本为 14.26%，考虑到熙悦尚郡项目及文龙家园项目总体运 营时间不久，后续维修等费用支出或有所提升，以及实施基础设施 REITs 后对资产运营质量要求的 提升，同时考虑外部管理机构的合理利润，项目未来运营成本处于合理水平。   外部管理机构就提供《运营管理服务协议》项下的运营管理服务有权收取运营服务费，运营服 务费水平详见本招募说明书“第十八部分 基础设施项目运营管理安排”之“二、运营管理服务协议的 主要内容”之“（六）费用收取”。   根据《运营管理协议》约定，将物业费、人工成本、维修保养费等打包进运营服务费。综合考 虑外部管理机构提供服务内容所需的成本、未来实施基础设施 REITs 后对资产运营质量要求提升而                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 产生的附加成本、外部管理机构较好的管理能力及服务水平，确定服务费费率。2019 年至 2021 年， 上述打包进运营服务费的相关费用情况如下：                表 16-7 打包进运营服务费的相关费用占收入比例        费用性质             2021 年         2020 年   2019 年   三年平均        职工薪酬              4.94%         4.92%    7.20%    5.69%         物业费              5.14%         5.86%    5.34%    5.44%        维修保养费             0.97%         1.53%    1.15%    1.22%  能源费（不含空置房能源费）           0.13%         0.15%    0.06%    0.11%         租赁费              0.44%         0.58%    0.45%    0.49%        行政办公费             0.26%         0.33%    0.37%    0.32%        技术服务费             0.18%         0.15%    0.13%    0.15%     其他（不含保险费）            0.32%         0.25%    0.47%    0.35%          合计             12.39%         13.77%   15.17%   13.77%   考虑到熙悦尚郡项目及文龙家园项目总体运营时间不久，后续维修等费用支出或有所提升，以 及实施基础设施 REITs 后对资产运营质量要求的提升，同时考虑外部管理机构的合理毛利，综合确 定外部机构基本运营服务费为实收运营收入的 17%。   根据《运营管理服务协议》，外部管理机构提供服务包括：（1）制定经营及预算计划；（2） 租赁管理；（3）项目收益管理服务；（4）日常运营服务；（5）财务及核算事项服务；（6）项目 维修与改造；（7）保险事项；（8）空置房管理等事项（详见本招募说明书“第十八部分 基础设施 项目运营管理安排”之“二、运营管理服务协议的主要内容”之“（二）运营服务内容”），外部管理服 务内容覆盖项目经营需要。   考虑到北京保障房中心系统化、规范化的运营管理能力，可以促进底层资产良好运转（详见本 招募说明书“第十八部分 基础设施项目运营管理安排”之“一、外部管理机构基本情况”之“（七）基 础设施项目运营相关业务流程、管理制度”）；并且，北京保障房中心为底层资产运营制定详细方案 （详见“第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望”之“三、未来两年运营计划”）；同时，北京保 障房中心特殊行业地位，可为资产运营提供高效的资源整合能力（详见“第十七部分 原始权益人”之 “二、业务情况”），运营管理机构具有较强的能力履行运营管理职责。   综上，外部运营机构管理费水平具备合理性。   二、未来运营展望   （一）区域经济增长态势较好，未来发展可期   文龙家园项目及熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区。根据北京市统计局数据，2021 年全年北京市实现地区生产总值 40,269.6 亿元，按不变价格计算，比上年增长 8.5%。其中，第一产 业增加值 111.3 亿元，              增长 2.7%；第二产业增加值 7,268.6 亿元，                                        增长 23.2%；                                                第三产业增加值 32,889.6                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 亿元，增长 5.7%。三次产业构成为 0.3︰18.0︰81.7。按常住人口计算，全市人均地区生产总值约为 分派的持续性和稳定性。   （二）基础设施项目所处阶段运营成熟，收益较为稳定 万元，收入呈稳定上升趋势，且基础设施项目已经运营超过三年，整体收益较为平稳。   （三）市场空间广阔，供需情况良好   北京市存在较大的住房保障需求。根据北京市人大城建环保委员会《关于市十五届人大四次会 议主席团交付审议的代表议案审议结果的报告》，截至 2021 年初，全市尚有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超 2 万户。   具体到海淀区与朝阳区公共租赁住房市场方面，根据 2021 年 7 月北京市朝阳区人民政府发布 《2021 年朝阳区第二批公共租赁住房项目剩余房源开展“快速配租”的公告》，此次配租房源涉及 25 个项目，可配租房源共计 1,654 套，此次配租意向登记共 3,549 户；根据 2021 年 9 月北京市海淀区 人民政府发布《关于启动海淀区第十九批公共租赁住房配租意向登记公告》，此次配租房源涉及 19 个项目，可配租房源共计 3,512 套，此次配租意向登记共 5,962 户。   因此，北京市租赁住房需求较大，市场供需关系良好，基础设施项目的市场空间广阔。   （四）运营管理机构经验丰富，保障项目健康运营   本项目的运营管理机构为北京保障房中心，北京保障房中心作为国内保障性住房行业的代表性 企业，自 2011 年成立起即开展保障性住房项目投资、建设、运营。截至 2021 年末，北京保障房中 心持有公租房 14.13 万套，遍及全市 16 个区，已投入运营 9.82 万套，已入住 8.42 万户。运营管理 机构丰富的行业经验为基础设施项目健康运营提供了坚实基础和必要保障。   三、未来两年运营计划   为贯彻落实北京市关于加强基层社区治理的指示精神，持续加强本项目资产管理、物业管理、 品质督查和社区文化建设，保障运营资产处于良好状态，持续提升品牌影响力，实现资产持续保值、 增值，不断提高公租房居民的幸福感、获得感和安全感，已制定了如下运营计划：   （一）租务管理方面   基于考核指标与运营管理机构出具的相应承诺（详见《招募说明书》“第十七部分 原始权益人” 之“七、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”之“1、原始权益人及控股股东承诺”之“（8）北 京保障房中心出具《承诺函》”），运营管理机构将多措并举，做好基础设施项目的日常运营管理工 作，积极沟通优化配租流程、提升配租效率，进而提高本项目的出租率，具体措施如下：   （1）多渠道加强与住保部门沟通，积极推进房源分配               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   保障房中心将积极主动加快推进房源分配工作，深化与住房保障部门沟通，主动推进分配加速。   具体而言，保障房中心将通过约请市区两级召开分配会议、发出房源对接催办函、电话沟通催 办等多种形式，着力解决基础设施项目房源空置问题。   （2）推广数字化登记系统，提高配租效率   保障房中心将积极发挥主体协调作用，推广“快速配租”“实时配租”等意向登记系统，用系统登 记代替传统的窗口登记。同时，保障房中心将与项目所在区加强沟通，研商登记规则，为项目所在 区提供成熟经验和思路借鉴，确保分配方案精准高效。   （3）加大空置房情况监测频次，针对性解决空置房问题   考虑到空置房源是实时动态变化的特征，保障房中心将提升空置房情况监测分析频次，梳理空 置房源分配进展，细化完善房源分配台账。通过对空置房的高频监测，掌握准确的空置房源信息， 分析空置房源具体情况，研究落实空置房配租方案计划。   （4）区级市级分配联动、双管齐下提升配租效率   针对常态化退租且短期空置的房源，保障房中心将落实“首次分配以区为主、常态化配租市级统 筹”的长效分配机制，积极推动配租有序、高效运行。一方面，保障房中心将继续以区级保障房配租 为重点，提升配租效率；另一方面，保障房中心将积极参与市级统筹组织的面向中心城区具备保障 房备案资格的优抚对象及退役军人家庭等群体开展专项配租，双管齐下提升配租效率。   按照合同约定的租金收缴要求，制定租金收缴任务指标，采用短信催缴、电话催缴、入户催缴、 约谈催缴等形式，开展租金收缴工作。严格落实有关财务制度、内控制度要求，确保已收租金到位， 实收款项确保账目准确。   制定租金清欠指标任务，针对欠缴租户逐户分析欠缴原因，并制定清欠方案，在采用入户追缴、 约谈追缴的同时也采用法律手段，维护项目权益，确保完成租金清欠任务。   （二）物业品质提升 检查备件质量，保证维修质量；加强维修台账监管，保证维修台账真实性和准确性。 必要性、成本控制等要素，保证资产良好状态运营，同时有效控制维修成本。 则，日常期间重点就公租房物业“四保”管理、消防安全管理、空置房及地下空间管理等。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 领的公租房社区文化”主题，以“小居大家”建设打响公租房社区品牌，持续创建“五个社区”，健全完 善公租房共建自治体系，积淀与延展“燕保”品牌内涵，不断提高居民素养和社区文明程度。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                         第十七部分 原始权益人   一、基本概况   本基金初始募集资金投资的基础设施项目的原始权益人为北京保障房中心有限公司，截至本招 募说明书出具日，北京保障房中心基本信息如下：                       表 17-1 原始权益人基本信息 公司名称         北京保障房中心有限公司（曾用名：北京市保障性住房建设投资中心） 法定代表人        金焱 注册地址         北京市宋庄镇小堡村南街甲 1 号 1116 室 注册资本         5,155,041.47 万元人民币 成立日期         2011 年 06 月 27 日 统一社会信用代码     91110000576880856J              保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部门              批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理；从事房地产经纪业务；              项目投资；投资管理；资产管理；住房租赁经营；出租商业用房；出租办              公用房；代理记账；机动车公共停车场服务；技术开发、技术咨询、技术 经营范围              服务；销售建筑材料、家用电器、家具。（市场主体依法自主选择经营项              目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内              容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营              活动。）   本基金成立前，中国建设银行股份有限公司为北京保障房中心参与基础设施 REITs 试点提供咨 询服务。 号），决定金焱同志任北京保障房中心总经理（法定代表人）。 预核（内）字〔2011〕第 0098125 号），同意预先核准北京保障房中心的企业名称为“北京市保障性 住房建设投资中心”。 申请设立北京市保障性住房建设投资中心。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 京市保障性住房建设投资中心，住所为北京市海淀区西四环中路 16 号院 3 号楼 C 座 4 层，法定代 表人为金焱，注册资本为 1,000,000 万元，企业类型为全民所有制企业。经营范围为“一般经营项目： 保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部分批准后出售保障性住房； 房地产开发；物业管理”。 照》（注册号为 110000013999935）。 批复》（京国资〔2014〕97 号），同意北京保障房中心修改其章程并按有关规定办理工商变更相关 手续。根据修改后的章程，北京保障房中心注册资本变更为 1,527,119.78 万元。 （备案）申请书》，申请变更注册资本。 表》，核准北京保障房中心变更注册资本为 1,527,119.78 万元。 业执照》。 制）登记申请书（非公司制企业备案申请书）》，申请变更经营范围。 表》，同意北京保障房中心经营范围变更为：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建 设；经房屋管理部门批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理；从事房地产经纪业务。（依 法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动） 执照》。 注册资本变更为 3,610,558.655487 万元，经营范围变更为：保障性住房投融资、收购、租赁；组织 保障性住房建设；经房屋管理部门批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理；从事房地产经 纪业务；技术服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关 部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 执照》。   根据北京市国资委于 2021 年 11 月 23 日出具的《关于在北京市保障性住房建设投资中心实施 公司制改制的批复》（京国资〔2021〕150 号），北京保障房中心公司制改革方案已报经市委、市                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 政府审核同意，同意北京保障房中心由全民所有制企业改制为国有独资公司，并以 2020 年 12 月 31 日为改制基准日，根据方案核定改制后公司注册资本为 481.46 亿元，改制后公司名称为“北京保障 房中心有限公司”，由北京市国资委履行出资人职责。 建设投资中心”于 2021 年 12 月 13 日名称变更为“北京保障房中心有限公司”。 照》。 工商信息变更，修改注册资本为“5,155,041.470198 万元人民币”，修改注册地址为“北京市通州区宋 庄镇小堡村南街甲 1 号 1116 室”。   截至本招募说明书出具日，北京市人民政府国有资产监督和管理委员会持有原始权益人 100% 的股权。股权结构图如下图所示：                     图 17-1 原始权益人股权结构图   北京保障房中心为北京市国资委独家出资成立的国有独资公司，北京市国资委是其出资人和实 际控制人，持有北京保障房中心 100%的股权。   截至 2022 年 3 月 31 日，原始权益人的组织结构框架如下图：             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                图 17-2 原始权益人组织结构图  北京保障房中心按照《中华人民共和国公司法》《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法 律法规的要求建立了法人治理结构，并按有关规定规范运作。  （1）出资人机构  北京保障房中心是由北京市政府出资并按照《公司法》设立的国有独资公司，北京市国资委代 表北京市政府履行出资人职责。公司不设股东会。  北京市国资委根据北京市政府的授权，依照《公司法》《企业国有资产法》《企业国有资产监 督管理暂行条例》等法律、行政法规和规章的规定，对公司行使下列职权： 业工资总额预算方案、股权和分红激励方案；             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （2）董事会  公司设董事会，为公司的决策机构，在公司治理中发挥定战略、作决策、防风险作用。董事会 由七名董事组成，其中，外部董事的人数原则上不少于内部董事人数，职工董事一名。  董事会对北京市国资委负责，依照《公司法》等法律、行政法规的规定和北京市国资委的授权 行使下列职权： 投资、对外投资项目的额度，批准一定额度以上的投资项目； 根据总经理的提名聘任或者解聘公司总法律顾问；根据董事长提名聘任或解聘董事会秘书；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 薪酬等事项； 励方案等；批准公司职工收入分配方案； 制，并对实施进行总体监控； 投资后评价、违规经营投资责任追究等机制；对公司依法合规经营实施情况进行审查和监控； 公司内部审计机构的负责人，决定聘用或者解聘负责公司财务会计报告审计业务的会计师事务所及 其报酬； 决定公司内部审计机构设置及其负责人，指导、检查和评估公司内部审计工作； 参与决定公司所投资企业的有关事项； 案；   （3）经理层   公司设总经理一名。按照管理权限，根据上级党委任命，由董事会决定聘任或者解聘。   总经理对公司董事会负责，依法行使管理生产经营、组织实施董事会决议等职权，向董事会报 告工作，接受董事会的监督管理和监事会的监督，在公司治理中发挥谋经营、抓落实、强管理作用。   总经理依照《公司法》等法律、行政法规、北京市国资委相关规定和董事会的授权，依法行使 下列职权： 长期发展规划；                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 一定额度以上的资产处置方案、年度财务预算方案和决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案、增 加或者减少注册资本的方案及内部管理机构设置和调整方案，经北京保障房中心党委研究和董事会 批准后，组织实施； 性费用的支出； 律顾问等高级管理人员；   （4）监事会   公司根据《公司法》设监事会。监事会由 5 名成员组成。职工代表监事由职工代表大会选举产 生，其他监事会成员按照干部管理权限由上级委派。监事会设主席 1 名，监事会主席人选按规定程 序确定。公司董事、高级管理人员不得兼任监事。   监事会依照《公司法》《企业国有资产法》和《国有企业监事会暂行条例》等有关法律、行政 法规履行监督职责，检查公司财务，监督公司重大决策和关键环节以及董事会、经理层履职情况。   根据《北京保障房中心有限公司章程》，公司设董事会、监事会及经理层，为实现经营机制有 效衔接，公司改制为国有独资公司后，设置过渡期，过渡期内新公司董事会暂不完备，设一名执行 董事，由总经理担任并作为法定代表人。执行董事按照干部管理规定由市委任命。由于公司改制刚 完成，截至 2024 年 6 月 30 日，公司监事会尚未到位。   二、业务情况                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   公司经营范围为：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部门批 准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理；从事房地产经纪业务；项目投资；投资管理；资产 管理；住房租赁经营；出租商业用房；出租办公用房；代理记账；机动车公共停车场服务；技术开 发、技术咨询、技术服务；销售建筑材料、家用电器、家具。（市场主体依法自主选择经营项目， 开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国 家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）   北京保障房中心业务范围从前期融资、投资建设到后期销售、出租及运营管理等业务均专注于 保障性住房项目。北京保障房中心坚持以租为主、以保障民生而非以大规模盈利为主要经营目的， 营业收入主要来源于公共租赁住房租赁业务和储备房销售业务。   （1）公共租赁住房租赁业务   原始权益人公共租赁住房租赁主要有两种业务模式： 共租赁住房项目。配建公共租赁住房的收购价格，在商品房土地“招拍挂”阶段确定；其他保障房建 设主体整体开发的公共租赁住房项目的收购价格，由原始权益人与建设方协商确定。收购价格由土 地补偿款和建安成本构成。在公共租赁住房项目收购完成后，由原始权益人持有，向符合要求的租 户提供租赁服务。 租赁服务。根据已批复的《北京市国土资源局关于北京市保障性住房建设投资中心建设收购公共租 赁住房用地有关问题的请示》（京国土用[2012]332 号），原始权益人通过划拨方式获得建设公共租 赁住房项目用地。   （2）储备房销售业务   原始权益人受北京市住房和城乡建设委员会委托，从事储备房的收购和销售工作。原始权益人 储备房销售业务主要包括两种模式： 自有资金或市场化融资定向实施建设安置房项目（包括配套商业），房屋建成后向定向安置家庭销 售，销售收入用于偿还融资本息。 完善再上市流程，实现封闭运行，平抑房价。原始权益人收储房源包括安置房、限价商品房、集资 合作建房等，通过存量房资源整理，以安置房、自住型商品房、共有产权房等形式实现销售。   （3）租赁住房商业配套设施经营   依据北京市政府已批复的《关于北京市保障性住房建设投资中心自建及整体收购公租房项目增                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 加商业配套设施事宜的请示》（京建文[2013]69 号），“为实现公租房项目运营资金平衡，同时更好 地方便居民生活，增加住户就业机会，促进公租房事业可持续发展，一是市投资中心自建及整体收 购的公租房项目，在现有千人指标基础上，原则上按不超过地上建筑规模 15%的比例增配商业，实 现盈亏平衡；二是增加配套商业土地按协议出让方式供应；三是增加配套商业由市投资中心统一经 营，不得转让”。因此，北京保障房中心在自持的部分公租房项目上按不超过地上建筑规模 15%的比 例增配商业配套设施，并由北京保障房中心统一经营。   （4）管理服务   原始权益人的管理服务主要为子公司对外从事工程管理业务，主要包括工程项目运营中为设 计、采购、施工、项目控制、安全、质量、操作维护等方面提供的咨询及管理服务或支持。   （5）其他业务   原始权益人的其他业务主要为委托贷款业务。原始权益人承担北京市保障房建设领域发放委托 贷款的职能，原始权益人对参与保障房项目建设但获得银行借款比较困难的保障房建设主体提供了 资金支持。贷款企业多为北京市国有企业，还款来源较有保障。根据建设项目的不同，还款来源包 括公共租赁住房租金、保障房销售款以及商业配套的租金收入等。近年来原始权益人委贷业务已逐 渐去化，其他业务收入占比营业收入比重仅 1%左右。   （1）保障性住房行业发展状况 要由配租型公租房和配售型共有产权住房构成的城镇住房保障体系。2020 年党的十九届五中全会强 调“有效增加保障性住房供给”、“扩大保障性租赁住房供给”等。新时代的住房保障将在对中低收入 群体“应保尽保”的基础上，结合我国城镇化进程，进一步扩大保障覆盖面，面向“新市民”，解决新 就业无房职工和外来务工人员特别是开发区和产业园区职工的住房困难。   根据《2021 年国务院政府工作报告》，李克强总理提出保障好群众住房需求。坚持房子是用来 住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地 供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展 长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。                                       （国办发[2021]22 号）， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解 住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以 人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 会议。加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人的住房困难问题，是完善国家住房保障体系 的重要政策，是各级政府“十四五”期间的重要任务。保障性租赁住房相关配套政策和规划的陆续出 台，为保障性租赁住房行业的发展奠定了坚实的基础。 加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。在地方两会工作报告中，2022 年重点任务均强化部署 保障性租赁住房建设。“大力增加保障性租赁住房供给”、“加快发展长租房市场”被住建部列为 2022 年工作重点，并提出“6 个落实”，包括落实好土地支持政策、落实审批流程再造和简化、落实中央 补助、落实税费优惠政策、落实水电气价格政策以及金融政策。保障性租赁住房将迎来爆发式发展。 保障性住房，并要求协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系，未来共有产权住房 和其他销售型政策性住房或由配售型保障房取代，住房保障体系进一步调整与完善，“市场+保障”双 轨制逐渐形成。14 号文明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实 现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；二是推动建立房地产业转 型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期， 推动房地产业转型和高质量发展。    根据北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，2020 年，北京市建设 筹集各类政策性住房 68,279 套，完成全年 4.5 万套任务的 151%，其中集体土地租赁住房 10,469 套， 公共租赁住房 3,206 套，转化、改建租赁住房 1,583 套，定向安置房 40,552 套。2020 年，全市竣工 各类政策性住房 98,201 套，完成 9 万套年度任务的 109%，其中公共租赁住房 20,167 套，定向安置 房 59,658 套。      其中公共租赁住房实物申请 2.1 万户、通过审核备案 1.97 万户，                                        同比分别减少 14.2%、20.55%。 房，深入推进住房保障高质量发展。北京市出台各项规则，通过多措并举激发市场活力、引导各类 社会资本参与到保障性租赁房源的供给中。2022 年 8 月，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设 发展白皮书（2022）》，2021 年北京市共建设筹集政策性住房 6.10 万套，竣工政策性住房 8.31 万 套，公租房新增分配量 2.28 万套，对低保、低收入、重残、大病四类家庭实现依申请“应保尽保”。 京市力争建设筹集公租房 6 万套、保障性租赁住房 40 万套（间）、共有产权住房 6 万套，加大保障 性住房建设用地供应力度，新增保障性租赁住房供地、公租房供地和共有产权住房供地占比不低于 住房用地供应总量的 15%、10%和 15%。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的通知》，北京市计划建设筹集保障性租赁住房 8 万套（间），各类保障性住房竣工 9 万套。2023 年，北京市共建设筹集约 8.15 万套（间）保障性租赁住房，完成约 9.27 万套（间）的各类保障性住 房竣工。 度，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题，建设筹集保障性租赁住 房 7 万套，竣工各类保障性住房 8 万套。不断完善房地产市场调控机制，加强房屋租赁市场监管， 促进房地产市场平稳健康发展。      （2）保障性住房行业发展前景      根据《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》，北京市将加快构建以公租房、保障性租赁 住房、共有产权住房、安置房为主体的住房保障制度体系，继续优化审核分配机制，持续推进公租 房运营管理规范化，进一步提升安居宜居水平，让群众获得感、幸福感、安全感成色更足。      根据北京市统计局数据，2023 年，北京地区居民人均可支配收入 81,752 元，比上年增长 5.20%。 虽然城镇居民人均可支配收入保持增长，但是相对于北京市区高企的商品房租金价格，拥有自住房 仍是许多中低收入住房困难家庭依靠正常收入无法实现的目标。保障性租赁住房由于其限定标准、 限定租金的特点，比较适合中低收入住房困难家庭实现住房梦。近年来北京市内保障房申请持续火 爆，反映了北京市区域内居民对于保障性住房的强烈需求。      原始权益人是全国规模排名前列的保障性住房投资、建设和运营企业，承担着北京市级住房保 障政策落地平台和实施平台职能，是北京市保障性住房建设和发展的主力军。      根据北京市政府 2011 年 10 月 18 日下发的《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》， 北京市级统筹建设、收购公共租赁住房所需资金原则上由北京市保障性住房建设投资中心 8负责筹 集，市财政向北京保障房中心注资。      北京保障房中心以在“以租为主”的住房保障体系中发挥主体作用为使命，积极发挥全市基本住 房保障体系的主体力量、实现职住平衡与产城融合的骨干力量、推动住房建设和管理提质升级的引 领力量。坚持优先发展公租房、加快发展保障性租赁住房、推动发展共有产权住房，全面提升住房 保障供应规模、优化供应体系，服务首都构建新发展格局。积极推进绿色建筑、引领装配式住宅发 展方向，以“小居大家”理念打造代表新时代首都治理水平的新型社区，全面提升住房保障产品与服 务质量。加快“一体化、数字化、智能化、平台化”转型发展，全面提升企业经营管理与发展能力， 培育可持续发展新优势。                     华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      截至 2024 年 3 月末，北京保障房中心作为北京市保障房建设的主要力量，成立至今累计筹集 建设各类保障性住房约 21.92 万套，其中，公租房约 16.28 万套。截至 2024 年 3 月末，北京保障房 中心在管公租房约 16.56 万套，占北京全市公租房总量的一半以上，遍及全市 16 个区，并积极推动 保障性租赁住房管理建设，为北京建立“以租为主”的住房保障体系提供有力支撑。      北京保障房中心取得营业收入的主要业务板块为：储备房销售、公共租赁住房租赁、商业房地 产经营9、管理服务等。                 表 17-2 原始权益人近三年及一期营业收入及成本构成情况                   金额                金额               金额               金额         项目                   （亿       占比       （亿      占比       （亿      占比       （亿      占比                   元）                元）               元）               元）         储备房销售       4.71 38.46%     21.63 52.76%     22.26 57.95%     21.00   59.37%       公共租赁住房租赁      6.75 55.10%     17.38 42.39%     14.84 38.64%     13.22   37.38% 营业 商业房地产经营          0.41   3.31%     1.49   3.62%     1.00   2.60%     0.83   2.35% 收入   管理服务           0.05   0.38%     0.45   1.10%     0.31   0.81%     0.31   0.88%          其他         0.34   2.75%     0.05   0.12%     0.01   0.02%     0.00   0.01%          合计        12.25 100.00%    40.99 100.00%    38.41 100.00%    35.37 100.00%         储备房销售       2.51 32.34%     15.46 54.92%     17.10 60.79%     19.23   68.68%       公共租赁住房租赁      4.92 63.36%     11.45 40.68%     10.29 36.58%      8.19   29.25% 营业 商业房地产经营          0.32   4.14%     0.82   2.90%     0.71   2.52%     0.49   1.75% 成本   管理服务           0.00   0.01%     0.42   1.50%     0.02   0.07%     0.08   0.29%          其他         0.01   0.15%     0.00   0.00%     0.00   0.01%     0.00   0.01%          合计         7.76 100.00%    28.15 100.00%    28.13 100.00%    28.00 100.00%         储备房销售       2.20 49.07%      6.17 48.03%      5.15 50.10%      1.78   24.15%    公共租赁住房租赁         1.83 40.79%      5.93 46.14%      4.55 44.26%      5.03   68.25% 营业                  0.08   1.86%    商业房地产经营                           0.67   5.22%     0.29   2.82%     0.34   4.61% 毛利      管理服务           0.05   1.04%     0.03   0.22%     0.29   2.82%     0.23   3.12%  润       其他            0.32   7.25%     0.05   0.39%     0.01   0.05%     0.00   0.00%          合计         4.48 100.00%    12.84 100.00%    10.28 100.00%     7.37 100.00%         储备房销售              46.71%           28.53%           23.16%           8.46% 营业                         27.11%    公共租赁住房租赁                                 34.11%           30.63%           38.02% 毛利    商业房地产经营                 20.64%           45.13%           28.63%           40.79%  率      管理服务                  98.66%           6.15%            93.64%           73.56%                      华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    金额                金额                   金额              金额        项目                    （亿       占比       （亿        占比         （亿     占比       （亿       占比                    元）                元）                   元）              元）          其他                 96.52%            98.87%             73.91%            10.72%        合计                   36.62%            31.34%            26.76%             20.84%   截至 2022 年 3 月末，原始权益人在建和拟建的具有保障性质的租赁住房项目如下：       表 17-3 截至 2022 年 3 月末原始权益人在建的具有保障性质的租赁住房项目情况                              总投资金额           已投资金额 建筑面积                   房屋       项目进       项目名称         所在区                              （万元）            （万元） （万平方米）                  套数        展 北京城市副中心住房项目                    通州区        496,765.33     167,658.18        39.55      2,888     在建  （0701 街区）A#地块 北京城市副中心住房项目                    通州区        351,835.50     105,062.76        24.78      1,648     在建  （0701 街区）B#地块 北京城市副中心住房项目                    通州区        427,582.15     139,831.80        32.99      2,552     在建  （0701 街区）D 地块 北京城市副中心住房项目                    通州区        344,116.00      78,932.88        18.62      1,830     在建  （0701 街区）E 地块 北京城市副中心住房项目                    通州区        188,961.20      31,920.76         7.53       870      在建  （0701 街区）F 地块 丰台区南苑李家庄 4 号       丰台区        56,816.00        1,084.82         3.13       332      在建 丰台西局公共租赁住房项             丰台区               66,347.00       44,687.07         3.42       611      在建      目  含英园项目（7 号地）       通州区        60,214.23       39,867.90         5.43       450      在建 焦化厂剩余地块保障房项             朝阳区               570,926.00      64,070.71        41.29      2,541     在建      目 平乐园公共租赁住房项目 朝阳区               89,919.00       56,108.74         8.61       852      在建 通州区丁各庄公租房项目 通州区               283,259.00     140,672.49        12.21      2,197     在建   大兴新城海户新村         大兴区        284,757.42     125,271.78        16.04      2,705     在建   顺义新城第 18 街区 SY00-0018-6015~6017 地 顺义区     264,281.00      25,347.44        17.86      2,891     在建     块公租房项目 怀柔科学城集租房项目一                       怀柔区     112,185.19      55,555.40         5.79       667      在建           期 怀柔科学城集租房项目二                       怀柔区     112,796.26       773.40           6.24       546      在建           期        合计             -      3,710,761.28    1,076,846.12      243.49     23,580     -       表 17-4 截至 2022 年 3 月末原始权益人拟建的具有保障性质的租赁住房项目情况  序号                   项目名称                                用地规模（公顷）           项目状态                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  合计                 -                                   33.39               -   三、财务状况   中喜会计师事务所（特殊普通合伙）对原始权益人 2019 年度、2020 年度及 2021 年度财务报表 进行了审计，分别出具中喜审字[2020]第 00587 号无保留意见的审计报告、中喜审字[2021]第 01183 号无保留意见的审计报告和中喜财审 2022S00935 号无保留意见的审计报告。原始权益人 2022 年第 一季度财务报表未经审计。   （1）合并资产负债表                表 17-5 原始权益人近三年及一期合并资产负债表                                                                         单位：万元         项目         2022 年 3 月末           2021 年末        2020 年末        2019 年末 流动资产： 货币资金                      715,297.61       633,649.20    423,640.91     907,169.31 交易性金融资产                            -                -    308,900.00 应收账款                     280,337.51        268,322.42    291,906.30     157,589.92 预付款项                    1,568,246.38     1,529,102.22   1,027,070.85    679,576.89 其他应收款                     42,943.62        51,597.11      36,533.65      33,458.18 存货                      1,487,150.40     1,510,569.42   1,495,371.07   1,756,375.05 划分为持有待售的资产                         -                -              -      1,116.40 其他流动资产                    66,485.24        49,955.14      28,372.22      67,394.53 流动资产合计                  4,160,460.76     4,043,195.52   3,611,795.01   3,602,680.27 非流动资产： 债权投资                       5,400.00         5,400.00               -              - 可供出售金融资产                           -                -              -     45,016.00 长期应收款                    488,641.19      1,276,976.57   2,515,571.74   3,141,409.00 长期股权投资                      7,576.11        7,576.11       7,258.44         851.14 其他权益工具投资                  40,016.00         40,016.00     40,016.00               - 投资性房地产                  4,435,032.66     4,388,895.64   4,200,118.92   3,034,032.36 固定资产                      25,724.23        28,776.73      26,483.12      26,434.32               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         项目      2022 年 3 月末         2021 年末         2020 年末         2019 年末 在建工程             1,899,560.22       1,778,665.83    1,567,510.83    1,794,389.90 使用权资产                  529.26             646.20        1,076.09               - 无形资产                 7,179.09           6,763.03        6,266.87        3,242.52 开发支出                   718.72             718.72               -               - 商誉                      15.57              15.57          15.57           15.57 长期待摊费用               2,925.53           3,081.80        1,287.43         972.60 递延所得税资产             19,714.96          19,697.29      13,945.22         8,674.95 非流动资产合计          6,933,033.56       7,557,229.49    8,379,550.22    8,055,038.35 资产总计            11,093,494.32      11,600,425.01   11,991,345.23   11,657,718.62 流动负债： 短期借款                20,000.00         20,000.00       20,000.00                - 应付账款               447,535.17        497,442.58      627,401.98      359,765.62 预收款项                38,214.29          17,418.70        8,142.49    1,324,436.49 合同负债             1,341,498.60       1,297,924.02    1,295,801.96               - 应付职工薪酬                 152.81            257.86          178.19          196.49 应交税费                27,099.64         17,005.18       15,457.65       26,859.45 其他应付款               74,226.40         76,483.82       81,839.14      113,288.59 一年内到期的非流动负债                  -                 -     200,657.26                - 其他流动负债              26,551.44          21,680.78        7,807.08          32.02 流动负债合计            1,975,278.35      1,948,212.94    2,257,285.75    1,824,578.66 非流动负债： 长期借款             2,494,844.61       3,117,644.61    3,918,680.20    4,513,257.98 应付债券             1,081,000.79       1,081,289.19     547,138.49      247,487.89 租赁负债                   483.79             539.53         966.41                - 长期应付款               44,915.57          45,705.46      47,550.82       64,135.25 递延所得税负债                344.08             344.20         122.46             5.10 其他非流动负债              1,950.76           1,601.42               -               - 非流动负债合计          3,623,539.60       4,247,124.41    4,514,458.37    4,824,886.22 负债合计             5,598,817.95       6,195,337.35    6,771,744.12    6,649,464.87 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）        4,925,967.62       4,925,967.62    4,648,616.98    4,471,768.18 其他综合收益                   -1.24             -1.93               -               - 盈余公积金                2,717.64           2,717.64      22,620.61       19,924.76 未分配利润               42,043.55         28,816.20      161,366.98      147,466.72 归属于母公司所有者权益合计    4,970,727.57       4,957,499.54    4,832,604.58    4,639,159.66 少数股东权益             523,948.80         447,588.12     386,996.53      369,094.09 所有者权益合计          5,494,676.37       5,405,087.66    5,219,601.11    5,008,253.75               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         项目      2022 年 3 月末           2021 年末             2020 年末         2019 年末 负债和所有者权益总计       11,093,494.32       11,600,425.01       11,991,345.23   11,657,718.62  （2）合并利润表              表 17-6 原始权益人近三年及一期合并利润表                                                                            单位：万元         项目       2022 年 1-3 月          2021 年度             2020 年度        2019 年度 营业总收入                 122,455.64        409,896.63          384,079.96     353,683.72 营业收入                  122,455.64        409,896.63          384,079.96     353,683.72 营业总成本                 109,300.47        404,971.31          356,418.31     331,234.95 营业成本                   77,613.31        281,454.70          281,285.20     279,978.07 税金及附加                   5,508.82          28,403.49          17,243.29        9,715.73 销售费用                      104.05            470.79              546.41         962.94 管理费用                    4,000.59          24,182.02          18,881.11      18,995.62 研发费用                       45.80            550.34              257.83         365.16 财务费用                   22,027.90          69,909.96          38,204.47      21,217.43 其中：利息费用                32,656.34        183,274.20          196,876.47     201,152.75  减：利息收入                10,573.60        113,631.20          158,767.34     180,176.52 加：汇兑净损益                   -11.07             -10.51                  -            0.10 加：其他收益                  4,339.48          15,458.30           4,579.90          49.40 投资收益                             -         3,539.16           1,334.95         418.49 其中：对联营企业和合营企业                                  -          248.44             -128.51         -707.86 的投资收益 信用减值损失                           -          -357.25                  -               - 资产减值损失                           -                   -          242.73       -1,072.52 营业利润                   17,494.66          23,565.52          33,819.22      21,844.14 加：营业外收入                    14.21            335.09               38.18         716.74 减：营业外支出                     0.28            156.59              280.81         269.03 利润总额                   17,508.58          23,744.02          33,576.59      22,291.85 减：所得税                   4,573.79           5,495.02           8,141.05        5,514.13 净利润                    12,934.79          18,249.00          25,435.54      16,777.72 持续经营净利润                12,934.79          18,249.00          25,435.54      16,777.72 终止经营净利润                          -                   -               -               - 减：少数股东损益                  292.55            837.25            3,632.05        4,215.67                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      项目            2022 年 1-3 月         2021 年度       2020 年度       2019 年度 归属于母公司所有者的净利润           13,227.35        17,411.75     21,803.49     12,562.05 其他综合收益的税后净额                                  -1.93              -             - 综合收益总额                  12,934.79        18,247.08     25,435.54     16,777.72 减：归属于少数股东的综合收 益总额 归属于母公司普通股东综合收 益总额  （3）合并现金流量表               表 17-7 原始权益人近三年及一期合并现金流量表                                                                     单位：万元          项目         2022 年 1-3 月        2021 年度       2020 年度       2019 年度 经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金         174,569.66        468,631.98    253,553.13   522,240.46 收到的税费返还                             -      4,434.32      1,227.55     2,500.86 收到其他与经营活动有关的现金          61,352.86        307,762.49    189,865.00   387,589.02 经营活动现金流入小计             235,922.52        780,828.79    444,645.68   912,330.34 购买商品、接受劳务支付的现金          14,064.10        570,809.52    415,410.42   434,516.01 支付给职工以及为职工支付的现 金 支付的各项税费                 20,605.73         39,877.99     57,381.05    29,287.58 支付其他与经营活动有关的现金          20,248.81        134,171.10     64,243.29   265,544.53 经营活动现金流出小计              60,067.26        774,900.04    561,359.00   756,969.95 经营活动产生的现金流量净额          175,855.26          5,928.74   -116,713.32   155,360.39 投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金              795,813.66        879,521.31    661,948.00   378,550.00 取得投资收益收到的现金                         -      1,964.27      1,460.76     1,031.44 处置固定资产、无形资产和其他                                     -          8.44             -             - 长期资产收回的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金                      -        92.43      16,815.66        10.52 投资活动现金流入小计             795,813.66        881,586.44    680,224.42   379,591.96 购建固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金 投资支付的现金                             -     91,000.00    343,900.00    29,549.00 支付其他与投资活动有关的现金               0.45          1,432.21          1.32             -                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）          项目              2022 年 1-3 月             2021 年度           2020 年度         2019 年度 投资活动现金流出小计                        262,348.46       787,345.90        943,576.87     888,060.93 投资活动产生的现金流量净额                     533,465.20        94,240.54       -263,352.45     -508,468.97 筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金                          70,000.00       123,338.22        184,848.80      36,000.00 取得借款收到的现金                         142,200.00       960,363.59        830,913.71     977,268.21 收到其他与筹资活动有关的现金                             -              46.46               -               - 筹资活动现金流入小计                        212,200.00     1,083,748.28      1,015,762.51    1,013,268.21 偿还债务支付的现金                         805,500.00       756,168.44        904,734.23     847,298.63 分配股利、利润或偿付利息支付 的现金 其中：子公司支付给少数股东的                                            -             972.95               -        2,048.47 股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金                        29.81          1,004.83                 -               - 筹资活动现金流出小计                        840,123.71       974,989.58      1,119,225.14    1,084,439.74 筹资活动产生的现金流量净额                 -627,923.71          108,758.69       -103,462.63      -71,171.53 汇率变动对现金及现金等价物的 影响 现金及现金等价物净增加额                       81,648.41       208,418.96       -483,528.39     -424,280.12 期初现金及现金等价物余额                      602,859.87       394,440.91        877,969.31    1,302,249.42 期末现金及现金等价物余额                      684,508.27       602,859.87        394,440.91     877,969.31                表 17-8 原始权益人近三年及一期主要财务指标     科目        /2022 年 1-3 月           /2021 年度               /2020 年度             /2019 年度 资产总额（亿元）             1,109.35                 1,160.04             1,199.13            1,165.77 负债总额（亿元）              559.88                   619.53               677.17              664.95 所有者权益（亿元）             549.47                   540.51               521.96              500.83 营业收入（亿元）               12.25                    40.99                38.41               35.37 净利润（亿元）                 1.29                     1.82                 2.54                 1.68 流动比率（倍）                  2.11                    2.08                 1.60                 1.97 速动比率（倍）                 1.35                     1.30                 0.94                 1.01 资产负债率（%）               50.47                    53.41                56.47               57.04 EBITDA（亿元）                    -                 30.39                31.50               28.49                           华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            科目        /2022 年 1-3 月            /2021 年度           /2020 年度               /2019 年度      总资产报酬率（%）                     0.44                 1.76                 1.95               1.94      净资产回报率（%）                     0.24                 0.34                 0.50               0.34      存货周转率（次）                      0.05                 0.19                 0.17               0.13      应收账款周转率      （次）      经营活动现金流      （亿元）      投资活动现金流      （亿元）      筹资活动现金流                                -62.79                  10.88            -10.35                  -7.12      （亿元）  注：2022 年 1-3 月指标未经年化。       （1）资产情况                            表 17-9 原始权益人近三年及一期资产情况                                                                                         单位：万元、%       项目                   金额          占比           金额          占比        金额          占比          金额          占比 流动资产： 货币资金             715,297.61   6.45        633,649.20    5.46    423,640.91     3.53     907,169.31      7.78 交易性金融资产                   -        -               -        -   308,900.00     2.58              -         - 应收账款             280,337.51   2.53        268,322.42    2.31    291,906.30     2.43     157,589.92      1.35 预付款项            1,568,246.38 14.14 1,529,102.22        13.18 1,027,070.85      8.57     679,576.89      5.83 其他应收款             42,943.62   0.39         51,597.11    0.44     36,533.65     0.30      33,458.18      0.29 存货              1,487,150.40 13.41 1,510,569.42        13.02 1,495,371.07     12.47 1,756,375.05     15.07 划分为持有待售的                           -        -               -        -            -          -     1,116.40      0.01 资产 其他流动资产            66,485.24   0.60         49,955.14    0.43     28,372.22     0.24      67,394.53      0.58 流动资产合计          4,160,460.76 37.50 4,043,195.52        34.85 3,611,795.01     30.12 3,602,680.27     30.90 非流动资产： 债权投资               5,400.00   0.05          5,400.00    0.05             -          -            -         - 可供出售金融资产                  -        -               -        -            -          -    45,016.00      0.39 长期应收款            488,641.19   4.40 1,276,976.57        11.01 2,515,571.74     20.98 3,141,409.00     26.95 长期股权投资             7,576.11   0.07          7,576.11    0.07      7,258.44     0.06        851.14       0.01 其他权益工具投资          40,016.00   0.36         40,016.00    0.34     40,016.00     0.33              -         -                          华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      项目                 金额          占比           金额          占比              金额           占比        金额          占比 投资性房地产        4,435,032.66 39.98 4,388,895.64            37.83 4,200,118.92       35.03 3,034,032.36    26.03 固定资产            25,724.23   0.23         28,776.73        0.25       26,483.12     0.22     26,434.32    0.23 在建工程          1,899,560.22 17.12 1,778,665.83            15.33 1,567,510.83       13.07 1,794,389.90    15.39 使用权资产              529.26   0.00           646.20         0.01        1,076.09     0.01             -            - 无形资产             7,179.09   0.06          6,763.03        0.06        6,266.87     0.05      3,242.52    0.03 开发支出               718.72   0.01           718.72         0.01               -         -            -            - 商誉                  15.57   0.00            15.57         0.00           15.57     0.00         15.57    0.00 长期待摊费用           2,925.53   0.03          3,081.80        0.03        1,287.43     0.01        972.60    0.01 递延所得税资产         19,714.96   0.18         19,697.29        0.17       13,945.22     0.12      8,674.95    0.07 非流动资产合计       6,933,033.56 62.50 7,557,229.49            65.15 8,379,550.22       69.88 8,055,038.35    69.10 资产总计         11,093,494.32 100.00 11,600,425.01 100.00 11,991,345.23 100.00 11,657,718.62 100.00  人最近三年及一期末资产规模、结构保持稳定，以投资性房地产、长期应收款和在建工程等非流动  资产为主。      （2）负债情况                        表 17-10 原始权益人近三年及一期负债情况                                                                                            单位：万元、%        项目                     金额          占比          金额            占比          金额          占比        金额          占比 流动负债： 短期借款               20,000.00     0.36      20,000.00        0.32      20,000.00    0.30             - 应付账款              447,535.17     7.99     497,442.58        8.03     627,401.98    9.26    359,765.62   5.41 预收款项               38,214.29     0.68      17,418.70        0.28       8,142.49    0.12 1,324,436.49 19.92 合同负债             1,341,498.60 23.96 1,297,924.02 20.95 1,295,801.96 19.14                           -        - 应付职工薪酬                152.81     0.00         257.86        0.00        178.19     0.00       196.49    0.00 应交税费               27,099.64     0.48      17,005.18        0.27      15,457.65    0.23     26,859.45   0.40 其他应付款              74,226.40     1.33      76,483.82        1.23      81,839.14    1.21    113,288.59   1.70 一年内到期的非流动负                             -        -               -           -   200,657.26    2.96             - 债 其他流动负债              26,551.44    0.47      21,680.78        0.35       7,807.08    0.12        32.02    0.00 流动负债合计           1,975,278.35   35.28 1,948,212.94 31.45 2,257,285.75 33.33 1,824,578.66 27.44                            华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         项目                       金额          占比         金额           占比         金额           占比            金额             占比 非流动负债： 长期借款               2,494,844.61 44.56 3,117,644.61 50.32 3,918,680.20 57.87 4,513,257.98 67.87 应付债券               1,081,000.79 19.31 1,081,289.19 17.45           547,138.49       8.08      247,487.89         3.72 租赁负债                    483.79     0.01        539.53      0.01        966.41       0.01 长期应付款                44,915.57     0.80      45,705.46     0.74     47,550.82       0.70       64,135.25         0.96 递延所得税负债                 344.08     0.01         344.2      0.01        122.46       0.00               5.10      0.00 其他非流动负债               1,950.76     0.03       1,601.42     0.03              -          - 非流动负债合计            3,623,539.60 64.72 4,247,124.41 68.55 4,514,458.37 66.67 4,824,886.22 72.56 负债合计               5,598,817.95 100.00 6,195,337.35 100.00 6,771,744.12 100.00 6,649,464.87 100.00                                   原始权益人负债总额分别为 6,649,464.87 万元、  万元、                                                        33.33%、  年及一期末负债主要以长期借款、应付债券及合同负债为主。        （3）收入利润水平                         表 17-11 原始权益人近三年及一期营业收入情况                                                                                              单位：万元、%          项目                     金额         占比          金额         占比          金额         占比             金额          占比         储备房销售      47,098.46     38.46 216,271.59     52.76 222,559.05       57.95 210,027.20             59.38     公租房租赁          67,470.12     55.10 173,762.60     42.39 148,386.85       38.63 132,213.92             37.38   营     商业房地产经   业                 4,050.34      3.31    14,857.34      3.62     9,983.44       2.60       8,330.50          2.36       营   收      管理服务             470.83      0.38     4,495.50      1.10     3,078.14       0.80       3,092.60          0.87   入       其他            3,365.88      2.75      509.60       0.12       72.48        0.02         19.50           0.01           合计      122,455.64 100.00 409,896.63 100.00 384,079.96 100.00 353,683.72                      100.00  元、409,896.63 万元和 122,455.64 万元，2019-2021 年度呈逐年上升趋势。原始权益人营业收入主要  来源于储备房销售、公租房租赁、商业房地产经营10、管理服务四大板块，从收入贡献来看以储备房  销售、公租房租赁为主。                         表 17-12 原始权益人近三年及一期营业成本情况                        华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                                                                                      单位：万元、%       项目                  金额          占比        金额         占比          金额         占比          金额          占比      储备房销售      25,096.45    32.34 154,579.17       54.92 171,015.44       60.80 192,267.29      68.67      公租房租赁      49,179.21    63.36 114,499.13       40.68 102,929.81       36.59     81,943.08   29.27 营 业   商业房地产经营      3,214.32     4.14     8,151.80      2.90     7,125.28      2.53      4,931.99    1.76 成     管理服务           6.32     0.01     4,218.83      1.50      195.76       0.07       817.81     0.29 本      其他          117.00     0.15        5.77       0.00       18.91       0.01        17.90     0.01        合计       77,613.30 100.00 281,454.70 100.00 281,285.20 100.00 279,978.07 100.00 元、281,454.70 万元和 77,613.30 万元，最近三年保持稳定。与收入构成对应，原始权益人营业成本 主要来源于储备房销售、公租房租赁、商业房地产经营 12、管理服务四大板块，从成本构成看以储 备房销售、公租房租赁为主。                      表 17-13 原始权益人近三年及一期毛利润情况                                                                                      单位：万元、%      项目                  金额          占比          金额          占比         金额          占比         金额        占比     储备房销售        22,002.01    49.07     61,692.42     48.03    51,543.61     50.14 17,759.91     24.10 营   公租房租赁        18,290.91    40.79     59,263.47     46.14    45,457.04     44.22 50,270.84     68.20 业     商业房地产经营        836.02       1.86     6,705.54      5.22     2,858.16      2.78    3,398.51    4.61 毛      管理服务          464.51       1.04      276.67       0.22     2,882.38      2.80    2,274.79    3.09 利 润      其他         3,248.88      7.25      503.83       0.39        53.57      0.05        1.60    0.00        合计        44,842.34   100.00 128,441.92 100.00 102,794.76 100.00 73,705.65 100.00                      表 17-14 原始权益人近三年及一期毛利率情况                                                                                            单位：%      项目          2022 年 1-3 月             2021 年度                2020 年度                2019 年度     储备房销售                     46.71                   28.53                  23.16                8.46 营 业   公租房租赁                      27.11                  34.11                  30.63               38.02 毛   商业房地产经营                   20.64                   45.13                  28.63               40.79 利    管理服务                     98.66                    6.15                  93.64               73.56 率        其他                     96.52                   98.87                  73.91               10.72      合计                       36.62                   31.34                  26.76               20.84 元、128,441.92 万元和 44,842.34 万元。营业毛利率分别为 20.84%、26.76%、31.34%和 36.62%，营 业毛利率均呈逐年上升趋势，其中营业毛利润主要来源于储备房销售、公租房租赁板块。                         华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      根据中诚信国际信用评级有限责任公司于 2022 年 1 月 6 日出具的《中诚信国际关于确认北京 保障房中心有限公司主体及相关债项信用等级的公告》（信评委公告[2022]015 号），北京保障房中 心主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。      截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心及其合并范围子公司存续债券及偿还情况如下：                  表 17-15 北京保障房中心及其合并范围子公司存续债券情况                                                                 发行规 票面 序                发行主                                                    余额（亿       债券简称           发行日期           到期日期          债券期限（年）       模（亿 利率 号                 体                                                      元）                                                                  元） （%）                                     一、境内发行债券         债 01     益人         债 02     益人         债 01     益人          债       益人  企业债券小计            -        -           -              -        75.00     -     75.00                  原始权                  益人                  原始权                  益人                  原始权                  益人                  原始权                  益人      其他小计          -        -           -              -        14.64     -     14.52                  原始权                  益人  公司债券小计            -        -           -              -        15.00     -     15.00 境内发行债券合计           -        -           -              -        104.64    -     104.52                                     二、境外发行债券      YAN GANG 燕港有                                               3 亿美        B2603  限公司                                                 元 境外发行债券合计           -        -           -              -                  -     3 亿美元                                                                   元      截至本招募说明书出具日，北京保障房中心及其合并范围子公司所有到期债务均按时、足额偿 付本息，不存在违约或延迟支付债务本息的情况。      后续偿还情况方面，北京保障房中心将凭借自身的偿债能力和融资能力筹措相应的偿还资金，                          华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 同时也将以良好的经营业绩、规范的运作，按期、足额履行债务到期还本付息的义务。     根据中国人民银行征信中心于 2022 年 4 月 13 日出具的《企业信用报告》，北京保障房中心无 被追偿余额、关注类余额或不良类余额。经查询中国执行信息公开网（网址： http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/ ） 及 全 国 法 院 失 信 被 执 行 人 名 单 信 息 公 布 与 查 询 平 台 （ 网 址 ： http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2022 年 4 月 12 日，未在前述网站公布的信息中发现原始权 益人被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。     截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心短期借款 2.00 亿元、长期借款 249.48 亿元和应付债 券 108.10 亿元。     根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据北京保障房中心出具的《北京 保障房中心有限公司承诺函》，截至本招募说明书出具日，北京保障房中心不涉及地方政府隐性债 务。     截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心共获得各银行综合授信额度为 662.19 亿元，已使用     截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心无对外担保情况。     四、原始权益人独立性情况     原始权益人的资产、人员、机构、财务、业务独立，具有面向市场自主经营的能力。具体如下：     原始权益人为北京市国资委独家出资成立的有限责任公司（国有独资），具备与经营有关的业 务体系及相关资产，原始权益人资产独立、完整，不存在资产、资金被实际控制人占用而损害企业 利益的情况，原始权益人与实际控制人之间产权明晰，资产独立登记、建账、核算和管理。     原始权益人建立了完善的劳动、人事、工资及社保等人事管理制度和人事管理部门，并独立履 行人事管理职责。原始权益人的总经理、副总经理和财务负责人等高级管理人员均按照《公司法》 《北京保障房中心有限公司章程》等有关规定通过合法程序产生。原始权益人总经理、副总经理和 财务负责人等高级管理人员均专职工作并领取薪酬。     原始权益人拥有独立的决策机构和职能部门，机构设置较为完整健全。内部各机构均独立于实                         华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 际控制人，能够做到依法行使各自职权，不存在混合经营、合署办公的情形。    原始权益人设有独立的财务部门和财务人员，并建立了独立会计核算系统和财务管理制度，开 设有独立的银行账户，依法单独纳税。    原始权益人具有良好的业务独立性及自主经营能力，具有完整的业务流程、独立的开发、建设、 施工、生产、采购、销售等体系，业务经营受北京市政府及北京市国资委的政策指导，具备独立开 展业务的能力。    五、最近三年重大违法违规行为    经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生 态 环 境 部 网 站 （ 网 址 ： http://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 （ 网 址 ： http://www.mnr.gov.cn/ ） 、 中 国 证 监 会 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 平 台 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督 管理总局网站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网 址：http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国财政部网站（网址：http://www.mof.gov.cn/index.htm）、 中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站 （https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、中国政府采购 网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服 务平台（http://jzsc.mohurd.gov.cn/））、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判 文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截至查询日 2023 年 7 月 30 日，未在前述网站公布的信息中 发现原始权益人在最近 3 年内存在重大违法违规或不诚信记录的情况。    六、原始权益人的主要义务    原始权益人的主要义务包括但不限于： 不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 同、账户管理权限等；               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益； 更的工商变更登记手续；   七、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函   （1）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   北京保障房中心已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始书面材料、副本 材料或其他材料，北京保障房中心承诺并确认提供文件和材料真实、有效、合规、完备，不存在任 何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印章真实，副本与正本一致、复 印件与原件一致。   （2）北京保障房中心出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺： 竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款及条件依法在同等条件下优先提供给 项目公司。   北京保障房中心作为运营管理机构承诺将严格履行《运营管理服务协议》（名称以具体签署的 文件名称为准）等交易文件中避免利益冲突的相关约定；   北京保障房中心承诺制定严格的运营管理制度和财务制度，并采取充分、适当的措施避免可能 出现的利益冲突；   北京保障房中心承诺平等对待北京保障房中心提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目， 不会主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准；对于可能构成实质竞争的租赁业 务机会，基础设施项目在同等条件下依法享有优先获得该业务机会的权利；   截至本承诺函出具日，北京保障房中心及北京保障房中心控制的公司不存在以任何方式占用、 支配或控制项目公司资产的情况。北京保障房中心及北京保障房中心控制的公司等关联主体未来也 将不会直接或间接以任何方式占用、支配或控制项目公司资产。   北京保障房中心确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺，任何一项承诺若被视 为无效或终止将不影响其他各项承诺的有效性。   北京保障房中心未采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，或违反上述承诺给基础设 施基金及相关基金份额持有人造成损失，北京保障房中心将承担由此造成的一切损失及责任。   本承诺函自作出之日起生效，在基础设施基金终止并清算完毕前始终有效。未经基金管理人书                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 面同意，本承诺函不得变更或撤销。   （3）北京保障房中心出具《公开发售战略配售事宜的承诺函》，承诺：   北京保障房中心所认购资金均为自有资金，不存在接受他人委托或者委托他人参与基础设施基 金战略配售的情形；   北京保障房中心不存在接受或要求基金管理人、财务顾问承诺基金上市后价格将上涨、承销费 用分成、聘请关联人员任职等直接或间接的利益输送行为的情形；   北京保障房中心拟认购战略配售的基金份额占本次募集基金份额的 35%，其中基金份额发售总 量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月， 北京保障房中心承诺不通过任何形式在前述锁定期内转让、交易或质押所持有相关战略配售的基金 份额；   北京保障房中心已就本次战略配售的核查事项向基金管理人及律师进行了充分的披露并提供 了相应证明材料，并保证所披露信息不存在任何隐瞒、虚假和重大遗漏，确保所提供材料的真实性、 准确性和完整性。   （4）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   如北京保障房中心提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规 行为的，北京保障房中心承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。   （5）北京保障房中心出具《存续期管理的承诺函》，承诺：   北京保障房中心已了解基础设施项目运营管理应遵守的公共租赁住房相关的政策及规定，包括 但不限于与公共租赁住房资格、租金定价、租金补贴、税收优惠、资产处置等方面的政策及规定。 在基础设施 REITs 存续期间，北京保障房中心作为运营管理机构将切实履行运营管理职责，重视合 规性管理，充分关注并严格遵守与公共租赁住房相关的政策及规定，确保基础设施项目的运营管理 符合与公共租赁住房相关的政策及规定，保障基础设施项目的持续稳定运营。   （6）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   截至本承诺函出具之日，北京保障房中心不涉及地方政府隐性债务。   截至本承诺函出具之日，基础设施项目所涉负债均为经营性负债，不存在尚未清偿完毕的银行 贷款，不存在融资性负债，亦不涉及地方政府隐性债务。   （7）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   截至本承诺函出具之日，北京保障房中心是开展公共租赁住房业务的独立法人主体。依据北京 市政府已批复的《关于北京市保障性住房建设投资中心自建及整体收购公租房项目增加商业配套设 施事宜的请示》（京建文[2013]69 号），“为实现公租房项目运营资金平衡，同时更好地方便居民生 活，增加住户就业机会，促进公租房事业可持续发展，一是市投资中心自建及整体收购的公租房项 目，在现有千人指标基础上，原则上按不超过地上建筑规模 15%的比例增配商业，实现盈亏平衡；               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 二是增加配套商业土地按协议出让方式供应；三是增加配套商业由市投资中心统一经营，不得转 让”，北京保障房中心及并表子公司在自持的部分公租房项目上按不超过地上建筑规模 15%的比例 增配商业配套设施符合上述规定，北京保障房中心及并表子公司不涉及商品住宅和商业地产开发业 务。   （8）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   就因基础设施项目租金调整方案未获相关主管部门批准，或批复的租金调整幅度低于预期，导 致基础设施项目不能按计划调整项目租金，基础设施项目收入无法按预期增长，进而影响基础设施 项目的预期收益水平的，北京保障房中心承诺，北京保障房中心作为本基金运营管理机构，将于每 个调租周期第 2 年向北京市住建委预报送下一年调整租金价格的计划，经北京市住建委同意后，将 于周期第 3 年正式报送调整租金价格的申请。   就因区住房保障部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少，导致基础设施项目 空置房源无法进行出租，空置率阶段性高于预期，进而影响该期间基础设施项目收益的，本公司承 诺加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进行细化，各项目运营中心直接对接各区住保部门， 加强对接沟通工作，提升配租效率，推动基础设施项目按照预期进行配租相关工作。   就因公租房税收优惠政策调整或无法继续延长，导致项目公司需要缴纳当前减免的税费，进而 影响项目公司的可供分配现金流的，北京保障房中心作为本基金运营管理机构承诺，在相关税收优 惠执行期限到期前与北京市税务部门进行沟通，确认相关税收优惠是否可延续，并根据税收政策情 况提前争取税收、出租价格等有关政府支持政策，以减少税收政策变动带来的影响。   （9）北京保障房中心出具《承诺函》，承诺：   根据《公共租赁住房管理办法》《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局关于完善公共 租赁住房租金补贴政策的通知》（京建法〔2015〕14 号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于公 共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》（京建法〔2012〕11 号）、《关于公共 租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》（京建法〔2012〕10 号）、《北京市住房 保障办公室关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知》（京住发字〔2012〕109 号）的相 关规定，符合《北京市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关 问题的通知》（京建法〔2012〕11 号）规定条件的公租房承租人可提出租金补贴申请，由相关区县 住房保障管理部门进行审核。对于通过审核的承租人，公租房产权人每月 5 日（含）前在住房保障 管理信息系统中确认该等承租人上月公共租赁住房租金交纳情况，并通过系统报送区县住房保障管 理部门，区县住房保障管理部门通过住房保障管理信息系统确认后将租金补贴直接发放至承租人账 户。承租人未交纳租金的，区县住房保障管理部门暂不发放租金补贴，待其补齐相应租金后一并补 发。   北京保障房中心承诺，基础设施项目承租人租金补贴发放情况符合上述规定，租金补贴由区县                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住房保障管理部门直接发放至承租人账户，由承租人自由支配，基础设施项目运营收入与政府租金 补贴无关。   （1）根据北京市中伦律师事务所（以下简称“中伦”）出具的《关于申请募集注册华夏北京保障 房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书》，中伦律师事务所律师已严格履行法 定职责，遵循了勤勉尽责和诚实信用原则，进行了充分的核查验证，保证法律意见书所认定的事实 真实、准确、完整，所发表的结论性意见合法、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。   （2）原始权益人北京保障房中心有限公司已于 2022 年 3 月 31 日出具了《关于申报基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺如下事项： 副本材料或其他材料，原始权益人承诺并确认该等材料真实、有效、合规、完备，不存在任何隐瞒、 虛假记載、误导性陈达或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真实，复印件与原件一致。 等方面无重大违法违规记录，基础设施项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题， 亦不存在与第三方未解決的重大纠纷。 件不存在任何缺失、遗漏或虛假陈述，己如实办理所有与资产转让相关的事项，并承诺承担相应法 律责任。 纳税费、按规则参与战咯配售等的资金后的回收资金）用于焦化厂剩余地块住房项目（简称“拟新投 资的项目”），或其他经批准同意的租赁住房项目。截至本承诺函出具之日，拟新投资的项目真实存 在，且前期工作相对成熟．项目符合国家政策和原始权益人主营业务，符合国家重大战略、发展规 划、产业政策等情况。原始权益人承诺将以项目资本金方式将募集资金用于拟新投资的项目。 REITs 过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体） 相应税金并承担所有相关经济和法律责任。 障措施承诺：原始权益人北京保障房中心有限公司将作为运营管理机构在基金存续期内受基金管理 人委托为基础设施项目提供运营管理服务。在《运营管理服务协议》中，明确运营管理机构与基金 管理人的激励约束机制及奖惩标淮、运营管理权责利关系，以及解聘、更换运营管理机构的条件和 程序，促进基础设施项目平稳运营。   （3）根据北京保障房中心出具的《承诺函》、法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 依据北京市政府已批复的《关于北京市保障性住房建设投资中心自建及整体收购公租房项目增加商 业配套设施事宜的请示》（京建文[2013]69 号），“为实现公租房项目运营资金平衡，同时更好地方 便居民生活，增加住户就业机会，促进公租房事业可持续发展，一是市投资中心自建及整体收购的 公租房项目，在现有千人指标基础上，原则上按不超过地上建筑规模 15%的比例增配商业，实现盈 亏平衡；二是增加配套商业土地按协议出让方式供应；三是增加配套商业由市投资中心统一经营， 不得转让”，北京保障房中心及并表子公司在自持的部分公租房项目上按不超过地上建筑规模 15% 的比例增配商业配套设施并统一运营，不涉及商品住宅和商业地产开发业务。   八、回收资金用途   原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施 REITs 发行盘活资产，实现的回收资金将主要用 于焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设。焦化厂剩余地块住房项 目位于北京市朝阳区垡头路，西至焦化厂西路，东至焦化厂西一路，南至焦化厂二街，北至原焦化 厂区边界，为北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目。   焦化厂剩余地块住房项目项目总投资 57.10 亿元，项目总用地面积 209,907.41 平方米，用地性 质为二类居住用地、基础教育用地、公园绿地，总建筑面积为 463,508.96 平方米，其中地上建筑面 积 310,893.49 平方米，地下建筑面积 152,615.47 平方米。项目拟建设 672 套安置房、1,869 套公租 房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。   以及回收资金拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展情况如下：                     表 17-16 回收资金拟投资项目情况           类别                        回收资金拟投资项目情况         项目名称                        焦化厂剩余地块住房项目         建设主体                          北京保障房中心      项目总投资（亿元）                           57.10      项目资本金（亿元）                           17.13    项目资本金缺口（亿元）                           6.77                         项目总用地面积 209,907.41 平方米，用地性质为二类居住用                         地、基础教育用地、公园绿地，总建筑面积为 463,508.96 平       建设内容和规模           方米，其中地上建筑面积 310,893.49 平方米，地下建筑面积                         房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。                         项目已取得建设主体的批复、选址意见书、项目核准批复、                         “多规合一”综合会商意见、建设工程规划许可证、建筑工程        前期工作进展           施工许可证。目前项目正在进行主体结构施工，其中公租房                         施工至转换层，标准层瓷砖反打样板墙已通过设计单位验                         收，安置房局部楼座施工至地上 11 层。   根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据北京保障房中心提供的《北京                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 保障房中心有限公司关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，原始权 益人拟将本项目净回收资金用于公共租赁住房等保障性住房项目建设，不违反法律法规的强制性规 定。   根据原始权益人提供数据并由基金管理人于本基金 2023 年第四季度报告所载，截至 2023 年 12 月 31 日，原始权益人净回收资金金额 72,462.59 万元，焦化厂剩余地块住房项目已使用回收资金数 额合计 72,462.59 万元，占净回收资金金额的 100.00%，全部净回收资金已经使用完毕。   九、原始权益人承担运营管理责任相关安排   为保障基础设施项目发行后北京保障房中心作为运营管理机构能够有效促进项目持续健康平 稳运营，基础设施项目对运营管理机构设置了严格、科学的权责利结构及奖惩机制，详细情况请参 见本招募说明书“第十八部分 基础设施项目运营管理安排”相关内容。   十、关于项目持续健康平稳运营的保障措施   北京保障房中心作为本基金的原始权益人和运营管理机构，为确保本基金存续期内基础设施项 目持续健康运营，从项目公司、运营管理机构、原始权益人等各层面考虑具有多重保障措施：   本项目发行后，底层资产作为北京市公共租赁住房的组成部分，不会改变其既定战略定位及职 能，项目将在原有的基础上健康平稳发展，发挥其战略作用，持续保障社会公共利益。本项目发行 后，将延续既有的租赁方式，在配租对象、申请方式、租金定价等方面保持不变。配租对象方面， 继续按照北京市相关规定执行。申请方式方面，符合条件的申请人向户籍所在地或工作单位所在地 街道办事处（乡镇人民政府）登记申请轮候配租公共租赁住房。租金定价方面，将根据《北京市人 民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》的规定，考虑项目建设、运营和管理成本， 按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。   在运营管理安排上，基金管理人拟聘请北京保障房中心担任基础设施项目的运营管理机构，负 责基础设施项目的部分服务和运营管理职责，保证项目持续健康平稳运营。北京保障房中心将会严 格遵循《运营管理服务协议》的约定并履行相应的运营管理职责，根据自身针对同类资产的既有管 理规范和标准，发挥运营管理机构在保障性住房投资运营领域的专业优势，保障项目持续稳定运营。   本项目发行后，原始权益人拟继续持有 35%的公募基金份额。因此，原始权益人也将具有保障 项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   北京保障房中心此次发行基础设施基金的目的是搭建北京保障房中心在保障性租赁住房、公共 租赁住房等符合相关政策的租赁住房领域的的资产上市平台，今后北京保障房中心将以符合相关政 策的租赁住房类资产通过扩募形式纳入本基础设施 REITs 平台。   十一、原始权益人认购本基金情况   原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额数量，承诺的锁定期限以及基金份额转 让的前置条件（如有），详见本招募说明书“第九部分 基金的募集”之“五、战略配售原则、数量、 比例及持有期限安排”。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第十八部分 基础设施项目运营管理安排   一、外部管理机构基本概况   本基础设施项目由基金管理人聘请北京保障房中心担任本基础设施项目的外部管理机构。外部 管理机构应具备充分的运营能力并勤勉尽责的履行《运营管理服务协议》项下各项义务，外部管理 机构应就《运营管理服务协议》项下受托的运营管理事项承担责任。   （一）基本情况   外部管理机构基本情况，包括设立、存续和历史沿革情况；股权结构及治理结构；主营业务情 况、财务报表及主要财务指标分析、资本市场公开融资情况及历史信用表现、主要债务情况详见本 招募说明书“第十七部分 原始权益人”。   （二）与基础资产相关的业务情况   根据《基础设施基金指引》第四十条规定，外部管理机构应当按照《基金法》规定经中国证监 会备案。在《运营管理服务协议》等相关法律文件生效且北京保障房中心按照《基金法》在中国证 监会完成备案后，北京保障房中心具备作为外部管理机构的资质，符合《基础设施基金指引》第四 十条第（一）项的相关规定。   截至 2024 年 3 月末，北京保障房中心作为北京市保障房建设的主要力量，成立至今累计筹集 建设各类保障性住房约 21.92 万套，其中，公租房约 16.28 万套。截至 2024 年 3 月末，北京保障房 中心在管公租房约 16.56 万套，占北京全市公租房总量的一半以上，遍及全市 16 个区，并积极推动 保障性租赁住房管理建设，为北京建立“以租为主”的住房保障体系提供有力支撑。   通过多年来持有运营各类保障性住房，北京保障房中心在制度建设和内部控制、人才培养引进 和运营增收等方面积累了丰富的基础设施运营管理经验，并形成了一套行之有效的运营管理方法和 制度，处于国内保障性住房行业的领先行列。   （三）主要负责人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备情况   吴东先生，1968 年出生，汉族，大学学历，硕士学位，高级政工师、经济师，中共党员，无海 外居留权。历任北京市煤炭总公司企管处干部，北京通贸实业公司经理办公室文秘，北京市煤炭总 公司驻上海煤炭交易所出市代表，北京市通贸实业公司山东鲁海珍品有限公司副经理、中外合资伊 通特种胶管有限公司副经理、经理助理兼中外合资伊通特种胶管有限公司副经理，北京绿洲饭店党 办主任，北京市煤炭总公司组织人事部主任科员，北京煤炭利用研究所开发筹备组成员，中共北京 市委工业工委干部处主任科员，中共北京市委组织部经济干部处主任科员、经济干部处助理调研员、               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 秘书、市直干部处副处长、调研员、宣教政法干部处处长、经济干部处处长，北京金隅集团有限责 任公司党委书记助理兼党群工作部部长、党委副书记、董事，北京保障房中心有限公司党委副书记、 董事、总经理，2024 年 7 月至今任北京保障房中心有限公司党委书记、董事长。   齐春利先生，1974 年出生，汉族，大学学历，硕士学位，工程师，中共党员，无海外居留权。 历任北京市第一房屋修建工程公司设备安装公司技术员，北京房修一建筑工程有限公司职员、基建 开发分公司副经理，北京房地集团有限公司第五分公司经理，北京房地置业发展有限公司经理、党 支部书记、执行董事、董事长，北京房地集团有限公司总经理助理、副总经理、党委委员，北京市 石景山区政府副区长、区委常委，北京市支援合作工作领导小组青海玉树指挥部党委书记、指挥， 援青干部领队，青海玉树州委副书记、州政府副州长，北京市昌平区委副书记，自 2024 年 7 月至今 任北京保障房中心有限公司党委副书记、董事、总经理。   王磊先生，1971 年出生，汉族、大学学历，学士学位，经济师，中共党员，无海外居留权。历 任北京化工设备厂团委副书记，北京市经济委员会副主任科员、主任科员，北京市人民政府国有资 产监督管理委员会企业改组处主任科员、副处长、办公室（党委办公室）副主任、主任，北京市保 障性住房建设投资中心党委副书记、工会主席，北京保障房中心有限公司党委副书记、工会主席。   张传成先生，1965 年出生，汉族，博士研究生学历，博士学位，教授级高级工程师，正高级经 济师，中共党员，无海外居留权。历任北京市建筑工程研究院预应力所技术员、助理工程师、工程 师、院长助理、海南分院常务副院长、工程材料研究所所长、研究院副院长，北京建工集团有限责 任公司东方广场工程经理部工程部副部长、总承包部副经理、经营部常务副部长、经营部部长、副 总经济师、总经理助理、副总经理。2021 年 12 月至今任北京保障房中心有限公司副总经理。   李莉女士，1968 年出生，汉族，大学学历，会计硕士和高级管理人员工商管理硕士双硕士学位， 正高级会计师，中共党员，无海外居留权。历任北京市第五城市建设工程公司水电分公司技术员、 技术科科员、第六项目部财务股股长、财务科科员，北京城建集团上市公司筹备委员会科员、计划 财务部科员，北京城建投资发展股份有限公司计划财务部科员、计划财务部副经理、计划财务部经 理、副总会计师兼财务部经理、总会计师，北京城建集团有限责任公司财务总监、副总经理，北京 金隅集团股份有限公司副总经理、上海市交通委副主任（挂职）。2024 年 3 月至今，任北京保障房 中心有限公司副总经理。   李持缨先生，1968 年出生，汉族，大学学历，学士学位，经济师，无党派，无海外居留权。历 任北京市城建研究中心咨询部副经理，北京市住房资金管理中心政策指导处副处长、归集部处长、 管理处处长、总经济师（正处级）、个人贷款管理处处长，北京市住房贷款个人信用信息服务中心 常务副主任、主任，北京市住房贷款担保中心主任，北京市保障性住房建设投资中心总经理助理、 副总经济师、副总经理，2021 年 12 月至今任北京保障房中心有限公司副总经理。                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   张晓丽女士，1976 年出生，汉族，研究生学历，硕士学位，正高级会计师，中共党员，无海外 居留权。历任中国铝业股份有限公司财务部综合业务处业务经理、会计处业务经理、投资财务处业 务经理、投资财务处副经理、会计核算处副经理，中国铝业公司资本运营部并购重组处副处长、处 长，北京市公联公路联络线有限责任公司财务总监，北京工美集团有限责任公司财务总监、总会计 师。2022 年 3 月至今，任北京保障房中心有限公司总会计师。   彭湘晖先生，1973 年出生，汉族，研究生学历，硕士学位，工程师，中共党员，无海外居留权。 历任空军第一空防工程处第二施工大队见习学员、助理工程师，空军工程质量监督总站助理工程师、 工程师，空军后勤部机场营房部综合计划处副营职助理员，总后勤部基建营房部综合计划局副营职 助理员，总后勤部基建营房部综合局正营职助理员、副团职助理员、正团职助理员，总后勤部基建 营房部综合计划局正团职助理员、副师职助理员，总后勤部司令部秘书局副师职秘书，中央军委后 勤保障部军事设施建设局工程建设处副处长（副师职），中央军委后勤保障部军事设施建设局监督 评价处做处长工作，北京市保障性住房建设投资中心副总经理。2021 年 12 月至今，任北京保障房 中心有限公司副总经理。   沈怡宏先生，1969 年出生，汉族，大学学历，中共党员，无海外居留权。历任北京市宣武区市 政管委办公室副主任、人民政府办公室综合科科长、建委副主任、发展服务中心副主任、主任，西 城区政府建设项目代建中心主任，北京市保障性住房建设投资中心综合办公室主任、总经理助理、 党委委员、副总经理，北京市燕保投资有限公司董事。2021 年 12 月至今，任北京保障房中心有限 公司党委委员、副总经理。   张伟先生，1978 年出生，汉族，研究生学历，硕士学位，中共党员，无海外居留权。历任山东 省胜利油田运输总公司员工，中国华融资产管理公司法律事务部项目经理，北京市基础设施投资有 限公司董事会办公室主管、高级主管、副主任、主任、资产管理部经理、兼任北京东直门机场快速 轨道有限公司总经理、人力资源部总经理，2022 年 8 月至今，任北京保障房中心有限公司党委委 员、纪委书记。   薛梅女士，1971 年出生，蒙古族，博士研究生，博士学位，高级经济师，中共党员，无海外居 留权。历任内蒙古赤峰市双马集团技术员、富佰仕有限公司部门经理，北京市住房和城乡建设委员 会综合服务中心试用、正科级干部，北京市房屋土地交易事务中心主任科员，北京市住房城乡建设 委北京市公共租赁住房发展中心总经济师，北京市保障性住房建设投资中心投融资管理部副部长、 部长、投资管理部部长，北京市燕保投资有限公司党支部书记、董事长、总经理，2022 年 9 月至今， 任北京保障房中心有限公司副总经理。   经核查“全国法院被执行人信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）和最高人民法院的 “全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，上述管理人员均不属于被执行人或失信被执行 人，未涉及重大诉讼以及仲裁事项等。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   经通过中国裁判文书网、中国执行信息公开网被执行人综合查询系统、信用中国网站之涉金融 领域非法集资名单查询系统、涉金融领域其他严重违法名单查询系统、限飞限乘名单查询系统查询， 上述所列示之管理人员未存在被诉、逾期偿还个人信贷、被列为失信被执行人等不良资信状况。   北京保障房中心人员稳定，员工人数稳步上升。截至 2024 年 3 月末，北京保障房中心员工 1,414 人，其中本科以及本科以上人员 1,209 人，占比 86%，中级以上职称 414 人，占比 29%，3 年以上 司龄员工占比 61%。   （四）内部组织架构情况、内部控制的监督和评价制度的有效性   外部管理机构内部组织架构详见本招募说明书“第十七部分原始权益人”之“一、基本概况”之“5、 组织架构、治理结构和内部控制情况”。   （五）同类基础设施项目运营管理的开展情况   同类基础设施项目运营管理的开展情况详见本招募说明书“第十八部分 基础设施项目运营管 理安排”之“一、外部管理机构基本概况”之“（二）与基础资产相关的业务情况”之“2、基础设施项目 运营管理资质及运营管理经验”。   （六）基础设施项目与外部管理机构自有资产或其他受托资产相独立的保障措施   为防范与外部管理机构之间的利益冲突，基金管理人采取了如下措施：   首先，对项目公司设立独立的运营账户和基本户，由基金管理人和托管人管控，对项目公司收 入和预算支出进行监管。具体来说，基础设施项目的所有收入均归集至运营账户，在基金管理人和 托管人的管控下，运营账户中的资金专向定期划付至项目公司基本户。经基金管理人和托管人审批 后，才可将对应的预算资金从项目公司基本户对外划付。以上机制可有效防范基础设施项目现金流 被混同和挪用。   其次，基金管理人向项目公司派驻财务人员，对项目公司日常财务管理事项进行监督和管理。 同时，基金管理人每年聘请审计机构对项目公司的财务状况进行审计。   （七）基础设施项目运营相关业务流程、管理制度   为进一步增强风险防范能力，规范内部控制，促进北京保障房中心可持续发展，实现战略目标， 北京保障房中心、基金管理人制定了完整的规章制度。   为规范北京保障房中心的财务行为，加强财务管理和监督，提高经济效益，北京保障房中心根 据《中华人民共和国会计法》《企业财务通则》《企业会计准则》《会计人员基础工作规范》等国 家有关法律、法规，结合实际情况制定《北京市保障性住房建设投资中心会计稽核制度》《北京市                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 保障性住房建设投资中心财务预算管理办法（试行）》《北京市保障性住房建设投资中心会计核算 办法》《北京市保障性住房建设投资中心财务管理暂行办法》《北京市保障性住房建设投资中心子 公司财务管理暂行办法》等一系列的较为完善的财务管理制度。   为加强北京保障房中心对子公司及参股公司的关联交易制度管理，规范子公司的财务活动。北 京保障房中心根据相关法律、法规，结合实际情况制定了包括《北京市保障性住房建设投资中心子 公司财务管理暂行办法》等一系列的较为完善的对子公司的管理制度。   北京保障房中心规定，子公司与保障房中心或子公司之间发生关联交易的，应当遵守国家有关 规定，按照独立企业之间的交易计价结算，不得利用关联交易非法转移企业经济利益或者操纵关联 企业的利润。其中涉及公开招投标或公开比选的交易事项应按制度要求公开、公平、公正履行招投 标程序，并签订完整合同。   北京保障房中心制定了《北京市保障性住房建设投资中心内部审计管理办法》，设立审计部门， 配备专职审计人员，对企业财务收支、经济活动和内部控制等进行内部审计监督。通过对企业的财 务核算、经营活动及内部控制的真实性、合法性和有效性进行监督、评价、控制和咨询，帮助企业 规范管理。   为适应北京保障房中心改革发展要求，规范资产管理行为，保障资产完整，提供资产使用效率 和效益，实现资产的合理配置、有效利用、有序流动，根据相关法律法规，结合北京保障房中心实 际情况，制定了《北京市保障性住房建设投资中心资产管理基本制度》。制度对资产管理制度建设、 信息统计、经营及日常管理、评估管理、处置管理等内容作出了明确规定。北京保障房中心应严格 按照分类、分级、全程的原则对经营性资产、行政性资产和无形资产进行管理，并在此基础上形成 对各类资产的细则管理，全面保障北京保障房中心的资产健康有序高效的运营。   为规范公司信息披露行为，加强信息披露事务管理，确保信息披露的真实性、准确性、完整性、 及时性，保护企业和投资者合法权益，北京保障房中心根据《中华人民共和国证券法》《北京市保 障性住房建设投资中心章程》等规定，制定了《北京市保障性住房建设投资中心信息披露工作管理 办法》（以下简称为“信息披露管理制度”）。   信息披露管理制度对信息披露的原则、内容、标准，未公开信息的传递、审核、披露流程，信 息披露事务管理部门及其负责人的职责与履职保障，高级管理人员或具有同等职责的人员等的报 告、审议和披露的职责，对外发布信息的申请、审核、发布流程，涉及子公司的信息披露事务管理 和报告制度等内容作出了明确规定，确保信息披露合法、真实、准确、完整、及时、公平。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   为规范基础设施项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人将制定项目公司运 营管理相关的内部控制，包括印章及证照管理制度，资金、预算及财务管理制度，账户管理制度， 资产管理制度等。   为确保项目公司的印章及证照管理和使用的合法性和安全性，保证公司印章及证照使用的规范 化、制度化，并防范管理风险，基金管理人负责建立项目公司印章及证照的管理、使用制度。针对 不同的印章和/或证照，明确了各项印章证照的使用权限、使用程序和审批流程。对于印章及证照的 日常管理方式，包括保管和使用、基金管理人和外部管理机构就印章证照使用方面的分工等工作进 行了规定。同时，基金管理人建立了台账管理制度，由外部管理机构及基金管理人共同建立台账系 统，记载包括但不限于用章日期、用章文件类型、用章文件名称，基金管理人有权定期或随时查阅 前述用印及台账记录。   为了规范财务运作，强化财务管理，强化基金管理人的财务管理职责，基金管理人结合行业特 征、监管规则，将制定项目公司的资金管理制度，针对货币资金、财务预算、会计核算、增值税发 票、报销、银行账户、资金支付审批、合格投资管理等重要事项明确了管理办法和操作细则。在项 目公司财务预算管理办法中，规定了基金管理人建立全面预算管理制度，由外部管理机构编制项目 公司年度预算及经营计划并提交基金管理人审批；明确了财务事项的审批权限和审批程序，从财务 管理体系、预算管理及程序、收入管理、成本费用管理、资金审批权限与流程、资金管理、融资管 理、财务报告、会计档案等方面规范项目公司财务运作，在财务、预算的编制、审批、执行、控制、 调整及监督等各环节管理方式和流程确保基金管理人的主动管理职责。   基金管理人制定账户管理制度以充分落实资金监管要求，严格控制资金账户的设立、变更、注 销，以及对资金账户的封闭监管。   基金管理人结合委托运营管理的经营模式，根据相关法律、法规政策，并参考外部管理机构对 资产管理的基本模式，将制定项目公司资产管理方面的基本制度，充分落实基金管理人的主动管理， 规范资产管理行为，保障资产安全完整，提供资产使用效率和效益，实现资产的合理配置、有效利 用。   二、运营管理服务协议的主要内容   （一）协议各方的主要权利义务                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （1）基金管理人有权制定印章管理、证照管理、档案管理及财务等运营管理相关制度和决策重 要运营管理事项。  （2）基金管理人有权查阅外部管理机构与基础设施项目运营、管理和维护相关的全部合同文 件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料。  （3）基金管理人有权对外部管理机构进行监督、检查及督促，定期或不定期对基础设施项目的 经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理相关工作提出建议和意见。  （4）基金管理人有权对外部管理机构进行考核。  （5）在发生《运营管理服务协议》约定的解聘情形时，基金管理人有权按照《运营管理服务协 议》约定的方式解聘外部管理机构。  （6）基金管理人应当促使项目公司按照《运营管理服务协议》约定的金额及计算方式向外部管 理机构支付运营服务费。  （7）基金管理人应当派员负责项目公司的财务管理。  （8）基金管理人应当配合外部管理机构履行运营管理职责。  （9）《运营管理服务协议》约定的其他权利与义务。  （1）资产支持证券管理人有权查阅外部管理机构与基础设施资产运营、管理和维护相关的全部 合同、文件以及其他资料。  （2）就《运营管理服务协议》项下约定由基金管理人执行或有权决策或决定的事项而言，若该 等事项按照项目公司章程及其他内部管理制度需由资产支持证券管理人作为项目公司股东作出决 策、决定或者履行相关流程的，资产支持证券管理人应予以配合。  （3）基金管理人、资产支持证券管理人就基础设施资产运营管理应进行有效分工、高效合作。  （4）计划管理人应当配合外部管理机构履行运营管理职责。  （1）项目公司有权对外部管理机构进行监督、检查及督促。  （2）项目公司有权取得基础设施项目的运营收益（包括租金及其他费用等）。  （3）项目公司应当按照《运营管理服务协议》约定的金额及计算方式向外部管理机构支付运营 服务费。  （4）项目公司应当配合外部管理机构履行运营管理职责。  （5）项目公司应当及时告知外部管理机构或向外部管理机构披露已发生的或可能发生的、与项 目公司、基础设施项目相关的重大事件。  （6）《运营管理服务协议》约定的其他权利与义务。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）外部管理机构有权按照《运营管理服务协议》的约定收取运营服务费。   （2）外部管理机构应严格遵守法律法规、监管机构关于公共租赁住房运营管理的监管政策要 求，诚实信用、勤勉尽责、专业审慎地履行《运营管理服务协议》约定的相关运营管理职责和义务， 尽一切合理努力确保基础设施项目运营过程中项目公司始终遵守法律法规、公共租赁住房相关的政 策的规定和各项合同（包括但不限于租赁合同）项下的义务，保障基础设施项目的持续稳定运营。   （3）外部管理机构应当充分尊重基金管理人的主动管理义务，并在基金管理人就基础设施项目 运营提出合理建议和意见时予以积极响应，在合理期限内按照基金管理人的建议和意见进行改进或 者完善。配合基金管理人、计划管理人、项目公司的监督、检查及督促，并接受基金管理人的考核。   （4）外部管理机构应保守商业秘密，不得泄露因职务便利获取的未公开信息，不得利用该信息 从事或者明示、暗示他人从事相关证券或基金交易活动。   （5）外部管理机构应当配合基金管理人等机构履行信息披露义务，向基金管理人提供履行信息 披露义务所必需的经营报告等文件资料，并确保提供的文件资料真实、准确、完整。   （6）外部管理机构应当配合基金管理人为申请注册基础设施基金之目的在申请注册基础设施 基金前对其进行的尽职调查，确保其在专业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法 规要求，具备充分的履职能力。   （7）在运营管理期间内，外部管理机构承诺将严格遵守相关法律法规及内部制度的规定，控制 与项目公司或基础设施项目产生同业竞争或利益冲突的潜在风险，并及时披露公司与项目公司或基 础设施项目产生同业竞争或利益冲突的事项。外部管理机构同时向其他机构提供同类资产运营管理 服务或同时直接或间接持有其他同类资产的，应采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突， 确保《运营管理服务协议》项下的基础设施项目独立运营、确保隔离不同项目之间的商业或其他敏 感信息、避免不同项目在外部管理机构层面的交叉和冲突。   （8）外部管理机构应当派驻经营管理团队对基础设施项目进行经营和管理，并定期对派驻项目 公司的经营管理团队、工作人员进行包括但不限于安全、保密、职业道德的教育和相关工作专业能 力的培训，以保证其提供的运营管理服务的质量，并确保核心管理团队的稳定性（非特殊情况，团 队负责人更换频率不得超过每年一次）。对于工作疏忽、未尽职守的工作人员，应及时更换，但需 提前 3 个工作日通知项目公司。   （9）外部管理机构应负责基础设施项目运营团队的人事招聘及管理，与外部管理机构或其指定 方签署劳动合同或劳务合同。   （10）外部管理机构负责基础设施项目的安全管理工作，包括安全制度的建设、安全生产保障 设施设备的设置及维护、安全管理事件应急管理及善后处理工作等。   （11）外部管理机构有权自行或委托第三方以基础设施项目开展电梯广告等经营业务并收取相 应收入。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （12）《运营管理服务协议》约定的其他权利与义务。   （二）运营服务内容   （1）制定经营及预算计划   制定、执行并落实经基金管理人批准的基础设施项目经营计划及经营预算（下称“经营计划及预 算”）。外部管理机构应当制作经营计划及预算，并应根据基金管理人的要求进行必要调整。   （2）租赁管理   协助项目公司申请并取得、维持合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记；草拟标准租 赁合同格式文本，确保项目公司利益得到保证；协助项目公司在最终审批确认的经营价格体系方案 内定期向住建等主管部门提出租赁价格上调的申请；负责公租房的配租工作；集中选房、日常选房、 社会单位集体入住、清退等工作，并完成办理上述事项过程中的各项相关工作，包括但不限于签署 租赁合同、租赁合同备案、续租、退租及提前终止租赁合同工作；完成租户入住时的交房、接待以 及与物业服务相关的咨询工作；房屋调换工作等租赁相关工作；监控承租人的租赁合同执行情况及 对基础设施项目的使用情况，按季度向项目公司汇报前述情况；处理承租人与租赁合同相关的纠纷； 协助项目公司将基础设施项目纳入当地主管部门公租房统一管理，并按照当地公租房运营管理要求 进行运营和管理。   （3）项目收益管理服务 项等，根据基础设施项目的租赁合同等条款定时向承租人催收租金及其他应付款项（如有），要求 承租人将租金、物业管理费（如有）及其他应付款项（如有）转入项目公司指定的银行账户，同时 将催收情况以基金管理人认可的台账等形式报备项目公司。   （4）日常运营服务                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （5）财务及核算事项服务 容，实现审批、支付、做账功能一体化的集成系统。   （6）项目维修与改造 室内装修状况符合政府部门和有权机构对公租房项目的要求。 运营状态。 代表项目公司进行合同谈判和签署，实施工程监督及竣工验收（质量验收）等。 部位进行定期（或连续）的状态监测和故障诊断，判定基础设施项目所处的状态，预测基础设施项 目状态未来的发展趋势，依据基础设施项目的状态发展趋势和可能的故障模式，预先制定预测性维 修计划，确定基础设施项目包含的各类设施设备和房屋建筑物、构造物等应该修理的时间、内容、 方式和必需的技术和物资支持。   （7）保险事项   制定基础设施项目的财产保险、公众责任险以及其他必要保险险种的投保方案，并协助项目公 司购买足够的保险，办理后续续保、理赔等事项。   （8）空置房管理   制定并落实空置房管理规定，定期对空置房屋进行巡视和检查。   （9）其他运营管理服务事项   基金管理人聘请外部管理机构协助支持基金管理人完成以下物业运营管理工作：   （1）印章管理   基金管理人负责建立项目公司的印章管理、使用制度。   （2）证照管理   外部管理机构应协助项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和经营 许可等。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）档案、资料归集管理   协助基金管理人建立、保存、管理相关档案与资料，包括租赁合同等各项运营管理合同、工程 建设招标采购竣工资料、承租人档案资料、收入台账、用印台账等。最终管理方式以基金管理人要 求为准。   （4）资产收购及处置服务   外部管理机构依据《基金合同》规定的投资目标和投资策略，可以向基金管理人提供基础设施 项目相关的收购和处置咨询服务，包括但不限于对相关资产的收购或出售进行市场研究、可行性分 析、评估等工作，向基金管理人提出专业意见和建议，由基金管理人独立判断和决策后具体实施， 相关收费标准另行约定。   （5）协助融资事项   外部管理机构就项目公司申请外部融资事宜提供协助。   （6）协助项目公司研究政府政策，申报政府补贴、补助、奖励及其他类型的款项，申请创新试 点、示范项目等各类荣誉。   （7）与基础设施项目所在地主管部门、监管机关等就运营管理过程中相关事项进行沟通、对 接、协调。   （8）协助项目公司按照国家、北京市地方相关法律法规实施垃圾分类工作。   （三）业务移交安排   基础设施基金设立后 15 个工作日内，由基金管理人、计划管理人、项目公司向外部管理机构移 交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关的各项资料、文件、记录、物品等，并办理 委托运营事项的移交手续。基金管理人、项目公司及外部管理机构应签署形式和内容符合基金管理 人要求的书面移交清单。   （四）监督、检查及督促   外部管理机构提供运营管理服务期间，基金管理人、计划管理人应关注外部管理机构的主体资 格、相关资质、人员配备、公司治理、财务状况等是否持续符合法律法规要求，是否持续具备充分 的履职能力，并进一步关注执行运营管理职责的行为是否损害基金管理人、计划管理人、项目公司 利益，是否足够谨慎和勤勉。   外部管理机构提供运营管理服务期间，外部管理机构接受基金管理人、计划管理人对运营管理 服务内容进行的监督，根据要求配合基金管理人开展监管工作，并及时提供符合要求的相关资料、 回复基金管理人提出的问题。必要时，为基金管理人、计划管理人顺利开展监督工作提供所需的场 地及设备和其他一切必要的便利和支持。   基金管理人、计划管理人有权自行或者聘请专业机构：（a）查阅、复制与基础设施项目相关的、                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 由外部管理机构保管的文档、记录、证书、账册或会计凭证，（b）检查项目状况；及（c）就基金 管理人、计划管理人为维护基金份额持有人利益而认为必要的其他事项进行检查。基金管理人、计 划管理人在进行前述查阅或检查时，应提前 10 个工作日通知外部管理机构并尽量避免由此给外部 管理机构的正常经营活动和/或运营管理服务的提供造成妨碍或其他不利影响。   基金管理人、计划管理人有权定期或不定期检查外部管理机构从事基础设施项目运营管理活动 而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。   基金管理人、计划管理人在监督管理过程中发现外部管理机构的履职行为明显不符合法律法规 规定和《运营管理服务协议》约定的，基金管理人、计划管理人应当书面通知外部管理机构进行整 改，告知需要整改的具体事项以及需要达到的整改要求及完成时限。外部管理机构收到基金管理人、 计划管理人发出的整改通知后，应当根据基础设施项目的实际情况针对整改通知中列明的整改事项 和整改要求予以反馈，并协商确定落实整改方案。如外部管理机构在整改期限拒不改正，或者在整 改方案确定后，外部管理机构拒绝执行或执行不到位，应按照《运营管理服务协议》约定承担违约 责任。   基金管理人、计划管理人未对外部管理机构的履职情况进行管理监督或明显管理监督不当的， 基金管理人、计划管理人应当承担相应的法律责任。外部管理机构自行发现其未依法依约履行运营 管理职责的，外部管理机构应当自行主动发函告知基金管理人、计划管理人并同步提供整改方案， 基金管理人、计划管理人应监督外部管理机构积极落实相应整改措施。   （五）信息披露   外部管理机构应根据基础设施基金、专项计划的监管披露要求，定期向基金管理人、计划管理 人提供相关披露所需材料。   外部管理机构应定期向基金管理人、计划管理人提供资产运营相关的报告，具体包括定期报告 和临时报告。   外部管理机构应按照届时有效的监管模板文件和基金管理人的要求制定并调整定期报告。   为基金管理人出具相关报告之目的，外部管理机构应协助提供相关基础材料及数据信息。其中 财务资料应包括但不限于未经审计的财务报表（即资产负债表、利润表、现金流量表）。   在发生可能对基础设施基金投资价值或价格有实质影响的重大事件时或应监管机构临时要求 的，外部管理机构应在重大事件发生后的 1 日内向基金管理人、计划管理人报告相关事项，并配合 提供与该重大事项相关的信息。重大事项包括但不限于以下事项：  （1）金额占基础设施项目净资产 10%及以上的交易；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （2）金额占基础设施项目净资产 10%及以上的损失；  （3）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化；  （4）预计基础设施项目现金流相比预算减少 20%以上；  （5）外部管理机构主要负责人员、高级管理人员发生变动；  （6）项目公司因违法、违规行为收到主管机构处罚；  （7）可能对基础设施基金投资者利益产生重大影响的其他情形。   基金管理人有权根据有关监管机构对基础设施基金、专项计划信息披露不时颁布生效的最新的 中国法律，要求外部管理机构对运营管理报告的内容要求及提交至基金管理人的时间要求做出修改 和补充。同时，基金管理人可自行或聘请相关机构对项目公司及/或外部管理机构的定期报告情况（包 括但不限于预算执行情况）进行检查。   外部管理机构应安全、妥善保管《运营管理服务协议》所述记录，并应与外部管理机构管理和 /或持有的其他类似项目的账簿、记录和文件分开存放和保管。根据《运营管理服务协议》约定，为 了基础设施项目现金流的回收之目的，外部管理机构可以在必要时向外部管理机构的代理人提供上 述记录的任何部分，但应要求该等代理人对该等信息予以保密。   在法律允许的范围内，经基金管理人合理要求，外部管理机构应向基金管理人提供与《运营管 理服务协议》相关的服务记录，外部管理机构提供上述信息不得收取任何费用。   （六）费用收取   外部管理机构就提供《运营管理服务协议》项下的运营管理服务有权收取运营服务费，运营服 务费由以下两部分费用组成：   运营服务费=基本服务费+激励服务费   （1）基本服务费   基本服务费11=项目公司实收运营收入基本服务费费率   项目公司实收运营收入：指项目公司因基础设施项目出租及其他因基础设施项目的运营和管理 而产生的实收现金收入-税金及附加（如有）   基本服务费费率：17%   上述公式计算的基本服务费为含税费用，税金及附加仅包括增值税及附加税、房产税、城镇土 地使用税及印花税。 固定管理费”。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）激励服务费   在项目公司的实际运营净收入高于项目公司目标运营净收入的情况下，外部管理机构有权按照 下述方式收取激励服务费：   激励管理费12=（项目公司实际运营净收入-项目公司目标运营净收入）20%   其中，运营净收入=项目公司主营业务收入-信用减值损失-除激励服务费（如有）以外的营业成 本和管理费用+折旧及摊销-税金及附加（如有）-购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的 现金。   当期项目公司实际运营净收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。   上述公式计算的激励服务费为已包含增值税的费用。   （七）考核   基金管理人有权对外部管理机构的运营管理服务进行检查考核，以全面、客观评估其服务质量； 如外部管理机构提供的运营管理服务不符合《运营管理服务协议》约定的，基金管理人有权要求外 部管理机构在其指定的合理期限内整改。   项目公司有权根据《运营管理服务协议》的规定对外部管理机构的工作进行考核，考核指标应 当至少包括：   （1）月度项目出租率，就任一运营收入回收期，文龙家园项目的平均月度项目出租率（月度项 目出租率的平均值）应不低于 93%，熙悦尚郡项目的平均月度项目出租率（月度项目出租率的平均 值）应不低于 95%；   （2）运营收入收缴率，就任一运营收入回收期，任一基础设施项目的运营收入收缴率应不低于   各方确认，对于前述考核指标，就任一运营收入回收期，如任一基础设施项目的平均月度项目 出租率或运营收入收缴率未达到考核指标，则外部管理机构无权收取激励服务费。   （八）解聘情形和程序   外部管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目，发生下列情形（“法定情形”） 之一的，基金管理人应当解聘外部管理机构：   （1）外部管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；   （2）外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；   （3）外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；   为免歧义，任期内因适用的法律法规或监管规则变更导致上述法定情形调整（包括内容变更、                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 标准细化、新增或减少情形等）的，上述法定情形应相应调整并直接适用，且无需另行签署补充协 议。   除法定情形外，当且仅当出现以下约定情形（“约定情形”）之一的，基金管理人可解聘外部管 理机构，并应提交基础设施基金份额持有人大会进行表决，并需经参加大会的基础设施基金份额持 有人所持表决权的二分之一以上表决通过。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解 聘、更换外部管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外：   （1）外部管理机构在任期内出现与主营业务相关的重大法律纠纷、重大违约事项等可能严重影 响项目后续平稳高效运营的。   （2）有确定证据显示外部管理机构可能发生严重影响其项目运营能力以致无法完成《运营管理 服务协议》约定的服务的。   （3）外部管理机构因故意或重大过失造成基础设施项目发生重大责任事故或安全管理事故的。   除根据上述法定情形、约定情形解聘外部管理机构外，基金管理人不得解聘外部管理机构。基 金管理人基于法定、约定情形解聘外部管理机构后，有权选聘新的外部管理机构提供基础设施项目 的运营服务。   在任期内，基金管理人基于法定情形解聘外部管理机构的，则自基金管理人作出解聘外部管理 机构决定并且基金管理人发出解聘的书面通知之日起《运营管理服务协议》终止；基金管理人基于 约定情形解聘外部管理机构的，则自基金份额持有人大会作出解聘外部管理机构的决议并且发出解 聘的书面通知之日起《运营管理服务协议》终止。   发生外部管理机构解聘情形的，基金管理人应根据届时实际情况制定继任外部管理机构的选择 标准，选择合适的外部管理机构，并提交基础设施基金份额持有人大会进行表决由参加大会的基础 设施基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过。   经约定程序聘任新任外部管理机构的，基金管理人、项目公司应当按照与《运营管理服务协议》 的条款和条件实质相同的内容与其签订新的运营管理服务协议，由继任外部管理机构享有并承担外 部管理机构在《运营管理服务协议》项下实质相同的全部权利和义务。   （九）协议违约 责任，并赔偿因其违约给对方造成的直接实际损失。   （1）外部管理机构未履行、怠于履行或未完全履行运营管理职责或协助职责，给项目公司、基 础设施基金造成损失的；   （2）外部管理机构未配合基金管理人、计划管理人等机构履行信息披露义务，或披露信息存在                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的；   （3）外部管理机构违反保密义务的；   （4）外部管理机构履行运营管理职责不符合适用法律规定和协议约定，且在基金管理人要求的 合理期限内拒不改正或者情节严重的；   （5）外部管理机构违反相关法律法规、《运营管理服务协议》约定的其他事项。 或仲裁，如果守约方被要求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何款项，或者被要求作为 对该等索赔、民事或刑事诉讼、程序、指控或公诉进行抗辩的任何费用（包括但不限于合理的律师 费）而付出任何款项，违约方应向守约方偿付或赔偿该等款项。尽管有上述规定，如果基金管理人 经从外部管理机构之外的其他方获得任何补偿的，外部管理机构无须就该等索赔向基金管理人承担 责任，且对于保单可实际理赔金额之内的基金管理人受偿事项，外部管理机构亦无须向基金管理人 承担责任。   （十）终止和争议解决方式   发生以下终止情形时，《运营管理服务协议》终止：   （1）协议有效期内，如遇不可抗力导致无法经营，持续 90 日以上时，任何一方有权终止《运 营管理服务协议》。各方依据实际情况进行结算，互不赔偿损失；   （2）《运营管理服务协议》各方当事人协商一致终止；   （3）因外部管理机构严重违约导致《运营管理服务协议》目的不能实现的，基金管理人有权终 止协议；   （4）基础设施基金设立失败或《基金合同》终止时，协议自动终止；   （5）外部管理机构任期届满且未延长时，协议自外部管理机构任期届满之日终止；   （6）发生外部管理机构解聘情形；   （7）基金管理人被解聘的；   （8）适用法律法规及协议约定的其他协议终止事件。   凡因《运营管理服务协议》引起的或与之相关的任何争议由各方协商解决。如各方在争议发生 后 30 个自然日内协商未成，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照其届 时有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁地点为北京市。仲裁裁决是终局的，对当事人均有约束力。仲裁 费用由败诉方承担。   三、极端情形应对措施   （一）租金调整受行业政策的影响及应对措施                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      公租房项目租金定价和调价的行业政策详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情 况”之“一、基础设施项目概况”之“（二）主要经营模式”之“1、公租房租金价格的确定”。      本项目评估及现金流预测假设 2024 年文龙家园项目租金调增至 55/平方米/月，熙悦尚郡调项目 租金增至 64 元/平方米/月，后续年度每三年调整一次，每次调整幅度为 4%。十年后租金收益按每 年增长 1.5%测算。对租金标准调整后新签订的租赁合同或租赁合同到期续租的，按调整后的租金标 准执行；租赁合同期内的，租金标准仍按原合同约定执行，不作调整。      北京市公共租赁住房项目调租机制已较为成熟，北京保障房中心持有的公租房项目约 3-5 年进 行一次调租。截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中心于朝阳区持有运营 14 个公租房项目，其中 心持有的朝阳区公租房项目整体调租年均增幅13为 2.88%。截至 2022 年 3 月 31 日，北京保障房中 心于海淀区持有运营 9 个公租房项目，其中 7 个项目运营超过 3 年，7 个项目均至少进行过 1 轮租 金调整，合计调租轮次 7 次，北京保障房中心持有的海淀区公租房项目整体调租年均增幅为 2.13%。      根据 CREIS 中指数据库，截至 2022 年 3 月 31 日，本项目所选的文龙家园项目及熙悦尚郡项目 执行的租金单价较同地段、同类型住房的市场租金水平分别折价约 44%和 46%，均有较大的租金调 整空间。      在极端情况下，因行业政策变动，本项目租金调整方案未获相关主管部门批准，或批复的租金 调整幅度低于预期，基础设施项目将不能按计划调整项目租金，存在本项目收入无法按预期增长的 风险，进而影响项目的预期收益水平。      此外，如因新冠疫情等极端情况的影响，相关政府部门或主管机构可能针对租赁住房行业出台 鼓励、倡导租金减免的政策，如本基金持有的基础设施项目对租户进行减租或免租，可能直接造成 基础设施项目租金收入降低，对本基金收益产生不利影响。      本基金运营管理机构北京保障房中心是北京市政府下属国有企业，已在十余年的公租房管理运 营过程中积累了丰富的公租房运营管理经验。北京保障房中心具有良好的沟通渠道和能力，能够促 使基础设施项目根据有关公租房管理规定，依法合规进行租金定价和调整。      本项目已制定了完善的租金价格调整申请流程。北京保障房中心作为本基金运营管理机构，将 于调租周期第 2 年向北京市住建委预报送下一年调整租金价格的计划，经北京市住建委同意后，将 于周期第 3 年正式报送调整租金价格的申请。有效的预沟通可缩短租金调价申请的正式审批流程，  整体调租年均增幅为所有调租轮次的单次调租年均增幅的平均值，单次调租年均增幅为单次调租增长率除以调 租间隔期长度（年）计算得出。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 增大租金调整的成功率和确定性。对此，北京保障房中心已出具《承诺函》：就因基础设施项目租 金调整方案未获相关主管部门批准，或批复的租金调整幅度低于预期，导致基础设施项目不能按计 划调整项目租金，基础设施项目收入无法按预期增长，进而影响基础设施项目的预期收益水平的， 本公司承诺，本公司作为本基金运营管理机构，将于每个调租周期第 2 年向北京市住建委预报送下 一年调整租金价格的计划，经北京市住建委同意后，将于周期第 3 年正式报送调整租金价格的申请。 同时，基金管理人将积极督促北京保障房中心推动上述租金价格调整申请及沟通工作。   对于相关政府部门或主管机构鼓励、倡导租金减免的政策，基金管理人与运营管理机构将与政 府部门或主管机构进行积极协调、沟通。本基金在基金份额持有人大会召开事由中已约定“国家或当 地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等情形”； 同时，本基金在不需召开基金份额持有人大会的事项中已约定“因国家或当地有权机构基于新冠疫 情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金而减少基础设施项目收入，但原 始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身或 者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因 减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的”。   因此，对于相关政府部门或主管机构鼓励、倡导租金减免政策的，基金管理人将根据协议约定 决定是否召集基金份额持有人大会决定政策落实方案，并推动北京保障房中心积极采取通过协助申 请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身或者其协助申请相关部门 就减免事宜给予项目公司补偿等方式缓释对应期间项目公司发生因减免租金的政策性因素使得收 入减少进而导致可供分配金额下降的风险。   （二）租赁安排受政策的影响及应对措施   北京市公租房租赁实施方式详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“一、基 础设施项目概况”之“（二）主要经营模式”之“3、公租房的配租方式”。   本基金基础设施项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进 行配租，剩余房源可以面向单位趸租。   极端情况下，如因行业政策变动导致住房保障部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租 房源减少，本基金基础设施项目招租工作将受到影响，在住房保障部门组织公开配租或者安排趸租 之前，基础设施项目空置房源可能无法及时进行出租，空置率可能将阶段性高于预期，进而影响本 基金的收益。   本基金运营管理机构北京保障房中心已加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进行细                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 化，各项目运营中心直接对接各区住保部门，加强对接沟通工作，提升配租效率。    同时，北京保障房中心是北京市政府下属国有企业，具有通畅的沟通渠道，与各区住保部门保 持良好的沟通和合作，以推动本项目按照预计进行配租相关工作。对此，北京保障房中心已出具《承 诺函》：就因区住房保障部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少，导致基础设施 项目空置房源无法进行出租，空置率阶段性高于预期，进而影响该期间基础设施项目收益的，本公 司承诺加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进行细化，各项目运营中心直接对接各区住保 部门，加强对接沟通工作，提升配租效率，推动基础设施项目按照预期进行配租相关工作。    （三）税收优惠政策的影响及应对措施    根据财政部、税务总局于 2010 年 9 月 27 日发布的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税 收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88 号），公租房项目在公租房建设期间用地及建成后占地，免 征城镇土地使用税，对公租房经营管理单位免征营业税、印花税、房产税等，税收优惠执行期限暂 定三年。 通知》（财税〔2014〕52 号），继续延长相应税收优惠政策至 2015 年 12 月 31 日。 〔2015〕139 号）延长公租房的相应税收优惠至 2018 年 12 月 31 日。 值税。                                                  （2021 年第 6 号公告），将上述税收优惠执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。 （2023 年第 33 号公告），将上述税收优惠执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。    自 2010 年来，公租房享有免征房产税、增值税、城镇土地使用税、印花税的税收优惠政策，相 关税收优惠政策通常每 3 年由财政部、税务总局发布公告接续，税收优惠政策有效期至 2023 年 12 月 31 日。    极端情况下，公租房税收优惠政策存在调整或无法继续延长的可能。如因上述税收政策调整而 导致项目公司需要缴纳当前减免的税费，则项目公司的可供分配现金流将受到影响。    根据《项目公司股权转让协议》的约定，如公租房税收优惠政策调整或无法继续延长，导致基             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 础设施项目税费支出增加，北京保障房中心有义务协助项目公司向有关部门申请各类支持政策，包 括但不限于调整基础设施项目的出租价格等，用以抵消税收政策变动带来的不利影响。   同时，在相关税收优惠执行期限到期前，本基金运营管理机构北京保障房中心将提前与北京市 税务部门进行沟通，确认相关税收优惠是否可延续，并根据税收政策情况提前争取有关政府支持政 策，以减少税收政策的影响。对此，北京保障房中心已出具《承诺函》：就因公租房税收优惠政策 调整或无法继续延长，导致项目公司需要缴纳当前减免的税费，进而影响项目公司的可供分配现金 流的，本公司作为本基金运营管理机构承诺，在相关税收优惠执行期限到期前与北京市税务部门进 行沟通，确认相关税收优惠是否可延续，并根据税收政策情况提前争取税收、出租价格等有关政府 支持政策，以减少税收政策变动带来的影响。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   第十九部分 利益冲突与关联交易   一、本基金利益冲突的情形   （一）基金管理人   截至本招募说明书出具之日，本基金的基金管理人在管 1 只其他同类型基础设施基金，为华夏 基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。   （二）原始权益人   原始权益人北京保障房中心是立足首都住房保障安居工程而成立的特殊功能类国有企业。其经 营范围为：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部门批准后出售保 障性住房；房地产开发；物业管理；从事房地产经纪业务；项目投资；投资管理；资产管理；住房 租赁经营；出租商业用房；出租办公用房；代理记账；机动车公共停车场服务；技术开发、技术咨 询、技术服务；销售建筑材料、家用电器、家具。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活 动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产 业政策禁止和限制类项目的经营活动。）   北京保障房中心业务范围从前期融资、投资建设到后期销售、出租及运营管理等业务均专注于 保障性住房项目。营业收入主要来源于储备房销售和公租房租赁业务。2019-2021 年度及 2022 年 1-   截至 2022 年 3 月末，位于本次基础设施项目所在区域朝阳区和海淀区的主要项目情况如下表：        表 19-1 截至 2022 年 3 月 31 日北京保障房中心同区域主要经营项目情况                  投入运营房源数          投入运营房源面积         已租房源      已租房源  序号    项目名称                   量（套）              （平方米）          （套）        占比14                            朝阳区                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）       西大望路 16 号院          项目        小计                21,394         1,110,087.63   18,428   86.14%                              海淀区        小计                 9,825          585,896.03     8,078   82.22%        合计                31,219         1,695,983.66   26,506   84.90%   截至 2022 年 3 月末，包括本次基础设施项目在内，北京保障房中心在朝阳区持有 14 个公租房 项目，投入运营房源数量合计 21,394 套，投入运营面积合计 1,110,087.63 平方米，平均已租房源占 比为 86.14%；在海淀区持有 9 个公租房项目，投入运营房源数量合计 9,825 套，投入运营面积合计   （1）当地保障性住房政策   根据《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第 11 号）、《北京市公 共租赁住房申请、审核及配租管理办法》（京建法〔2011〕25 号）、《北京市住房和城乡建设委员 会关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》（京建法〔2021〕8 号）、《北京市人民政 府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发﹝2011﹞61 号）等相关规则，公租房配 租可分为公开摇号配租、快速配租及实时配租、趸租三类。公开摇号配租、快速配租及实时配租两 者之间无优先顺序，具体由住房保障部门视实际情况组织实施，一般每年开展两次配租工作。趸租 房源为公开摇号配租、快速配租及实时配租的剩余房源，产权单位公告规定的申请期限届满后仍未 配租的房源，可以面向社会单位组织本市城镇户籍无房职工集体租赁，北京市住建委结合社会单位                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 集体租赁申请及空置房源情况不定期开展配租工作。在由申请人选房的情况下，申请人依据家庭、 工作及交通等需求进行自主选房，并非由原始权益人主导具体房源分配。   同时，区县住房保障管理部门遵循公平、公开、公正原则开展配租工作，选房工作需要在区县 住房保障管理部门监督下，由公租房产权单位负责组织实施。配租过程公开透明，接受政府及社会 公众监督。   公租房租金标准按照“促公平、可承受、可持续”原则，考虑承租人的租金负担能力变化及公租 房所在区域市场租金变化等因素，北京保障房中心对需调整租金的项目提出租金调整方案，由市建 委、市规自委、市财政局、市统计局等部门共同审定，市建委根据审定方案发布租金调整通知，北 京保障房中心根据租金调整通知实施。北京保障房中心可以按照相关规定申请调价，但最终由政府 定价，原始权益人对租金价格的影响有限。   （2）保障性住房市场供求关系   北京市存在较大的住房保障需求。根据北京市人大城建环保委员会《关于市十五届人大四次会 议主席团交付审议的代表议案审议结果的报告》，截至 2021 年初，全市尚有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超 2 万户。   具体到海淀区与朝阳区公共租赁住房市场方面，根据 2021 年 7 月北京市朝阳区人民政府发布 《2021 年朝阳区第二批公共租赁住房项目剩余房源开展“快速配租”的公告》，此次配租房源涉及 25 个项目，可配租房源共计 1,654 套，此次配租意向登记共 3,549 户；根据 2021 年 9 月北京市海淀区 人民政府发布《关于启动海淀区第十九批公共租赁住房配租意向登记公告》，此次配租房源涉及 19 个项目，可配租房源共计 3,512 套，此次配租意向登记共 5,962 户。   整体来看，全市尚有一定规模的公租房轮候家庭，并且根据最近期配租情况，朝阳区及海淀区 公共租赁住房配租意向登记户数大于可配租房源套数，充足的市场需求能够有效缓释可能产生的潜 在利益冲突。   同时，原始权益人北京保障房中心，是立足首都住房保障安居工程而成立的特殊功能类国有企 业，北京保障房中心坚持以租为主、以保障民生而非以大规模盈利为主要经营目的。   综上分析，公租房配租过程公开透明、接受政府及社会公众监督，且配租过程由申请人自主选 房，随机性较大，原始权益人难以主导房源分配，或者通过自行调整租金价格等因素影响申请人选 择。因此，原始权益人虽然存在运营同区域内公租房项目的潜在同业竞争情形，但未来因同业竞争 而导致的影响相对可控。   （三）运营管理机构   本基金的运营管理机构为北京保障房中心有限公司，运营管理机构没有为基金管理人以外的其 他机构提供同类基础设施项目运营管理服务，北京保障房中心有限公司自持其他同类型基础设施项 目的情况参见本部分第一节“本基金利益冲突的情形”之“（二）原始权益人”。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （四）基金管理人与原始权益人关联关系情况   依据《法律意见书》，经律师适当核查，未发现原始权益人与华夏基金存在股权控制的情形， 也不存在董事、监事、高级管理人员交叉任职的情形。经律师通过国家企业信用信息公示系统的公 示信息适当核查华夏基金的股权结构，未发现原始权益人持有基金管理人或其关联方的股权。因此， 针对《基础设施基金指引》第十条的规定，基金管理人或其关联方与原始权益人不存在关联关系。   二、利益冲突的防范与披露安排   （一）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范   基金管理人将严格做到风险隔离，基金财产隔离，防范利益冲突。未来对于拟发行同类资产的 基础设施基金，在遴选项目时，将充分评估标的项目与现有基础设施项目的竞争关系，如存在较大 利益冲突的可能性，基金管理人将就基础设施基金建立相关的利益冲突防范机制，在基金管理人的 各项制度中明确防范办法和解决方式，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范 利益冲突。 夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》                       《华夏基金管理有限公司公平交易制度》和《华 夏基金管理有限公司投资组合参与关联交易管理制度》等，能够有效防范本基金层面的利益冲突和 关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。   针对公募 REITs 业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投 资基金投资管理制度》          《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》 和《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资风险管理制度》等，建立了基础设 施证券投资基金的内部运营管理规则，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突。   针对公募 REITs 业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华夏基金管理有限公司 公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》（以下简称“《公平交易制度》”），该 制度从基础设施基金的资产交易及运营管理的内部控制、运营管理利益冲突和输送的防范、信息管 理和其他内部控制角度，对防范措施进行了细化。 的基础设施基金原则上应聘请不同的运营管理机构，且不同基础设施基金的运营管理机构之间原则 上不应存在关联关系。          《公平交易制度》还约定了基础设施项目公司的年度计划及预算应当根据《华 夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》制定并审批，必要时可以 请外部专业机构对年度计划和预算提供专业意见。同时，《公平交易制度》还针对不同基础设施基 金之间相互投资和资金拆借进行了明确的禁止，上述规定能够直接有效地防范利益输送和冲突的风 险。   针对运营管理过程中的关联交易事项，《公平交易制度》进行了细化的规定，明确基础设施基               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金关联方和关联交易的界定、关联交易的定价原则、关联交易的审批和信息披露等。因此，华夏基 金已建立了成熟的关联交易审批制度和检查机制，且根据基金合同规定，基础设施基金的重大关联 交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至 少每半年对关联交易事项进行审查。此外，对于连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 5%的 关联交易且不属于无需另行决策与审批的关联交易事项，还应当提交基金份额持有人大会表决。完 善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分 防范利益冲突。   同时，基金管理人须对基础设施基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，必要情况下还需 要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督促基金管理人公平、公正、妥善处 理相关利益冲突问题，防范相关风险。 于委托事项之外的经营管理事项，可由基金经理经基础设施与不动产投委会授权后进行决策，或由 基金经理提出建议报基金管理人相关部门会签或经基础设施与不动产投委会审议通过后执行。基金 经理需要定期向基础设施与不动产投委会汇报项目公司经营管理情况，以确保基金经理勤勉尽责。 基金管理人制定了完善的项目公司层面的运营管理、决策以及监督检查机制，能够有效防范不同基 础设施基金之间的利益冲突或关联交易风险。 利于不同基础设施基金独立运作，防范利益冲突。 设施基金通过明确新购入基础设施项目原则、独立决策、人员隔离、信息隔离等方式来防范利益冲 突。   新购入基础设施项目原则方面，公司作为基金管理人原则上不主动发起与公司管理的基础设施 基金所持资产具有同业竞争、利益冲突风险的扩募收购。新购入资产为基础设施基金首次发行的原 始权益人及其关联方持有或收购，且基金管理人就该资产的扩募收购方案中已包含对应的同业竞 争、利益冲突防范机制的除外。   独立决策方面，基础设施基金决策主体根据各自的职责和权限，根据基金管理人内部相关制度 规定的投资和运营管理决策流程，在保证决策独立性的同时，在获得可供交易的资产相关信息、投 资建议和实施投资决策方面享有公平的机会。   人员隔离方面，从投资管理层面，基金管理人所管理的基础设施基金拟收购资产的，首先应当 对拟收购资产是否有可能产生同业竞争、利益冲突进行评估，确认具有上述潜在风险的，基金管理 人需对基金经理进行人员隔离。不同基础设施基金的基金经理应维护本基金持有人的利益，严禁直 接或间接在不同基金间进行利益输送，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独立                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 决策。如存在基金经理兼任的情况，应采取适当方式（包括但不限于：基金经理在可能存在利益冲 突不同产品的立项、尽调、谈判、决策等过程中进行回避）以确保收购过程的公平。从决策层面， 当基础设施与不动产投委会委员认为其自身对某一决议事项有实际或潜在利益冲突，该委员应以书 面形式向基础设施与不动产投委会秘书报告详情。超过全体决策委员半数以上认定其存在利益冲突 的，则应要求该委员避席该决议。当基础设施与不动产投委会认为其他人员对某一决议事项有实际 或潜在利益冲突时，可要求其回避该事项。   在信息的隔离方面，基金管理人应与运营管理机构建立并执行信息隔离墙制度，通过对存在利 益冲突的业务在机构设置、人员、资金、账户、系统等方面的独立运作、分开管理，办公场所相互 隔离等措施防范利益冲突。   综上所述，基金管理人为同类型基础设施基金的管理、投资扩募建立了有效的内部制度和决策 机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲 突和关联交易风险，不存在因自身决策损害管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施基金 合规、公平、平稳运作提供保障。未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及基础设施基金 实际运作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机制。   （二）与原始权益人之间的利益冲突与风险防范   北京保障房中心作为原始权益人将基础设施项目出售予本基金后，原始权益人或其同一控制下 的关联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有本基金不低于 20%的基金份额。   特别的，如本基金在存续期间通过扩募等法律法规允许的方式继续购买原始权益人或其关联方 拥有的其他租赁住房类型的基础设施项目的，则构成本基金与原始权益人之间的关联交易，鉴于基 础设施项目买卖双方处于不同的法律地位，本基金与原始权益人届时亦将存在潜在利益冲突。   为缓释上述与原始权益人之间的利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施：   根据北京保障房中心出具的《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：（1）基础设施基金发行后， 北京保障房中心如发现任何与项目公司主营业务构成或可能构成实质竞争关系的业务机会，将促使 该业务机会按合理和公平的条款及条件依法在同等条件下优先提供给项目公司。（2）北京保障房中 心将采取充分、适当的措施避免利益冲突，包括但不限于： 利益冲突的相关约定； 能出现的利益冲突；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 目，不会主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准；对于可能构成实质竞争的租 赁业务机会，基础设施项目在同等条件下依法享有优先获得该业务机会的权利。   （三）与运营管理机构之间的利益冲突与风险防范   本基金的运营管理机构为北京保障房中心，运营管理机构没有为基金管理人以外的其他机构提 供同类基础设施项目运营管理服务。与北京保障房中心之间的利益冲突及风险防范参见本部分“二、 利益冲突的防范与披露安排”之“（二）与原始权益人之间的利益冲突与风险防范”。   （四）披露方式   基金管理人或运营管理机构存在利益冲突情形的，基金管理人应根据有关法律法规的规定进行 披露。   （五）披露内容   基金管理人根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。   （六）披露频率   基金管理人应根据有关法律法规规定的披露频率披露利益冲突的情形。   三、关联交易情况   （一）项目公司与原始权益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及关联交易   项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司成立于 2022 年 4 月 7 日，2019-2021 年项目公司与原 始权益人及其控股股东未发生关联交易。   （二）项目公司关联交易的内容是否符合相关法律法规的规定及公司内部管理控制要求   项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司成立于 2022 年 4 月 7 日，2019-2021 年项目公司未发 生关联交易情况。   （三）定价依据是否充分，定价是否公允，与市场交易价格或独立第三方价格是否有较大差异 及其原因   项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司成立于 2022 年 4 月 7 日，2019-2021 年项目公司未发 生关联交易情况，不存在与市场交易价格或独立第三方价格有较大差异的情形。   （四）基础设施项目现金流来源中来源于关联方的比例，是否影响基础设施项目的市场化运营   根据普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《备考财务报表及审计报告》，并经 核查基础设施项目租赁明细、台账、合同等，基础设施项目不存在关联方承租的情形，不存在影响 基础设施项目的市场化运营的情况。   四、关联交易的界定   本基金的关联人包括关联法人和关联自然人。认定本基金的关联方时，投资者持有的基金份额 包括登记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （一）关联方及关联关系的定义   （1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间接控制的 法人或其他组织；   （2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；   （3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、运营管理机构及其控股股东、实际控制人或者与 其有其他重大利害关系的法人或其他组织；   （4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象与本基金投资 基础设施项目类型相同或相似的产品；   （5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级管理人员 的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；   （6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜 的法人或其他组织。   （1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；   （2）基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理人员；   （3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁的 子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母；   （4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜 的自然人。   （二）关联交易类型   本基金的关联交易，是指本基金或其控制的特殊目的载体与关联人之间发生的转移资源或者义 务的事项，除传统基金界定的买卖关联方发行的证券或承销期内承销的证券等事项外，还应当包括 但不限于以下交易： 等。 等行为。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）购买或者出售资产；   （2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；   （3）提供财务资助；   （4）提供担保；   （5）租入或者租出资产；   （6）委托或者受托管理资产和业务；   （7）赠与或者受赠资产；   （8）债权、债务重组；   （9）签订许可使用协议；   （10）转让或者受让研究与开发项目；   （11）购买原材料、燃料、动力；   （12）销售产品、商品；   （13）提供或者接受劳务；   （14）委托或者受托销售；   （15）在关联方的财务公司存贷款；   （16）与关联方共同投资；   （17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；   （18）法律法规规定的其他情形。   五、关联交易的决策与审批 有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当 符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内 部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意， 并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立 董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。   除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，金额超过本基金净资产 5%的关联交易且 不属于下述“2、无需另行决策与审批的关联交易事项”，应当召开基金份额持有人大会进行审议。前 述规定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。上述关联交易的金额计算系指连续 12 个 月内累计发生金额。   就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关联交易事项，该等 关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律法规、监管机构的要求及时进行信息              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 披露（如需）。   六、关联交易的内控和风险防范措施   （一）固定收益投资部分关联交易的内控措施   本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管理。   针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。在基金 的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等方面进行全流程 管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新维护； 此外，基金管理人根据法律法规进行关联交易前的审批与合规性检查，只有合理确认相关交易符合 基金管理人的关联交易政策后方可继续执行。   （二）基础设施项目投资部分关联交易的内控措施   针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内部控制的 专项制度；其中，在专门的基础设施项目投资风险管理制度中，针对基金管理人运用基金资产收购 基础设施项目后涉及的其他重大关联交易，基金管理人应当按照相关法律法规、内部要求防范利益 冲突，并会同各相关部门按法规要求召开基金份额持有人大会。   针对于此，在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于基础设施 项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的基础 上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通 过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过程 中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由本基金的基金 份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照 规定履行信息披露和报告的义务。   （三）关联交易的风险防范措施   本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施项目亦可能存在日常经营所必 要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将积极采取相关措施， 以避免利益输送、影响基础设施项目利益从而影响基金份额持有人利益的潜在风险： 其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据法律法规、中国 证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人 大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予 以披露。 等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、对基础设施项 目的影响等；如存在可能影响基础设施项目利益和基金份额持有人利益的情形的，应当及时采取措 施避免或减少损失。   （四）关联交易的信息披露安排   基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关风险防范措施，并 以临时公告的方式披露基础设施基金发生重大关联交易。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第二十部分 基础设施基金扩募   一、基金扩募的条件   在符合法律法规、监管机构、业务规则的相关规定的情况下，基金管理人可以根据市场情况发 起本基金的扩募程序。本基金扩募应在取得基金份额持有人大会有效决议后实施。   二、基金扩募的程序   基金扩募的，可以向原基金份额持有人配售份额，也可以向不特定对象或特定对象发售。   基金扩募应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估。   基金扩募事项及扩募方案须根据法律法规及基金合同约定履行召开基金份额持有人大会等适 当程序，基金份额持有人大会决议通过后报中国证监会备案。基金管理人根据中国证监会、上交所 的相关要求履行适当程序可启动扩募发售工作。   扩募发售方案应当包括本次基金发售的种类及数量、发售方式、发售对象及向原基金份额持有 人配售安排、原战略投资者份额持有比例因本次扩募导致的变化、新增战略投资者名称及认购方式 （若有）、基金扩募价格、募集资金用途、配售原则及其他上交所要求的事项。   本基金扩募涉及购入基础设施项目的，应当按规定履行变更注册程序；在变更注册程序履行完 毕并取得基金份额持有人大会表决通过，经报中国证监会备案后，基金管理人根据中国证监会、上 交所的相关要求履行适当程序可启动扩募发售工作。   本基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息披露 等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。   三、扩募定价原则、定价方法   基金管理人可以根据基础设施基金二级市场的交易价格，和拟投资项目市场价值等有关因素， 合理确定基金扩募发售价格或定价方式，以及相应的份额数量，并将其与扩募发售方案等其他事项 报基金份额持有人大会决议通过。   四、扩募的发售方式   具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第二十一部分 基金资产的估值   一、估值日   基金资产的估值日为基金合同生效后自然年度的半年度和年度最后一日，以及当发生或潜在对 基础设施资产有重大影响的事件而应调整基金估值之日。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自 然半年度最后一日或自然年度最后一日不作为估值日。   基金管理人依据中国证监会的相关规定、《企业会计准则》《证券投资基金会计核算业务指引》 《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》等规定，对基础设施基金个体与合并主 体进行会计核算并编制会计报表。   基金管理人与基金托管人应对资产负债表日以及法规要求信息披露日的基金财产状况，在要求 的披露期限内完成估值结果的核对工作。   二、估值对象   估值对象为纳入基金合并及个别财务报表范围内的各类资产及负债，即基金所拥有的专项计划 资产支持证券份额以及应纳入合并范围的各类会计主体、债券、银行存款本息、应收款项、其它投 资等资产及负债。   三、估值原则   本基金通过特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及基 础设施项目完全的控制权和处置权，按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编 制基础设施基金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现金流量。   在编制企业合并财务报表时，应当统一基础设施基金和被合并主体所采用的会计政策。如被合 并主体采用的会计政策与基础设施基金不一致的，基金管理人应当按照基础设施基金的会计政策对 其财务报表进行必要的调整。   在个别财务报表中基金管理人取得的以基础设施项目为最终投资标的的资产支持证券应确认 为长期股权投资，按《企业会计准则第 2 号--长期股权投资》要求进行初始确认、后续计量。   基础设施基金持有的其他资产或负债的处理，参照《证券投资基金会计核算业务指引》的规定 执行。基金管理人在确定相关金融资产和金融负债的公允价值时，应符合《企业会计准则》、监管 部门有关规定。 则规定的例外情况外，应将该报价不加调整地应用于该资产或负债的公允价值计量。估值日无报价 且最近交易日后未发生影响公允价值计量的重大事件的，应采用最近交易日的报价确定公允价值。 有充足证据表明估值日或最近交易日的报价不能真实反映公允价值的，应对报价进行调整，确定公              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 允价值。   与上述投资品种相同，但具有不同特征的，应以相同资产或负债的公允价值为基础，并在估值 技术中考虑不同特征因素的影响。特征是指对资产出售或使用的限制等，如果该限制是针对资产持 有者的，那么在估值技术中不应将该限制作为特征考虑。此外，基金管理人不应考虑因其大量持有 相关资产或负债所产生的溢价或折价。 支持的估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，应优先使用可观察输入值，只有在 无法取得相关资产或负债可观察输入值或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。   四、估值方法   估值方法指纳入合并财务报表范围内的各类资产及负债的估值方法。基础设施项目评估应当以 现金流折现法作为主要评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验，同时说明 基础设施项目的评估对会计核算的影响。   对基金持有的各项资产、负债的后续计量除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则上 采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定后不 得随意变更。   对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应公司董事会审议批准， 并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包 括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重 要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。   基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上确认为 一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。   根据准则规定，如有确凿证据表明该基础设施项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产 所在地有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信 息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计量。   使用公允价值进行后续计量的基础设施项目在合并报表编制过程中使用经审慎评估的评估值 作为公允价值入账依据并在定期报告中披露相关事项。采用收益法评估时选择现金流量折现法作为 主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。会计师事务所在年度审计 中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。   合并报表对于按照《企业会计准则》规定采用成本法计量的长期资产，若存在减值迹象的，应               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行减值 测试。确认发生减值时，基金管理人应当按照《企业会计准则》规定在定期报告中进行披露，包括 但不限于可回收金额计算过程等。   （1）交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种（基金合同另有规定的除外），选取估值日第 三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理人与基金托管人另行 协商约定；   （2）交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所上市的资产 支持证券（不包括本基金投资的基础设施项目对应的基础设施资产支持证券），采用估值技术确定 公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下，按成本估值。 值的情况下，按成本估值。对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的情 况下，应以活跃市场上未经调整的报价作为计量日的公允价值进行估值；对于活跃市场报价未能代 表计量日公允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认计量日的公允价值；对于不存在市场活 动或市场活动很少的情况下，则采用估值技术确定公允价值。 值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种当日的唯 一估值净价或推荐估值净价估值。对于含投资人回售权的固定收益品种，回售登记期截止日（含当 日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。对银行间市场未上市，且第三方估值 机构未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场利率不存在明显差异，未上市期间市场利率没 有发生大的变动的情况下，按成本估值。 人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。 规定估值。   本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，请参见本招募说明书 “第二十四部分 基金的会计与审计”。   如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法律法规 的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据有关法律法规，基金净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基金的基金会 计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方在平等基础上充分 讨论后，仍无法达成一致的意见，基金管理人向基金托管人出具盖章的书面说明后，按照基金管理 人对基金净值信息的计算结果对外予以公布。   五、估值程序 余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入，由此产生的误差计入基金财产。国家 另有规定的，从其规定。   基金管理人应至少于中期及年度估值日计算本基金合并财务报表基金资产净值及基金份额净 值，并按规定公告。 机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报告。对于采 用成本模式计量的基础设施项目资产，上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报表的净资产及 基金份额净值。 暂停估值时除外。基金管理人每半年度对基金资产估值后，将基金净资产和基金份额净值结果发送 基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人对外公布。   六、估值错误的确认与处理   基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、及时性。 当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错误时，视 为基金份额净值错误。   基金合同的当事人应按照以下约定处理：   （一）估值错误类型   本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或投资人 自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该估值错误遭受 损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。   上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系统 故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预见、不 能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。   由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可抗力原因              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人仍应负有返还 不当得利的义务。   （二）估值错误处理原则 更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及时更正已产生 的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任 方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔 偿责任。 有关直接当事人负责，不对第三方负责。 对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事人的 利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内 对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分 不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和 超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方。 点前无法确认的交易，导致的对基金资产净值的影响，不作为基金资产估值错误处理。   （三）估值错误处理程序   估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下： 责任方；   （四）基金份额净值估值错误处理的方法如下： 误时，视为基金份额净值错误。基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 报基金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大；错误偏差达到基金份额净值的 0.25%时， 基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金 管理人应当公告，并报中国证监会备案；当发生净值计算错误时，由基金管理人负责处理，由此给 基金份额持有人和基金造成损失的，应由基金管理人先行赔付，基金管理人按差错情形，有权向其 他当事人追偿。 基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进行赔偿：   （1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如经双方在平等 基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此给基金份额持有人和基金 财产造成的损失，由基金管理人负责赔付。   （2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，而且基金托管人未对 计算过程提出疑义或要求基金管理人书面说明，基金份额净值出错且造成基金份额持有人损失的， 应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金 管理人与基金托管人按照管理费和托管费的比例各自承担相应的责任。   （3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算和核对，尚不 能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人的计算结果对外公布，由 此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔付。   （4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的基金份额持有 人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。 结果为准。 事人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。   七、暂停估值的情形及处理   （一）基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；   （二）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值时；   （三）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。   八、基金合并报表及份额净值的确认   本基金合并财务报表、相关财务信息及基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负责 进行复核。基金管理人披露本基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将相关财务信息、净资                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 产和基金份额净值计算结果及资产确认计量过程发送给基金托管人。基金托管人复核确认后发送给 基金管理人，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。   九、特殊情况的处理   （一）基金管理人或基金托管人按基金合同约定的估值方法进行估值时，所造成的误差不作为 基金资产核算及估值错误处理。   （二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，或国家 会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施 进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托管人免 除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。   十、基础设施项目的评估   （一）基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够按照评估 结果进行转让。   （二）基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估的情形包括但不限于：   本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基金运作 过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日 不得超过 6 个月。   （三）评估机构的要求   基础设施基金存续期间内，基金管理人应当聘请资产评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。   评估机构应当经中国证监会备案。   评估机构为本基础设施基金提供评估服务不得连续超过 3 年。             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  基金管理人有权自行决定更换资产评估机构为本基金提供资产评估服务，基金管理人更换评估 机构后应按规定在规定媒介公告。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                第二十二部分 基金的收益与分配   一、基金可供分配金额的计算方式   基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出的金额，在可 供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）， 并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配 金额计算调整项。   将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：   （一）折旧和摊销；   （二）利息支出；   （三）所得税费用。   将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括：   （一）当期购买基础设施项目等资本性支出；   （二）基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价 值变动损益）；   （三）取得借款收到的本金；   （四）偿还借款本金支付的现金；   （五）基础设施项目资产减值准备的变动；   （六）基础设施项目资产的处置利得或损失；   （七）支付的利息及所得税费用；   （八）应收和应付项目的变动；   （九）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、 未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应当 充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；   （十）其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得 的现金、金融资产相关调整、期初现金余额、本期/本年分配金额、支付基金设立日前归属于原始权 益人的利润等。   二、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序   （一）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整项变更，由基金管 理人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，无需基金份额                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 持有人大会审议；   （二）除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人与基金托管人协商 一致后决定对本基金可供分配金额计算调整项的变更事宜。   三、基金收益分配原则   （一）本基金收益分配采取现金分红方式；   （二）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金 的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益 分配；   （三）每一基金份额享有同等分配权；   （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。   在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基 金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则和 支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。   四、收益分配方案   基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、分配时 间、分配数额及比例、分配方式等内容。   五、收益分配方案的确定、公告与实施   本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》的有关 规定在规定媒介公告。   六、基金收益分配中发生的费用   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     第二十三部分 基金的费用与税收   一、基金费用的种类 相关中介费用； 营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。   二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式  （一）基金管理费   本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。   固定管理费包含“基于基金资产净值的固定管理费”和“基于项目公司实收运营收入的固定管理 费”两部分，固定管理费=基于基金资产净值的固定管理费+基于项目公司实收运营收入的固定管理 费。具体计算方法如下：   （1）基于基金资产净值的固定管理费   基于基金资产净值的固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日 及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：   B＝A×0.12%÷当年天数   B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费   A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金 规模为基数）                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基于基金资产净值的固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商 确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   （2）基于项目公司实收运营收入的固定管理费   基于项目公司实收运营收入的固定管理费=项目公司实收运营收入×17%   项目公司实收运营收入：指项目公司因基础设施项目出租及其他因基础设施项目的运营和管理 而产生的实收现金收入-税金及附加（如有）   上述公式计算的基于项目公司实收运营收入的固定管理费为含税费用，税金及附加仅包括增值 税及附加税、房产税、城镇土地使用税及印花税。   基于项目公司实收运营收入的固定管理费按季支付，每年第 1、4、7、10 月的第 15 日前，依据 上个季度财务报表计算上个季度的基于项目公司实收运营收入的固定管理费。基金管理人与基金托 管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等， 支付日期顺延。项目公司年度审计报告出具后，对全年的基于项目公司实收运营收入的固定管理费 进行调整，实行多退少补原则，使得当年最终由基金财产支付的基于项目公司实收运营收入的固定 管理费等于据经审计的项目公司年度审计报表计算的年度基于项目公司实收运营收入的固定管理 费，具体退、补方式、支付时间由基金管理人与基金托管人根据实际情况确定。   浮动管理费=（项目公司实际运营净收入-项目公司目标运营净收入）×20%   当且仅当在项目公司的实际运营净收入高于项目公司目标运营净收入的情况下，计提并支付浮 动管理费。其中，当期项目公司实际运营净收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。 项目公司目标运营净收入在基金合同生效后两个会计年度以本基金可供分配金额测算报告中数据 为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。   浮动管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从 基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   （二）基金托管费   基金托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前， 以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：   B＝A×0.01%÷当年天数   B 为每日应计提的基金托管费   A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金 规模为基数）   基金托管费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   上述“一、基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定，按费用实际支 出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。   三、基金管理费分配及合理性   基金管理费中，基于基金资产净值的固定管理费包括基金管理人收取的管理费及计划管理人收 取的管理费；基于项目公司实收运营收入的固定管理费及浮动管理费，均为支付给外部管理机构的 运营管理费。                    表 23-1 基金费用分配情况表 实际收       费用科目                 费用详情               备注 费主体                基于基金资产净值的固定管理费（基金管理人部分）按              已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值       基于基金   日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据       资产净值                                 为基于基金资产              相应费率按日计提，计算方法如下： 基金管   的固定管                                 净值的固定管理  理人   理费（基     B＝A×0.096%÷当年天数             费的基金管理人       金管理人                                  收取部分                B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费       部分）                A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估              值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）                基于基金资产净值的固定管理费（计划管理人部分）按              已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值       基于基金              日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据       资产净值                                 为基于基金资产 计划管   的固定管   相应费率按日计提，计算方法如下：              净值的固定管理  理人   理费（计                                 费的计划管理人                B＝A×0.024%÷当年天数       划管理人                                  收取部分       部分）      B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费                A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估              值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）       基于项目       公司实收                                 为外部管理机构              基于项目公司实收运营收入的固定管理费=项目公司实收       运营收入                                 收取的“基本服              运营收入×17% 外部管   的固定管                                   务费” 理机构    理费                                            为外部管理机构        浮动      浮动管理费=（项目公司实际运营净收入-项目公司目                                            收取的“ 激励服       管理费    标运营净收入）×20%                                            务费”   基金管理人展业成本主要为基础设施与不动产业务部的人力成本与日常管理活动开支，其中，               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 人力成本为主要展业成本。考虑到如本基金发行成功，结合目前在管规模情况，预计 2022 年基金管 理人实际收取管理费水平整体合理，能够有效覆盖基础设施与不动产业务部的人力成本与日常管理 活动开支，能够有效覆盖展业成本。   计划管理人与公募基金管理人共同参与尽职调查工作，形成独立的分析，准备相应发行设立安 排。存续期阶段，计划管理人履行公募基金管理人下达指令与安排，并向基金管理人披露年度资产 管理报告、收益分配报告等。综合考虑双方共同开展的工作中承担的相应职责，基金管理人和计划 管理人认为计划管理费收取水平整体合理。   基金设立后，本项目将由北京保障房中心有限公司作为外部管理机构提供运营管理服务。根据 《运营管理服务协议》，外部管理机构提供服务包括：（1）制定经营及预算计划；（2）租赁管理； （3）项目收益管理服务；（4）日常运营服务；（5）项目维修与改造；（6）保险事项；（7）其他 运营管理服务事项。考虑到外部管理机构的运管成本，以及实施基础设施基金后对资产运营质量要 求的提升，同时考虑合理利润，外部管理机构收费处于合理水平。   四、不列入基金费用的项目   下列费用不列入基金费用：   （一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的损 失；   （二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；   （三）基金合同生效前的相关费用；   （四）基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不得 从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付；   （五）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。   五、基金税收   本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。   基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家 有关税收征收的规定代扣代缴。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第二十四部分 基金的会计与审计   一、基金会计政策   （一）基金管理人为本基金的基金会计责任方；   （二）基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募集的会计年度按如下 原则：如果《基金合同》生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年度披露；   （三）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；   （四）会计制度执行国家有关会计制度；   （五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式   本基金合并层面各项可辨认资产主要是投资性房地产、金融资产等，可辨认负债主要是金融负 债，后续计量模式如下：   投资性房地产包括已出租的土地使用权、房屋建筑物和附属装修设施，以成本进行初始计量。 与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量 时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。   本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年限平均法 对其计提折旧，对于本基金购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命内计提折旧。   本基金根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：                                          （1） 以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。   金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。   金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款及其他应 付款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行 后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解 除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。   （六）本基金独立建账、独立核算；   （七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算，按照                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 有关规定编制基金会计报表；   （八）基金托管人与基金管理人于每年中期报告和年度报告出具前就基金的会计核算、报表编 制等进行核对并以书面方式确认；   （九）基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认 计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资产负债表、合 并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益变动表及报表附注。   二、基金的年度审计   （一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的会计师事 务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。   （二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。   （三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师事务所 需按规定在规定媒介公告。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  第二十五部分 基金的信息披露   本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《基础设施基金指引》《基 金合同》及其他业务办法及有关规定。相关法律法规关于信息披露的披露方式、披露内容、登载媒 介、报备方式等规定发生变化时，本基金从其最新规定。   一、信息披露义务人   本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基金份额持 有人、基金的收购及基金份额权益变动活动中的信息披露义务人等法律、行政法规和中国证监会规 定的自然人、法人和非法人组织。   本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中国证监会 的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、简明性和易得性。   本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过规定媒介披 露，并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。   二、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为：   （一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；   （二）对证券投资业绩进行预测；   （三）违规承诺收益或者承担损失；   （四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构；   （五）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；   （六）中国证监会禁止的其他行为。   三、本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的，基金信息披露义务人应 保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。   本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。   四、公开披露的基金信息   公开披露的基金信息包括：   （一）基金招募说明书、《基金合同》、基金托管协议、基金产品资料概要 召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益的事项的法律文件。 明基金认购安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息披露及基金份额持有人服务；本基金                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 整体架构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安排；预计上市时间表；基金募集及存续期相 关费用，并说明费用收取的合理性；募集资金用途；资产支持证券基本情况；基础设施项目基本情 况（包括项目所在地区宏观经济概况、基础设施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营数据、 合规情况、风险情况等）；基础设施财务状况及经营业绩分析；基础设施项目现金流测算分析；基 础设施项目运营未来展望；为管理本基金配备的主要负责人员情况；基础设施项目运营管理安排； 借款安排；关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施；原始权益人基本情况及原始权益人或 其同一控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况；基金募集失败的情形和处理安排；基金拟持 有的基础设施项目权属到期、处置等相关安排；主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对相关 事项的承诺；基础设施项目最近 3 年及一期的财务报告及审计报告；经会计师事务所审阅的基金可 供分配金额测算报告；基础设施项目尽职调查报告、财务顾问报告（如有）；基础设施项目评估报 告；主要参与机构基本情况；战略投资者选取标准、向战略投资者配售的基金份额数量、占本次基 金发售数量的比例以及持有期限安排；可能影响投资者决策的其他重要信息。《基金合同》生效后， 基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并 登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终 止运作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。 权利、义务关系的法律文件。 《基金合同》生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内， 更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点；基金产品资料概要其 他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产 品资料概要。 公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告登载在规定报刊上，将基金份额发售公告、 基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载在规定网站上，并将基金产品 资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当同时将基金合同、基金托管协议登 载在规定网站上。   （二）基金份额询价公告   基金管理人应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基金份额询价公告，并予以披露。   （三）基金份额发售公告   基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认购首日的               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （四）《基金合同》生效公告   基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基金合同》生效公告。   （五）基金份额上市交易公告书   基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个工作日 前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公告登载在规定报 刊上。   （六）基金净值信息   基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份 额净值、基金总资产占基金净资产比例等。   （七）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告   基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载在规定 网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会计报告应当经过符 合《证券法》规定的会计师事务所审计。   基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规 定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。   基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告登载 在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。   《基金合同》生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报 告。   本基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信息： 本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过程、本期及过往实 际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度报告主要财务指标除前述指 标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产 比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）； 入的公允性和稳定性； 情况说明；               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金季度报告披露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项，本基金年度报告还应当载有年度审 计报告和评估报告。   （八）临时报告   本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书，并登载在规定报刊和 规定网站上。   前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的下列 事件： 托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项； 金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十； 事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到重大行政处罚、刑 事处罚； 其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易事项，               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 但中国证监会另有规定的除外；   （1）本基金发生重大关联交易；   （2）基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%；   （3）金额占基金净资产 10%及以上的交易；   （4）金额占基金净资产 10%及以上的损失；   （5）基础设施项目购入或出售；   （6）基础设施基金扩募；   （7）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化；   （8）基金管理人、计划管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主要负责人员发生变动；   （9）更换评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构；   （10）原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；   （11）基础设施基金估值发生重大调整；   （12）可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生重大影响的其他事项；   （13）基金清算期，在基础设施项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定 履行信息披露义务。 其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。   （九）权益变动公告   本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告： 之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时，应当在该事实发生 之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编制相关份 额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10%但未达到 30%的，应 当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。   投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30%但未达到 50%的，应 当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。 基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份权益 变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规则规定情形 的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的规定，编 制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。   （十）澄清公告   在《基金合同》存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基金份额 价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，相关信息披露义务 人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告基金上市交易的证券交易所。   （十一）回拨份额公告   基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者发售与 网下发售之间的回拨份额通知上海证券交易所并公告。   （十二）战略配售份额解除限售的公告   战略投资者持有的基础设施基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理人在限 售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向证券交易所提交基金 份额解除限售的提示性公告。   （十三）基金份额持有人大会决议   基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。   （十四）清算报告   基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并作出清算 报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定 报刊上。   （十五）中国证监会规定的其他信息   五、信息披露事务管理   基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理人员负责 管理信息披露事务。   基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容与格式准              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 则等法规以及证券交易所的自律管理规则规定。   基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约定，对基金管理人 编制的基金资产净值、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产品资料概要、基 金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或电子确认。   基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理人、基金 托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关报送信息的真实、 准确、完整、及时。   基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公共媒介披 露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的证券交易所网站披露信息，并且在不同 媒介上披露同一信息的内容应当一致。   基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策提供有用信 息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的前提下，自主提升 信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则的相关规定。前述自主披露如产生 信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。   为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，应当制作 工作底稿，并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后 10 年，法律法规另有规定的从其规定。   六、信息披露文件的存放与查阅   依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将信息置备 于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。   七、暂缓披露基金相关信息的情形   拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密等情形，及时披露可能会损害基金利益或者 误导投资者，且同时符合以下条件的，经审慎评估，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露：   （一）拟披露的信息未泄露；   （二）有关内幕信息知情人已书面承诺保密；   （三）基础设施基金交易未发生异常波动。   暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄露或者出现市场传闻，导致基础设施基金交易价格发生 大幅波动的，信息披露义务人将立即予以披露。   八、暂停或延迟披露基金相关信息的情形   当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相关信息：   （一）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （二）不可抗力；  （三）出现基金管理人认为属于会导致基金管理人不能出售或评估基金资产的紧急事故的任何 情况；  （四）法律法规规定、中国证监会或《基金合同》认定的其他情形。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）           第二十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算   一、《基金合同》的变更   （一）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通过的事 项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不经基金份额持 有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告，并报中国证监会备案。   （二）关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效后 按规定在规定媒介公告。   二、《基金合同》的终止事由   有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：   （一）本基金存续期届满，且未延长合同有效期限；   （二）基金份额持有人大会决定终止的；   （三）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人承接 的；   （四）中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个 月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的；   （五）中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个 月内，未成功购入项目公司的全部股权；   （六）本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；   （七）本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；   （八）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部变现， 且连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目的；   （九）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划终止 且本基金在 6 个月内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；   （十）《基金合同》约定的其他情形；   （十一）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。   三、基金财产的清算   （一）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小组， 基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。   （二）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合同》 和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （三）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合《证 券法》规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。   （四）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现和 分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必 要的民事活动。   （五）基金财产清算程序： 和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估并确定 评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；   （六）基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或基础设 施资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应 当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人可 以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。   （七）基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原 则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人应 当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。   四、清算费用   清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基金 财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。   五、基金财产清算剩余资产的分配   依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、交 纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。   六、基金财产清算的公告   清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会计师事              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财 产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。   七、基金财产清算账册及文件的保存   基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期限。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                第二十七部分 基金合同的内容摘要   一、基金合同当事人权利义务   （一）基金管理人的权利与义务 括但不限于：   （1）依法募集资金；   （2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金财产；   （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；   （4）发售基金份额；   （5）按照规定召集基金份额持有人大会；   （6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了《基金合同》 及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人的利益；   （7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；   （8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；   （9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；   （10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得《基金合同》 规定的费用；   （11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；   （12）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券所产生的权利，包括但不限于：决定 专项计划扩募、决定延长专项计划期限、决定修改专项计划法律文件重要内容及其他资产支持证券 持有人权利，通过特殊目的载体间接行使对基础设施项目公司所享有的权利、派员负责基础设施项 目公司财务管理；前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在 基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；   （13）为基金的利益通过专项计划行使对基础设施项目公司所享有的权利，包括但不限于：决 定项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项目公 司执行董事的报告、审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；前述事项如果间接涉及 应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份额持有人大会决议范围内行使相关 权利；   （14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；   （15）依照法律法规和相关协议选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估机 构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（本基金合同另有约定的除外）；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务规则；   （17）遴选符合本基金投资范围和投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进行投资可行 性分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于本基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事由 的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施基金扩 募或出售其他基金资产等方式并购买相关标的；   （18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于本基金合同第八部分基金 份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根 据大会决议实施资产出售；   （19）决定金额占本   基金净资产 20%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的基础设施项目购入或出售 事项；   （20）决定金额占本基金净资产 5%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的关联交 易；   （21）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的对外 借款方案；   （22）在依据法律法规履行相关程序后变更基金可供分配金额的相关计算调整项，并依据法律 法规及基金合同进行信息披露；   （23）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售和登 记事宜；   （2）办理基金备案和基金上市所需手续；   （3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；   （4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管理和运 作基金财产；   （5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、监察与 稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管 理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；   （6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第三 人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；   （7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；   （9）进行基金会计核算并照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认 计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金 流量表、所有者权益变动表及报表附注；   （10）编制基金定期与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务报表；   （11）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；   （12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基金合同》及 其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露， 但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务而向其提供的情 况除外；   （13）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益；   （14）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金托管 人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；   （15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料不低于法律 法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定的最 低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售 过程；法律法规或监管规则另有规定的从其规定；   （16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人能够按 照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成本的条件 下得到有关资料的复印件；   （17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；   （18）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律 法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；   （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金托管人；   （20）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承担 赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；   （21）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人违反《基 金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；   （22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行为承担 责任；   （23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不能生效，基金管理人 承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金 认购人；   （25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；   （26）建立并保存基金份额持有人名册；   （27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管 理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：   （a）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；   （b）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防止现 金流流失、挪用等；   （c）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；   （d）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；   （e）制定及落实基础设施项目运营策略；   （f）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；   （g）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；   （h）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；   （i）实施基础设施项目维修、改造等；   （j）负责基础设施项目档案归集管理；   （k）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；   （l）依法披露基础设施项目运营情况；   （m）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履行 运营管理义务，保障公共利益；   （n）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲 突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；   （o）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；   （p）中国证监会规定的其他职责。   （28）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托运营管 理机构负责上述第（27）条第（d）至（i）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免 除。   基金管理人委托运营管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司 财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利 义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 事项。   （29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质（如 有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。   基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估， 确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事基础设 施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。   委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。   （30）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：   （a）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；   （b）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；   （c）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。   （31）发生《运营管理服务协议》约定的除上述第（30）条情形以外的运营管理机构解聘情形 时，基金管理人应按本基金合同的约定召集基金份额持有人大会，并提请基金份额持有人大会就解 任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体方案进行表决；经召开基金份额持有人大会作出有 效表决后，基金管理人应解聘或更换运营管理机构。   （32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。 出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：   （a）基础设施项目购入或出售；   （b）本基金扩募；   （c）提前终止基金合同拟进行资产处置；   （d）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；   （e）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。   （33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。   （二）基金托管人的权利与义务 括但不限于：   （1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财产、权属 证书及相关文件；   （2）依《基金合同》约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；   （3）监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确 保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；   （4）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及国家法律              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证监会，并采取必要 措施保护基金投资人的利益；   （5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；   （6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易资金清 算；   （7）提议召开或召集基金份额持有人大会；   （8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；   （9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、权属证书及相关文件；   （2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基金托管 业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；   （3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产的安全， 保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所托管的不同的基 金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方 面相互独立；   （4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第三 人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；   （5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；   （6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户,按照《基金合同》的约定， 根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；   （7）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；   （8）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构另有规定 或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机关提供或因 审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；   （9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；   （10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理人在各 重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行《基金合同》规 定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；   （11）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、信 息披露等；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （12）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限不少于法律法规 规定的最低期限；   （13）保存基金份额持有人名册；   （14）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；   （15）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；   （16）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基金管 理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；   （17）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；   （18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按照法律 法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；   （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监管机构， 并通知基金管理人；   （20）因违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而 免除；   （21）按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行投资运作、收益分配、信息 披露等义务，基金管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基 金管理人追偿；   （22）执行生效的基金份额持有人大会的决议；   （23）监管本基金资金账户、基础设施项目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确保符合 法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；   （24）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；   （25）复核本基金信息披露文件；复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值；   （26）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。   （三）基金份额持有人的权利和义务 利包括但不限于：   （1）分享基金财产收益；   （2）参与分配清算后的剩余基金财产；   （3）依法转让其持有的基金份额；   （4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；   （5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行使表决 权；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；   （7）监督基金管理人的投资运作；   （8）对基金管理人、基金托管人损害其合法权益的行为依法提起仲裁；   （9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 务包括但不限于：   （1）认真阅读并遵守《基金合同》、基金产品资料概要、招募说明书等信息披露文件以及基金 管理人按照规定就本基金发布的相关公告；   （2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主做出投资 决策，自行承担投资风险；   （3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；   （4）交纳基金认购款项及法律法规和《基金合同》所规定的费用；   （5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者《基金合同》终止的有限责任；   （6）不从事任何有损基金及其他《基金合同》当事人合法权益的活动；   （7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序或者义务；   （8）拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持该基础设施基金份额的，按照规定履行基础 设施基金收购的程序或者义务；   （9）执行生效的基金份额持有人大会的决议；   （10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；   （11）战略投资者应遵守基金合同等信息披露文件关于其持有基金份额期限的规定；   （12）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。 开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》第五十五条第一款、第二款的规定买入 在基础设施基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内，对该超过规定比例部分的基金 份额不行使表决权。   （1）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；   （2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职责；   （3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；   （4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合 同、账户管理权限等；                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重 大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；   （6）及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办理股权 变更的工商变更登记手续；   （7）法律法规及相关协议约定的其他义务。   二、基金份额持有人大会   基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金份 额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。   本基金份额持有人大会不设日常机构。   若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。   （一）召开事由 会另有规定的除外：   （1）提前终止《基金合同》；   （2）更换基金管理人；   （3）更换基金托管人；   （4）转换基金运作方式；   （5）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；   （6）变更基金类别；   （7）本基金与其他基金的合并；   （8）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；   （9）变更基金份额持有人大会程序；   （10）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上交所终止上市的除外；   （11）本基金进行扩募；   （12）本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他基 础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；   （13）本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交 易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；   （14）延长基金合同期限；   （15）除本基金合同约定解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理人解聘、更换运营管理机 构的；   （16）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产生重大                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 影响的其他事项，包括但不限于国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓 励、倡导基础设施项目减免租金等情形，以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。   （1）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用；   （2）基础设施项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；   （3）调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；   （4）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；   （5）因相关法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改；   （6）因相关业务规则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；   （7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金合同》当事人权利义务关 系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；   （8）履行相关程序后，基金推出新业务或服务；   （9）若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行相关程 序后增加相应功能；   （10）中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个 月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的，从而终止《基 金合同》；   （11）中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月 内，未成功购入项目公司全部股权，从而终止《基金合同》；   （12）本基金所持有的基础设施项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、稳定现金 流，从而终止《基金合同》；   （13）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益的行 为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形以外的事项需解聘运营管理机构的，应 提交基金份额持有人大会表决；   （14）基金管理人在发生运营管理机构法定解任情形时解聘运营管理机构从而应当对《基金合 同》及相关文件进行修改；   （15）按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计划的分 配兑付日；   （16）因国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施 项目减免租金而减少基础设施项目收入，但原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户 补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿 等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 配金额下降的；   （17）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。   （二）提案人   基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人以及基金合同 约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。   （三）会议召集人及召集方式 管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金管理人决 定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有 必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理 人，基金管理人应当配合。 有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定 是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，应 当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10%以 上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管 人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表 和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理 人，基金管理人应当配合。 份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。   （四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 持有人大会通知应至少载明以下内容：   （1）会议召开的时间、地点和会议形式；   （2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；   （3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、送 达时间和地点；   （5）会务常设联系人姓名及联系电话；   （6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；   （7）召集人需要通知的其他事项。 持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意见寄交的截止 时间和收取方式。 督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的计票进行监督； 如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的 计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表决意 见的计票效力。 应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括 但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交 易各方声明与承诺等。   （五）基金份额持有人出席会议的方式   基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金合同允 许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不 派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人大会议 程：   （1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的凭证 及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并且持有基金 份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；   （2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额不少 于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日代表的有效 的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有 人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新 召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址或系统。通讯开会应以书面方式或大会公告 载明的其他方式进行表决。   在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：   （1）会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示性公 告，监管机构另有要求的除外；   （2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）到 指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为 基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意见；基金 托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；   （3）本人直接出具书面意见或授权他人代表出具书面意见的，基金份额持有人所持有的基金份 额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具书面意见或授权他 人代表出具书面意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一， 召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项 重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上（含三分 之一）基金份额的持有人直接出具书面意见或授权他人代表出具书面意见；   （4）上述第（3）项中直接出具书面意见的基金份额持有人或受托代表他人出具书面意见的代 理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具书面意见的代理人出具的委托人持有基金份额的 凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并与基金 登记机构记录相符。 金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确定 并在会议通知中列明。 可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。   （六）议事内容与程序   议事内容为本部分“（一）召开事由”中所述应由基金份额持有人大会审议决定的事项。   基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份额持有 人大会召开前及时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变更注              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份 额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。   基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。   （1）现场开会   在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（八）条规定程序确定和公布监票人，然 后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理人授权出 席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代 表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份 额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该 次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会， 不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。   会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名称）、 身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和联系方式等事 项。   （2）通讯开会   在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提前 30 日 公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表 决，在公证机关监督下形成决议。   （七）表决   基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项存在关 联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。   与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表 决，中国证监会认可的特殊情形除外。   基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： （含二分之一）通过方为有效；除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以 一般决议的方式通过； 上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及如 下事项须特别决议通过方为有效：   （1）转换基金运作方式；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）本基金与其他基金合并；   （3）更换基金管理人或者基金托管人；   （4）终止《基金合同》；   （5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；   （6）金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目或基础设施资产支持证券购入或处置（金 额是指连续 12 个月内累计发生金额）；   （7）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；   （8）本基金成立后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连续 12 个月内 累计发生金额）。   基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。   采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中规 定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视为有 效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有 人所代表的基金份额总数。   基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表决。   （八）计票   （1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后 宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人授权的 一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金托 管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议 开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人 或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。   （2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结果。   （3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀疑，可以在宣布表决 结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。重新 清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。   （4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响计票 的效力。   在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代表（若 由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关对其计票过程予               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。   （九）生效与公告   基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。   基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。   基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要求在规 定媒介上公告。   基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。生效 的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束力。基金管 理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承担。   （十）本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，凡 是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消或变 更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接 对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。   三、基础设施项目运营管理   基金管理人委托运营管理机构对基础设施项目提供运营管理服务，为此基金管理人、计划管理 人、运营管理机构、项目公司应签订《运营管理服务协议》。   运营管理机构的基本情况、运营管理服务内容、各方权利义务安排、运营服务费用计算方法、 支付方式及考核安排、赔偿责任承担等内容具体见《运营管理服务协议》。   （一）运营管理机构职责终止的情形   有下列情形之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，运营管理机构职责在基金管理人发 出的解聘通知中载明的终止日期终止： 情形合称为“运营管理机构法定解任情形”） 被基金份额持有人大会决议解任的。   （二）运营管理机构的更换程序   发生本基金合同约定的运营管理机构法定解聘情形的，基金管理人应当解聘运营管理机构，无 需召开基金份额持有人大会审议。除运营管理机构法定解聘情形外，基金管理人解聘运营管理机构 的，应当提交基金份额持有人大会审议，审议通过后，基金管理人方可解聘运营管理机构。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金聘任新任的运营管理机构，应履行如下程序：   （1）提名：新任运营管理机构由基金管理人或由单独或合计持有 10%以上（含 10%）基金份 额的基金份额持有人提名；   （2）决议：基金份额持有人大会决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以 上（含二分之一）表决通过，决议自表决通过之日起生效；   （3）备案：基金份额持有人大会更换运营管理机构的决议须报中国证监会备案；   （4）公告：运营管理机构更换后，由基金管理人在更换运营管理机构的基金份额持有人大会决 议生效后按规定在规定媒介公告；   （5）交接：运营管理机构职责终止的，应当妥善保管运营管理相关业务资料，及时办理运营管 理业务的移交手续，新任运营管理机构应当及时接收。   四、基金的收益与分配   （一）基金可供分配金额的计算方式   基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出的金额。在可 供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）， 并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配 金额计算调整项。   将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：   将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括： 动损益）；                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应当充 分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况； 现金、金融资产相关调整、期初现金余额、本期/本年分配金额、支付基金设立日前归属于原始权益 人的利润等。   （二）基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序 履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，无需基金份额持有 人大会审议； 后决定对本基金可供分配金额计算调整项的变更事宜。   （三）基金收益分配原则 收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分 配；   在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基 金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则和 支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。   （四）收益分配方案   基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、分配时 间、分配数额及比例、分配方式等内容。   （五）收益分配方案的确定、公告与实施   本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》的有关 规定在规定媒介公告。   （六）基金收益分配中发生的费用   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。   五、基金费用与税收   （一）基金费用的种类                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 费； 相关中介费用； 营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。   （二）基金费用计提方法、计提标准和支付方式   本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。   （1）固定管理费   固定管理费包含“基于基金资产净值的固定管理费”和“基于项目公司实收运营收入的固定管理 费”两部分，固定管理费=基于基金资产净值的固定管理费+基于项目公司实收运营收入的固定管理 费。具体计算方法如下：   基于基金资产净值的固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日 及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：   B＝A×0.12%÷当年天数   B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费   A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金 规模为基数）   基于基金资产净值的固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商 确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   基于项目公司实收运营收入的固定管理费=项目公司实收运营收入×17%                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   项目公司实收运营收入：指项目公司因基础设施项目出租及其他因基础设施项目的运营和管理 而产生的实收现金收入-税金及附加（如有）   上述公式计算的基于项目公司实收运营收入的固定管理费为含税费用，税金及附加仅包括增值 税及附加税、房产税、城镇土地使用税及印花税。   基于项目公司实收运营收入的固定管理费按季支付，每年第 1、4、7、10 月的第 15 日前，依据 上个季度财务报表计算上个季度的基于项目公司实收运营收入的固定管理费。基金管理人与基金托 管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等， 支付日期顺延。项目公司年度审计报告出具后，对全年的基于项目公司实收运营收入的固定管理费 进行调整，实行多退少补原则，使得当年最终由基金财产支付的基于项目公司实收运营收入的固定 管理费等于据经审计的项目公司年度审计报表计算的年度基于项目公司实收运营收入的固定管理 费，具体退、补方式、支付时间由基金管理人与基金托管人根据实际情况确定。   （2）浮动管理费   浮动管理费=（项目公司实际运营净收入-项目公司目标运营净收入）×20%   当且仅当在项目公司的实际运营净收入高于项目公司目标运营净收入的情况下，计提并支付浮 动管理费。其中，当期项目公司实际运营净收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。 项目公司目标运营净收入在基金合同生效后两个会计年度以本基金可供分配金额测算报告中数据 为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。   浮动管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从 基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   基金托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前， 以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：   B＝A×0.01%÷当年天数   B 为每日应计提的基金托管费   A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金 规模为基数）   基金托管费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从 基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。   上述“（一）基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定，按费用实际 支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。   （三）不列入基金费用的项目   下列费用不列入基金费用：                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付；   （四）基金税收   本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。   基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家 有关税收征收的规定代扣代缴。   六、基金的投资   （一）投资范围及比例   本基金存续期内按照本《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资 产支持专项计划，并将优先投资于以北京保障房中心或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项 目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得 基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策 性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短 期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银 行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除 外）、可交换债券。   如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其 纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。   除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的 资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募 资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收 益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投 资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工 作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调 整。                  华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上述 资产配置比例进行调整。   本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购中信证券-北京保障房中心租赁住房 1 号资产支持专项计划的资产支持证券，该基础设施资产支持证券的管理人为中信证券，基础设施资 产支持证券拟对基础设施项目公司进行 100%股权及其他形式投资，基础设施资产包括文龙家园项 目和熙悦尚郡项目。基础设施项目的原始权益人为北京保障房中心。   （二）投资比例超限的处理方式和流程   因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购 入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他 因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的 其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。   （三）投资限制   基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：   （1）本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施 项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证 券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投 资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不 满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；   （2）本基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资 产净值的 10%；   （3）本基金管理人管理的全部基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证 券，不超过该证券的 10%（完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受此条款 规定的比例限制）；   （4）进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后不得展期；   （5）本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目 收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；   （6）投资于具有基金托管人资格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资产的比例合 计不得超过 20%；投资于不具有基金托管人资格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资 产的比例合计不得超过 5%；   （7）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   除上述第（1）、（5）项情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金 管理人之外的因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日 内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。   除本基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合 比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的 约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自本基金合同生效之日起开始。   本基金投资的信用债为债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考取得中国证监会 证券评级业务许可的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金管理人之外的因素 致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该信用债可交易之日起   如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。法律法 规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再 受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份额持有人大会。   为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：   （1）承销证券；   （2）违反规定向他人贷款或者提供担保；   （3）从事承担无限责任的投资；   （4）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；   （5）向基金管理人、基金托管人出资；   （6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；   （7）法律、行政法规或者中国证监会规定禁止的其他活动。   基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有 重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符 合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部 审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并 按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董 事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。   如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相 关限制或按变更后的规定执行。   七、基金合同的变更、终止与基金财产的清算   （一）《基金合同》的变更                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不经基金份额持 有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告，并报中国证监会备案。 定在规定媒介公告。   （二）《基金合同》的终止事由   有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止： 未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的； 未成功购入项目公司的全部股权； 连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目的； 本基金在 6 个月内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；   （三）基金财产的清算 金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。 并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必要的民 事活动。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；   （2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；   （3）处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律法 规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估并确 定评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；   （4）制作清算报告；   （5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见 书；   （6）将清算报告报中国证监会备案并公告；   （7）对基金剩余财产进行分配。 资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应当 以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人可以 将已清算的基金财产按比例分配给持有人。 按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人应当按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。   （四）清算费用   清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基金 财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。   （五）基金财产清算剩余资产的分配   依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、交 纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。   （六）基金财产清算的公告   清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会计师事 务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财 产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。   （七）基金财产清算账册及文件的保存   基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期限。   八、争议解决方式   各方当事人同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切争议，如双方在争议              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 发生后 30 个自然日内协商、调解未成，应提交仲裁。任何一方当事人均有权将争议提交中国国际经 济贸易仲裁委员会，根据该会届时有效的仲裁规则按普通程序进行仲裁，仲裁的地点为北京市，仲 裁裁决是终局的，并对各方当事人均有约束力。除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。   争议处理期间，基金合同当事人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地履行基金合同规 定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。   《基金合同》受中国法律管辖并从其解释。   九、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式   《基金合同》可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场所和营业 场所查阅。                       华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                       第二十八部分 基金托管协议的内容摘要   一、托管协议当事人   （一）基金管理人   名称：华夏基金管理有限公司   注册地址：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院   办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 16 层   邮政编码：100033   法定代表人：杨明辉   成立日期：1998 年 4 月 9 日   批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监基字[1998]16 号   组织形式：有限责任公司（中外合资）   注册资本：2.38 亿元人民币   存续期间：100 年   联系电话：400-818-6666   （二）基金托管人   名称：中国建设银行股份有限公司   住所：北京市西城区金融大街 25 号   办公地址：北京市西城区闹市口大街 1 号院 1 号楼   邮政编码：100033   法定代表人：田国立   成立日期：2004 年 09 月 17 日   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字[1998]12 号   组织形式：股份有限公司   注册资本：人民币贰仟伍佰亿壹仟零玖拾柒万柒仟肆佰捌拾陆元整   存续期间：持续经营   经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；办理票据承兑与贴 现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；从事同业拆 借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业 务；提供保管箱服务；经中国银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务。   二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查   （一）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金投资范围、投资对               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 象进行监督。《基金合同》明确约定基金投资风格或证券选择标准的，基金管理人应将拟投资的标 的证券库等各投资品种的具体范围提供给基金托管人，基金管理人可以根据实际情况的变化，对各 投资品种的具体范围予以更新和调整并及时通知基金托管人。基金托管人根据上述投资范围对基金 的投资进行监督。   本基金存续期内按照基金合同的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支 持专项计划，并将优先投资于以北京保障房中心或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项目为 投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础 设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性金 融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融 资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存 款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除 外）、可交换债券。   如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其 纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。   如《基金合同》明确约定基金的投资风格或证券选择标准，基金托管人应据以建立相关技术系 统，对基金实际投资是否符合《基金合同》的相关约定进行监督，对存在合理疑义的事项进行核查。   （二）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金投资、融资比例进 行监督。基金托管人按下述比例和调整期限进行监督： 资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募 资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收 益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投 资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工 作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调 整；   若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上述 资产配置比例进行调整。 境内和香港同时上市的 A+H 股合计计算）不超过基金净资产的 10％； 有一家公司发行的证券，不超过该证券的 10%，完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 品种可以不受此条款规定的比例限制； 期； 购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%； 不得超过 20%；投资于不具有基金托管人资格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资产 的比例合计不得超过 5%；   除上述 1、5 情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的 因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行调整， 但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。   基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的有关约 定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金托管人对基金的 投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。法律法规或监管部门另有规定的，从其规定。   本基金投资的信用债为债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考取得中国证监会 证券评级业务许可的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金管理人之外的因素 致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该信用债可交易之日起   如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。法律法 规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再 受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份额持有人大会。   （三）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责和监督职责： 及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。 明文件交托管人保管，托管人对保额是否大于等于基础设施项目资产价值进行检查。   在符合有关法律法规的前提下，基金管理人按照基金合同的约定有权制订、实施、调整并决定 有关基金直接或间接的对外借款方案，基金管理人应于实施对外借款前 3 日将相关借款文件发送基 金托管人，基金托管人根据基金合同及借款文件的约定，对基础设施项目公司借入款项安排进行监 督，确保基金借款符合法律法规规定及约定用途。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金合同生效后，基金管理人应及时向基金托管人报送基础设施项目已借款情况。如保留基础 设施项目对外借款，基金管理人应当向基金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留基础设施 项目对外借款的金额、比例、偿付安排、满足的法定条件等。基金托管人根据借款文件以及说明材 料对保留借款是否符合法律法规规定以及基金合同约定进行监督。   本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增信， 借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产 的 140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：   （1）借款金额不得超过基金净资产的 20%；   （2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；   （3）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足偿 还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；   （4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；   （5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；   （6）中国证监会规定的其他要求。 露等。   （四）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对本托管协议第十五条第 九款基金投资禁止行为通过事后监督方式进行监督。   基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有 重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符 合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先的原则，防范利益冲突，建立健全内 部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意， 并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立 董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。   （五）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人参与银行间 债券市场进行监督。基金管理人应在基金投资运作之前向基金托管人提供符合法律法规及行业标准 的、经慎重选择的、本基金适用的银行间债券市场交易对手名单，并约定各交易对手所适用的交易 结算方式。基金管理人应严格按照交易对手名单的范围在银行间债券市场选择交易对手。基金托管 人监督基金管理人是否按事前提供的银行间债券市场交易对手名单进行交易。基金管理人可以每半 年对银行间债券市场交易对手名单及结算方式进行更新，新名单确定前已与本次剔除的交易对手所 进行但尚未结算的交易，仍应按照协议进行结算。如基金管理人根据市场情况需要临时调整银行间              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 债券市场交易对手名单及结算方式的，应向基金托管人说明理由，并在与交易对手发生交易前 3 个 工作日内与基金托管人协商解决。若管理人未提供交易对手名单，则视同可与所有交易对手进行交 易。   基金管理人负责对交易对手的资信控制，按银行间债券市场的交易规则进行交易，并负责解决 因交易对手不履行合同而造成的纠纷及损失，基金托管人不承担由此造成的任何法律责任及损失。 若未履约的交易对手在基金托管人与基金管理人确定的时间前仍未承担违约责任及其他相关法律 责任的，基金管理人可以对相应损失先行予以承担，然后再向相关交易对手追偿。基金托管人则根 据银行间债券市场成交单对合同履行情况进行监督。如基金托管人事后发现基金管理人没有按照事 先约定的交易对手或交易方式进行交易时，基金托管人应及时提醒基金管理人，基金托管人不承担 由此造成的任何损失和责任。   （六）为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：   如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相 关限制或按变更后的规定执行，不需另行召开基金份额持有人大会。   （七）基金托管人根据《基础设施基金指引》等有关法律法规的规定及《基金合同》的约定， 对基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支及收入确定、可供分配金额 的计算、基金投资运作、基金收益分配、相关信息披露（包括但不限于基金定期报告、更新的招募 说明书、基金产品资料概要、基金清算报告等）、基金宣传推介材料中登载基金业绩表现数据等进 行监督和核查。   （八）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责：   基金管理人负责基础设施项目实物资产的安全保管，对基础设施项目权属证书及相关文件的真 实性及完整性验证后，将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金管理人应在取得重要 文件后三个工作日内通过邮寄等方式将文件原件送交基金托管人，并通过电话确认文件已送达。   文件原件由基金托管人负责保管，如需使用，基金管理人应提前书面通知基金托管人并说明用 途及使用期限，基金托管人审核通过后将相关文件原件交由管理人指定人员，使用完毕后应及时交 由基金托管人保管。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （九）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作违反法律法规、《基 金合同》和本托管协议的规定，应及时以电话提醒或书面提示等方式通知基金管理人限期纠正。基 金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。基金管理人收到书面通知后应在下一工作日 前及时核对并以书面形式给基金托管人发出回函，就基金托管人的疑义进行解释或举证，说明违规 原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金托管人有权随时对通知 事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在限期内纠正 的，基金托管人应报告中国证监会。   （十）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、《基金合同》和本托管协议对 基金业务执行核查。对基金托管人发出的书面提示，基金管理人应在规定时间内答复并改正，或就 基金托管人的疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、《基金合同》和本托管协议的要 求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理人应积极配合提供相关数据资料和制度等。   （十一）若基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者 违反《基金合同》约定的，应当拒绝执行，并立即通知基金管理人及时纠正，依照法律法规的规定 及时向中国证监会报告。若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法律、行 政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人及时纠正，由此造成 的损失由基金管理人承担，基金托管人在履行其通知义务后，予以免责。   （十二）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知基金 管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金管理人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本 托管协议规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金托 管人提出警告仍不改正的，基金托管人应报告中国证监会。   三、基金管理人对基金托管人的业务核查   （一）基金管理人对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事项包括基金托管人安全保 管基金财产、权属证书及相关文件、开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户；监督基 金财产的资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规 定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；复核基金管理人计算的基金净资产和基 金份额净值；监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；监督基础设施项目公司借入款项安 排，确保符合法律法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办理清算交收、相关信息披露和监督 基金投资运作等行为。   （二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、未执行或 无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违反《基金法》《基础设施基金指引》 《基金合同》、本协议及其他有关规定时，应及时以书面形式通知基金托管人限期纠正。基金托管 人收到通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基金管理人发出回函，说明违规原因及纠               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管理人有权随时对通知事项进行 复查，督促基金托管人改正。基金托管人应积极配合基金管理人的核查行为，包括但不限于：提交 相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性，在规定时间内答复基金管理人并改正。   （三）基金托管人有义务配合和协助基金管理人依照法律法规、基金合同和本托管协议对基金 业务执行核查，包括但不限于：对基金管理人发出的书面提示，基金托管人应在规定时间内答复并 改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证；基金托管人应积极配合提供相关资料以供基金管理 人核查托管财产的完整性和真实性。   （四）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知基金托 管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金托管人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本协 议规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金管理人提 出警告仍不改正的，基金管理人应报告中国证监会。   四、基金财产的保管   （一）基金财产保管的原则   （1）原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构因依法解散、被依法撤销或者被依 法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产；   （2）基金财产的债权，不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构的固有财 产产生的债务相抵销。不同基础设施基金的债权债务，不得相互抵销。 法律法规、基金合同及本协议另有规定，不得自行运用、处分、分配基金的任何财产。   基金管理人应在基金合同生效前明确需移交基金托管人保管的基础设施项目权属证书及相关 文件清单，并对权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，将原件移交基金托管人保管。 户、基金托管账户等投资所需的相关账户。监督基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要 资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和《基金合同》约定，保证基金资产在监督账户内封 闭运行。 托管业务实行严格的分账管理，确保基金财产的完整与独立。 解决。基金托管人未经基金管理人的指令，不得自行运用、处分、分配本基金的任何资产（不包含 基金托管人依据中国证券登记结算有限责任公司结算数据完成场内交易交收、开户银行或交易/登记 结算机构扣收交易费、结算费和账户维护费等费用）。               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 基金托管人，到账日基金财产没有到达基金账户的，基金托管人应及时通知基金管理人采取措施进 行催收。由此给基金财产造成损失的，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损失，基金 托管人对此不承担任何责任。   （二）基金募集期间及募集资金的验资 户”。该账户由基金管理人开立并管理。 数、战略配售情况、网下发售比例等符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》等有关规 定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托管人开立的基金银行账户，同时在规定 时间内，聘请符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所进行验资，出具验资报告。出具 的验资报告由参加验资的 2 名或 2 名以上中国注册会计师签字方为有效。 事宜。   （三）基金银行账户的开立和管理 的指令办理资金收付。本基金的银行预留印鉴由基金托管人保管和使用。本基金的一切货币收支活 动，包括但不限于投资、支付基金收益、均需通过本基金的资金账户进行。 得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本基金业务以外的活 动。 付。 转，在确保后续不再发生款项进出后的 10 个工作日内向托管人发出销户申请。   （四）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理 户。 不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何账户进行本基金业              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 务以外的活动。 管理人负责。   证券账户开户费由基金管理人先行垫付,待托管产品启始运营后,基金管理人可向基金托管人发 送划款指令,将代垫开户费从本基金托管资金账户中扣还基金管理人。 代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作，基金管理人应予以 积极协助。结算备付金、结算保证金、交收资金等的收取按照中国证券登记结算有限责任公司的规 定以及基金管理人与基金托管人签署的《托管银行证券资金结算协议》执行。 司负责办理。销户完成后，基金管理人需将相关证明提供至基金托管人。账户注销期间如需基金托 管人提供配合的，基金托管人应予以配合。 业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规定，则基金托管 人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。   （五）债券托管专户的开设和管理   《基金合同》生效后，基金管理人负责以基金的名义申请并取得进入全国银行间同业拆借市场 的交易资格，并代表基金进行交易；基金托管人根据中国人民银行、银行间市场登记结算机构的有 关规定，在银行间市场登记结算机构开立债券托管账户，持有人账户和资金结算账户，并代表基金 进行银行间市场债券的结算。基金管理人和基金托管人共同代表基金签订全国银行间债券市场债券 回购主协议。   （六）其他账户的开立和管理 收支账户款项用途进行确认，基金托管人在付款环节依据基金管理人提供的付款文件对款项用途进 行监督，运营管理机构应当予以配合。   在本托管协议订立日之后，本基金被允许从事符合法律法规规定和《基金合同》约定的其他投 资品种的投资业务时，如果涉及相关账户的开设和使用，由基金管理人协助托管人根据有关法律法 规的规定和《基金合同》的约定，开立有关账户。该账户按有关规则使用并管理。   （七）基金财产投资的有关有价凭证等的保管   基金财产投资的有关实物证券、银行存款开户证实书等有价凭证由基金托管人存放于基金托管 人的保管库，也可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限责任公司上海分公               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 司/深圳分公司/北京分公司、银行间市场清算所股份有限公司或票据营业中心的代保管库，保管凭 证由基金托管人持有。实物证券、银行定期存款证实书等有价凭证的购买和转让，由基金托管人根 据基金管理人的指令办理。基金托管人对由基金托管人以外机构实际有效控制或保管的资产不承担 任何责任。   基金管理人对基础设施项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，应当将权属证 书及相关文件原件移交基金托管人保管。   （八）与基金财产有关的重大合同的保管   与基金财产有关的重大合同的签署，由基金管理人负责。由基金管理人代表基金签署的、与基 金财产有关的重大合同的原件分别由基金管理人、基金托管人保管。除本协议另有规定外，基金管 理人代表基金签署的与基金财产有关的重大合同包括但不限于基金年度审计合同、基金信息披露协 议及基金投资业务中产生的重大合同，基金管理人应保证基金管理人和基金托管人至少各持有一份 正本的原件。基金管理人应在重大合同签署后及时以加密方式将重大合同传真给基金托管人，并在 三十个工作日内将正本送达基金托管人处。重大合同的保管期限不低于法律法规规定的最低期限。   对于无法取得二份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖授权业务章的合同传真 件，未经双方协商或未在合同约定范围内，合同原件不得转移。   五、基金净资产计算和会计核算   （一）基金净资产的计算、复核与完成的时间及程序 产。   基金份额净值是按照每个估值日闭市后，本基金合并财务报表基金净资产除以当日基金份额的 余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第五位四舍五入，由此产生的误差计入基金财产。国家 另有规定的，从其规定。   基金管理人应至少于中期及年度估值日计算本基金合并财务报表基金净资产及基金份额净值， 经基金托管人复核后，由基金管理人并按规定公告。 合同的规定暂停估值时除外。基金净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负责 进行复核。基金管理人披露基金净资产和基金份额净值前，应将基金净资产和基金份额净值计算结 果及资产确认计量过程发送给基金托管人，基金托管人复核确认后发送给基金管理人，由基金管理 人对基金净值按规定予以公布。估值复核与基金会计账目的核对同时进行。 现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：   （1）基础设施项目购入或出售；              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）基础设施基金扩募；   （3）提前终止基金合同拟进行资产处置；   （4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；   （5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。   本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基金运作 过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日 不得超过 6 个月。   （二）基金资产估值方法和特殊情形的处理   估值对象为纳入基金合并及个别财务报表范围内的各类资产及负债，即基金所拥有的专项计划 资产支持证券份额以及应纳入合并范围的各类会计主体、债券、银行存款本息、应收款项、其它投 资等资产及负债。   估值方法指纳入合并财务报表范围内的各类资产及负债的估值方法。基础设施项目评估应当以 现金流折现法作为主要评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验，同时说明 基础设施项目的评估对会计核算的影响。   对基金持有的各项资产、负债的后续计量除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则上 采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定后不 得随意变更。   对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应公司董事会审议批准， 并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包 括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重 要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。   （1）基础设施资产支持专项计划及基础设施项目的估值   基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上确认为 一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。   根据准则规定，如有确凿证据表明该基础设施项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产 所在地有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信 息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计量。   使用公允价值进行后续计量的基础设施项目在合并报表编制过程中使用经审慎评估的评估值 作为公允价值入账依据并在定期报告中披露相关事项。采用收益法评估时选择现金流量折现法作为 主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。会计师事务所在年度审计              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。   合并报表对于按照《企业会计准则》规定采用成本法计量的长期资产，若存在减值迹象的，应 当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行减值 测试。确认发生减值时，基金管理人应当按照《企业会计准则》规定在定期报告中进行披露，包括 但不限于可回收金额计算过程等。   （2）证券交易所上市的有价证券的估值 方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理人与基金托管人另行协 商约定； 持证券（不包括本基金投资的基础设施项目对应的基础设施资产支持证券），采用估值技术确定公 允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下，按成本估值。   （3）首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允 价值的情况下，按成本估值。对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的 情况下，应以活跃市场上未经调整的报价作为计量日的公允价值进行估值；对于活跃市场报价未能 代表计量日公允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认计量日的公允价值；对于不存在市场 活动或市场活动很少的情况下，则采用估值技术确定公允价值。   （4）对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种当日的 估值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种当日的 唯一估值净价或推荐估值净价估值。对于含投资人回售权的固定收益品种，回售登记期截止日（含 当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。对银行间市场未上市，且第三方估 值机构未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场利率不存在明显差异，未上市期间市场利率 没有发生大的变动的情况下，按成本估值。   （5）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。   （6）如有确凿证据表明按原有方法进行估值不能客观反映上述资产或负债公允价值的，基金管 理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。   （7）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最 新规定估值。   本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合同第二十 部分。   如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法律法规 的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据有关法律法规，基金净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基金的基金会 计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方在平等基础上充分 讨论后，仍无法达成一致的意见，基金管理人向基金托管人出具盖章的书面说明后，按照基金管理 人对基金净值信息的计算结果对外予以公布。   （三）基金份额净值错误的处理方式   基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、及时性。 当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错误时，视 为基金份额净值错误。   基金合同的当事人应按照以下约定处理：   本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或投资人 自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该估值错误遭受 损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。   上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系统 故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预见、不 能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。   由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可抗力原因 出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人仍应负有返还 不当得利的义务。   （1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，及时进 行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及时更正已产 生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责 任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应 赔偿责任；   （2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估值错误 的有关直接当事人负责，不对第三方负责；   （3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责任方仍 应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事人 的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围 内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部 分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方；   （4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。   （5）由于时差、通讯或其他非可控的客观原因，在本基金管理人和本基金托管人协商一致的时 间点前无法确认的交易，导致的对基金资产净值的影响，不作为基金资产估值错误处理。   （6）按法律法规规定的其他原则处理估值错误。   估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：   （1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估值错误 的责任方；   （2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；   （3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损失；   （4）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更 正。   （1）当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大 错误时，视为基金份额净值错误。基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正， 通报基金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大；错误偏差达到基金份额净值的 0.25%时， 基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金 管理人应当公告，并报中国证监会备案；当发生净值计算错误时，由基金管理人负责处理，由此给 基金份额持有人和基金造成损失的，应由基金管理人先行赔付，基金管理人按差错情形，有权向其 他当事人追偿。   （2）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基金管理人 和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进行赔偿： 础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此给基金份额持有人和基金财 产造成的损失，由基金管理人负责赔付。 算过程提出疑义或要求基金管理人书面说明，基金份额净值出错且造成基金份额持有人损失的，应 根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管 理人与基金托管人按照管理费和托管费的比例各自承担相应的责任。 达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人的计算结果对外公布，由此                华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔付。 和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付   （3）由于证券交易所及登记结算公司发送的数据错误，有关会计制度变化或由于其他不可抗力 原因，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但是未能发现该 错误而造成的基金份额净值计算错误，基金管理人、基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基 金托管人应积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。   （4）基金管理人和基金托管人由于各自技术系统设置而产生的净值计算尾差，以基金管理人计 算结果为准。   （5）前述内容如法律法规或者监管部门另有规定的，从其规定。如果行业另有通行做法，双方 当事人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。   （四）暂停估值与公告基金份额净值的情形   （五）基金会计制度   按国家有关部门规定的会计制度执行。   （六）基金账册的建立   基金管理人进行基金会计核算并编制基金财务会计报告。基金管理人独立地设置、记录和保管 本基金的全套账册。若基金管理人和基金托管人对会计处理方法存在分歧，应以基金管理人的处理 方法为准。若当日核对不符，暂时无法查找到错账的原因而影响到基金净资产的计算和公告的，以 基金管理人的账册为准。   （七）基金财务报表与报告的编制和复核   基金财务报表由基金管理人编制，基金托管人复核。   基金托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后，进行独立的复核。核对不符时，应及时 通知基金管理人共同查出原因，进行调整，直至双方数据完全一致。   （1）报表的编制   基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制本基金合并及个别 财务报表，以反映本基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于本基金通过资产支持证券和基              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 础设施项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及 基础设施项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一本基金和被 合并主体所采用的会计政策。   《基金合同》生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日 内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人 至少每年更新一次；基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内， 更新基金产品资料概要并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点，基金产品资料概要其他 信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。   基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告登载 在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金管理人应当在上半年结束之日起 两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载 在规定报刊上。基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告 登载在规定网站上，基金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定 的会计师事务所审计。基金合同生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报 告或者年度报告。   （2）报表的复核   基金管理人在 7 个工作日内完成季度报告，在季度报告完成当日，将有关报告提供基金托管人 复核，基金托管人在收到后 7 个工作日内进行复核，并将复核结果以书面或电子方式通知基金管理 人。基金管理人在一个月内完成中期报告，在中期报告完成当日，将有关报告提供基金托管人复核， 基金托管人在收到后一个月内进行复核，并将复核结果以书面或电子方式通知基金管理人。基金管 理人在一个半月内完成年度报告，在年度报告完成当日，将有关报告提供基金托管人复核，基金托 管人在收到后一个半月内复核，并将复核结果以书面或电子方式通知基金管理人。   基金托管人在复核过程中，发现相关各方的报表存在不符时，基金管理人和基金托管人应共同 查明原因，进行调整，调整以相关各方认可的账务处理方式为准。核对无误后，基金托管人在基金 管理人提供的报告上加盖业务印鉴或者出具加盖托管业务部门公章的复核意见书，相关各方各自留 存一份。如果基金管理人与基金托管人不能于应当发布公告之日之前就相关报表达成一致，基金管 理人有权按照其编制的报表对外发布公告，基金托管人有权就相关情况报中国证监会备案。   基金管理人应留足充分的时间，便于基金托管人复核相关报表及报告。   （七）基金管理人应在编制季度报告、中期报告或者年度报告之前及时向基金托管人提供基金 业绩比较基准的基础数据和编制结果。   六、基金份额持有人名册的保管   基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称、证件号码和持有的基金份额。基金份                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 额持有人名册由基金注册登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，基金管理人和基金托管人应 分别保管基金份额持有人名册，保存期不低于法律法规规定的最低期限。如不能妥善保管，则按相 关法规承担责任。   在基金托管人要求或编制季度报告、中期报告和年度报告前，基金管理人应将有关资料送交基 金托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其真实性、准确性和完整性。基金托管人不得将所保 管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以外的其他用途，并应遵守保密义务。   七、争议解决方式   因本协议产生或与之相关的争议，双方当事人应在争议发生后 30 个自然日通过协商、调解解 决，协商、调解不能解决的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，仲裁地点 为北京市，按照中国国际经济贸易仲裁委员会届时有效的仲裁规则按普通程序进行仲裁。仲裁裁决 是终局的，对当事人均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。   争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责，各自继续忠实、勤勉、尽责 地履行《基金合同》和本托管协议规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。   本协议受中国法律管辖并从其解释。   八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算   （一）托管协议的变更程序   本协议双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，其内容不得与《基金 合同》的规定有任何冲突。基金托管协议的变更报中国证监会备案后生效。   （二）托管协议终止的情形   （三）基金财产的清算 金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 民共和国证券法》规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。 并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必要的民                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 事活动。   （1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；   （2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；   （3）处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律法 规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估并确 定评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；   （4）制作清算报告；   （5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见 书；   （6）将清算报告报中国证监会备案并公告；   （7）对基金剩余财产进行分配。 资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应当 以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人可以 将已清算的基金财产按比例分配给持有人。 按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人应当按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。   清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基金 财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。   依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、交 纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。   清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和国证券法》 规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清 算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。   基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期限。 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   第二十九部分 对基金份额持有人的服务   对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人和代销机构提供。   基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。基金管理人将根据基金份额持有人的需 要和市场的变化，增加或变更服务项目。主要服务内容如下：   （一）电子交易   持有中国建设银行储蓄卡、中国农业银行借记卡、中国工商银行借记卡、中国银行借记卡、招 商银行储蓄卡、交通银行太平洋借记卡、兴业银行借记卡、民生银行借记卡、浦发银行借记卡、广 发银行借记卡、上海银行借记卡、平安银行借记卡、中国邮政储蓄银行借记卡、华夏银行借记卡、 光大银行借记卡、北京银行借记卡等银行卡的个人投资者，以及在华夏基金投资理财中心开户的个 人投资者，在登录基金管理人网站（www.ChinaAMC.com）或基金管理人移动客户端，与基金管理 人达成电子交易的相关协议，接受基金管理人有关服务条款并办理相关手续后，即可办理基金账户 开立、资料变更、信息查询等各项业务，具体业务办理情况及业务规则请登录基金管理人网站查询。   （二）电子邮件及短信服务   投资者在申请开立基金管理人基金账户时如预留准确的电子邮箱地址、手机号码，将不定期通 过邮件、短信形式获得市场资讯、产品信息、公司动态等服务提示。   （三）呼叫中心   提供每周 7 天、每天 24 小时的自动语音服务，客户可通过电话查询最新热点问题、基金份额 净值、场外基金账户余额等信息。   提供每周 7 天的人工服务。周一至周五的人工电话服务时间为 8：30~21：00，周六至周日的人 工电话服务时间为 8：30~17：00，法定节假日除外。   客户服务电话：400-818-6666   客户服务传真：010-63136700   （四）在线服务   投资者可通过基金管理人网站、APP、微信公众号、微官网等渠道获得在线服务。   投资者可登录基金管理人网站“基金账户查询”，查询场外基金账户情况。   在线客服提供每周 7 天、每天 24 小时的自助服务，投资者可通过在线客服查询最新热点问题、 业务规则、基金份额净值等信息。                    华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   周一至周五的在线客服人工服务时间为 8：30~21：00，周六至周日的在线客服人工服务时间为   投资者可通过基金管理人网站获取基金和基金管理人各类信息，包括基金法律文件、基金管理 人最新动态、热点问题等。   公司网址：www.ChinaAMC.com   电子信箱：service@ChinaAMC.com   （五）客户投诉和建议处理   投资者可以通过基金管理人提供的呼叫中心人工电话、在线客服、书信、电子邮件、传真等渠 道对基金管理人和销售机构所提供的服务进行投诉或提出建议。投资者还可以通过代销机构的服务 电话对该代销机构提供的服务进行投诉或提出建议。                 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   第三十部分 其他应披露的信息   （一）2023年8月16日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金基金份额解除限售的提示性公告。   （二）2023年8月23日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金基金份额解除限售的提示性公告。   （三）2023年8月30日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金基金份额解除限售的公告。   （四）2023年8月30日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023年 中期报告。   （五）2023年9月27日发布华夏基金管理有限公司关于杭州分公司营业场所变更的公告。   （六）2023年10月11日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金收益分配的公告。   （七）2023年10月12日发布华夏基金管理有限公司关于设立华夏股权投资基金管理（北京）有 限公司的公告。   （八）2023年10月24日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023年 第三季度报告。   （九）2023年11月10日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金召 开2023年第3季度业绩说明会的公告。   （十）2023年11月18日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于   （十一）2024年1月19日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023 年第四季度报告。   （十二）2024年3月28日发布评估报告/华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资 基金2023年度评估报告。   （十三）2024年3月28日发布审计报告/华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资 基金2023年审计报告。   （十四）2024年3月28日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023 年年度报告。   （十五）2024年4月19日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式 基础设施证券投资基金收益分配的公告。   （十六）2024年4月19日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2024               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 年第1季度报告。   （十七）2024年5月23日发布华夏基金管理有限公司关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告。   （十八）2024年7月17日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 运营管理机构董事长、高级管理人员变更情况的公告。   （十九）2024年7月18日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2024 年第二季度报告。   （二十）2024年8月1日发布华夏基金管理有限公司关于调整华夏北京保障房中心租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金基金经理的公告。   （二十一）2024年8月6日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 运营管理机构法定代表人变更情况的公告。             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            第三十一部分 招募说明书存放及其查阅方式   本招募说明书按相关法律法规，存放在基金管理人、基金销售机构等的办公场所，投资人可在 办公时间免费查阅；也可在支付工本费后在合理时间内获取本招募说明书复制件或复印件，但应以 招募说明书正本为准。投资人也可以直接登录基金管理人的网站进行查阅。   基金管理人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。              华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 第三十二部分 备查文件  （一）中国证监会准予注册华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的文件  （二）《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》  （三）《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》  （四）《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金法律意见书》  （五）基金管理人业务资格批件、营业执照  （六）基金托管人业务资格批件、营业执照  （七）中国证监会要求的其他文件   二、存放地点  备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人处。   三、查阅方式  投资者可在营业时间免费查阅备查文件。在支付工本费后，可在合理时间内取得备查文件的复 制件或复印件。                                     华夏基金管理有限公司                                     二〇二四年八月十九日